Вся недвижимость Бразилии – как определиться с выбором?

Сколько стоит недвижимость в Бразилии?

Если Вы интересуетесь ценами на недвижимость в стране Бразилия – это значит, что покупка не за горами. Так, приблизительная стоимость м2 в больших городах равна от 500 до 1000 долларов. Но в данном случае речь идет о престижной недвижимости, которая полностью обустроена и готова к заселению в любую минуту. В том случае, если Вы отправитесь в провинциальный городок, где нет океана, то цена за квадратный метр моментально упадет на несколько сот долларов. Потому, это только Ваше решение, в какой части Бразилии и по какой цене покупать себе недвижимость.

На что ориентироваться собираясь в Бразилию, подробнее: Цены в Бразилии.

Если Вам нужен приличный дом в безопасном районе, если Вы хотите быть уверенным в соседях, то должны быть готовы к тому, что стоимость Вашей покупки будет варьироваться от 90 до 200 тысяч долларов. Естественно, гораздо выгоднее вкладывать средства в недвижимость за рубежом, поскольку таким образом Вы сможете не только оказаться жителем этой чудесной страны, но и жить на берегу океана, а не в шумном и пыльном городе.

Аренда жилья в Бразилии, видео:

Бразильский рынок недвижимости: как совместить приятное с полезным

Научно доказано, что “много-много диких обезьян” в Бразилии водится только в чащобах тропической сельвы да в зоопарках. А белые штаны народ пользует все больше для занятий йогой или капоэйрой. Известным фактом является также рекордный уровень преступности в самых “брендовых” городах – Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро, расслабленность местной полиции и весьма своеобразное отношение водителей к правилам дорожного движения.

Да, рынок бразильской недвижимости последние три года переживает невиданный бум.

Да, президент Лула Да-Сильва вкладывает деньги в жилищное строительство и улучшение инфраструктуры, поэтому неуклонно растёт приток туристов и тех, кто хотел бы обзавестись в на родине самбы и каипириньи вторичным жильём.

Да, с каждым разом иностранцу всё легче юридически оформить куплю-продажу…

. Но европейские и американские инвесторы всё реже обращают взгляд в сторону конфликтных мегаполисов. И хотя русский друг Наоми Кемпбэлл – широкая душа! – подарил ей давеча пентхауз в Сан-Паулу, большинство инвесторов предпочитают для покупки недвижимости по-настоящему райские уголки Бразилии: в основном, на северо-востоке – там, где ввиду перспективности региона указом президента начато строительство самого большого аэропорта в Латинской Америке. А Сан-Паулу – это город бизнес-туризма. Там имеет смысл приобретать пентхауз только в том случае, если вам нужно периодически контролировать бразильский филиал вашей фирмы или ездить на переговоры с компаньонами. Наверное, это и есть случай друга прекрасной Наоми. Для всех остальных существуют весьма интересные альтернативы. Действительно подходящие под категорию “идеальных”.

И для души, и для дела

Наибольшей популярностью среди европейских и американских инвесторов на сегодняшний день пользуется живописный город Натал на северо-восточном побережье. Если вы не собираетесь заниматься сельским хозяйством или нефтяными промыслами – вам туда.

Натал – столица штата Рио-Гранде-ду-Норте, курортная зона, в которой постоянно проживают 800.000 человек. Расположена она на самой восточной точке южно-американского континента (всего в семи часах перелёта из Европы) и сочетает в своей географии буйную тропическую сельву, лагуны с пресной водой и роскошные пляжи у лазурных атлантических вод. Триста солнечных дней в году, провинциальный ритм жизни и щадящий уровень цен наталкивают отдыхающих на мысль о том, чтобы поменять статус туриста на статус собственника. Ведь тогда в этот райский уголок можно приезжать, когда вздумается. А когда не вздумывается – сдавать с аренду, получая в среденем около четырёхсот евро в месяц. При том, что небольшую квартиру можно приобрести всего за 35 тысяч. Но, может быть вам хочется строить самим или спроектировать собственный курортный коплекс? Никаких проблем. В связи со строительным бумом цены на стройматериалы значительно снизились, а месячное жалование рабочих и мелких служащих не превышет сто евро. Да и сама земля пока недорогая: в зависимости от близости коммуникаций гектар незастроенной территории у пляжа стоит от 160 до 165 тыс. евро.

Размышляя над выбором самой подходящей альтернативы, можно поиграть в гольф, прокатиться по волнам на доске для серфа или просто посидеть в ресторане под пальмой. Ужин на двоих в среднем обходится в 15 евро, поллитра пива стоят 0,75, а знаменитая каипиринья – всего 1 евро. И это не может не повлиять на принятие решений: как утверждает Ракель Агилера – директор отдела маркетинга риэлторской фирмы “Групо Санчес” – только в июле текущего года было продано 40 квартир в районе Понта Негра, у самого пляжа. Метраж – от 50 до 75 кв. м., цена – 80 тыс. евро. Сама фирма существует всего четыре года и принадлежит гражданину Испании Хосе Антонио Санчесу-Сантамария. О размахе предприятия (далеко не единственного в этой обетованной земле) говорят имена персонажей, задействованных в рекламной компании “Групо Санчес”: актёр Антонио Бандерас и футболист Рональдо. Ни больше, ни меньше.

Откуда есть пошла.

Всему имеется рациональное объяснение. Подъём бразильского рынка недвижимости связан с процессом роста экономики, начавшегося в 2001-м году. Аргентинский кризис 2003-го года ударил рикошетом и по Бразилии. Это спровоцировало девалуацию реала, снижение цен на землю и приток иностранных инвесторов. Вкладывать деньги в недвижимость спешили граждане США, где отрасль переживала проблемный момент, и европейцы, до сих пор концентрировавших своё внимание на Марокко и других северо-африканских странах.

На внутреннем рынке тоже наблюдалось оживление. Повышение спроса способствовало активизации жилищного и офисного строительства, увеличилось предложение стройматериалов, налоги на которые значительно снизились. Это послужило стимулом для среднего класса, озаботившегося приобритением собственного первичного и вторичного жилья. Круг замкнулся.

Правительство не собиралось пускать процесс на самотёк и приняло дополнительные меры по его оптимизации. В 2005-м году в соответствующие разделы законодательства были введены изменения, которые, с одной стороны, облегчали процедуру получения кредита, а с другой гарантировали финансовым организациям определённую безопасность: на сегодняшний день покупатель недвижимости не является её собственником, пока не выплатит последнюю квоту задолженности. Соответственно, если в какой-то момент он выплату прерывает и от квартины отказывается, никто ему деньги возвращать не будет. Подобная мера служит естественным фильтром для потенциальных покупателей и гарантией того, что в Бразилии не случится кризис, аналогичный американскому.
Результаты реформ превзошли все ожидания. По данным ABECIP (Бразильской Ассоциации Ипотечных Структур и Кредитования) в 2004-м году в стране было выдано 53.787 кредитов, а в 2007-м уже 195.900. Существует также норма, которую установил Центральный Банк Бразилии: 65% от накопленных фондов должны быть задействованы в финансировании покупок недвижимости и земель. В настоящее время ипотеку можно взять сроком на 30 лет, и выплачивать 12% годовых, если приобретается готовое жильё, и 13% – если планируется строительство.

Президент Лула Да-Сильва буквально на днях утвердил новый план правительственных инвестиций в индустриальные отрасли и жилищное строительство. Согласно этому плану с 2008-го по 2011-й год бразильская экономика получит от Национального Банка Развития вливание в размере беспрецедентной суммы в 900.000 млн. долл. (20% от валового национального продукта). Из них 330 миллионов пойдут на возведение жилья и офисов. Немалое внимание уделяется в новой программе улучшению транспортной инфраструктуры. В дальнейшем это приведёт к повышению себестоимости земли. Собственно, город Натал является тому примером: за последний год цены там выросли на 114%.

Обзавестись кусочком рая

На сегодняшний день Бразилия занимает седьмое место в мире по показателю безопасности иностранных инвестиций. Поэтому неудивительно, что процесс купли-продажи для иностранцев уже достаточно “обкатан”. Обходится он приблизительно в 7,5% от общей стоимости вашей покупки и состоит из налога на передачу в собственность (3%), нотариальных расходов (2%), административных трат (например, оформление бразильского ИНН) и платы за услуги юриста (приблизительно 1,5%). Если вы уже присмотрели себе что-нибудь, то до начала оформления документов хозяину или агенству нужно будет заплатить 3000 евро. Этот задаток гарантирует вам тот факт, что зарезервированный коттедж или участок будет удалён из рекламных реестров и прочих “витрин”.

“Плохие” новости: деньги нужно везти свои, потому что иностранец в Бразилии ипотечный кредит взять не может. Открыть текущий счёт в принципе реально, но это сопряжено с нудной бюрократической волокитой.

Ещё “плохие” новости: стиль ведения дел в стране достаточно расслабленный. Возмущаться и переживать по этому поводу не имеет смысла: даже те европейцы, которые работают на и для своих, спустя некоторое время оказываются подвержены влиянию окружающей среды. Так что, не следует удивляться, если бумага, которую вам обещали завизировать к сегодняшнему дню, ещё не готова. Возможно, завтра она тоже не будет готова, а послезавтра вам скажут, что на самом деле нужно сделать совсем другой документ. Секретарша может “забыть”, клерк может внезапно исчезнуть в отпуск, компьютерная система – выйти из строя (и никто, кроме вас, сходить с ума из-за этого не станет). Но будьте уверены, что недобрых намерений по отношению к вам или личной неприязни тут нет и в помине. Бразильцы – люди чрезвычайно добродушные и жизнерадостные.

. А если взять южнее?

Как бы то ни было, говоря о бразильской недвижимости, ни Рио-де-Жанейро, ни Сан-Паулу со счетов сбрасывать нельзя. Строительный бум и государственные реформы в отрасли в первую очередь отразились на этих гигантах мирового урбанизма. Если вам всё-таки очень хочется приобрести вторичное жильё именно там, следует непременно иметь в виду следущее:

• Социальное и рассовое расслоение общества находит отражение в распределении населения по определённым зонам. В каждом – даже самом дорогом и престижном районе – будет своя трущёба, или “фавела”, а может быть даже и не одна. Так в Рио, у подножия знаменитой Сахарной Головы находятся бок о бок небольшой респектабельный район Урка и кварталы Санта-Тереза, куда не рекомендуется заходить ни туристам, ни местным. А самая большая фавела Бразилии – Росинья – расположена практически на пересечении Копакабаны и Ипанемы, рядом с фишенебельным кантри-клабом.
• В Сан-Паулу разница между “спальными” и “престижными” районами очерчена более чётко, и проживание в любом из них накладывает на человека определённый социальный статус. Тот факт, что человек проживает (или даже имеет собственность) именно в спальном районе может закрыть перед ним многие двери.
• Это уже шаблон, но в бразильских мегаполисах не просто “постреливают”, а именно стреляют. Не обязательно в вас. Но можно попасть и под горячую руку.
• И, напоследок, о красивом: и в Рио, и в Сан-Паулу эмпрессарио от недвижимости заняты восстановлением исторических зданий, которые перестраиваются под эксклюзивное жильё и клубы. Так в портовой зоне залива Гуанабара (Рио-де-Жанейро) планируется превратить брошеные полузатонувшие суда в коммерческие центры и экстравагантные квартиры для особо требовательных и обеспеченных собственников.

“Плохие” новости: деньги нужно везти свои, потому что иностранец в Бразилии ипотечный кредит взять не может. Открыть текущий счёт в принципе реально, но это сопряжено с нудной бюрократической волокитой.

Бразилия. Недвижимость и перспективы ее приобретения Почему иностранцы делают свой выбор в пользу домов или квартир?

Атлантический океан омывает берега Бразилии с востока, а величественные Анды и парагвайские пампасы подпирают её с запада. Расположена страна на большей части материка, и граничит со всеми южноамериканскими странами за исключением Чили и Эквадора. Много островов входит в состав Бразилии, большинство из них расположено вдоль северо-восточного побережья, включая дельту Амазонки. Климат здесь по-настоящему райский — в большинстве районов среднегодовая температура примерно 20 С.

Что мы знаем о Бразилии? Сериалы, которые сутками напролет, смотрели наши бабушки, джунгли, водопады, горы, песчаные пляжи. Все это великолепие лучше всего увидеть своими собственными глазами. Такая возможность есть не только туристов, но для людей, готовых вкладывать свои деньги в недвижимость Бразилии.

Чаще всего иностранцы, покупая недвижимость в Бразилии, делают свой выбор в пользу домов или квартир в Бразилии, потому что их цель проводить здесь свой отпуск. Лето там наступает, когда в России зима, поэтому и те, кто владеет недвижимостью в Бразилии, есть прекрасная возможность прямо посреди зимы улететь в жаркое лето.

На мировом рынке стабильно увеличивается популярность недвижимости в Бразилии. Граждане из самых разных уголков планеты покупают недвижимость в Бразилии. В основном покупки совершают в бывшей столице государства-гиганта — Рио-де-Жанейро. Жилье среднего класса обойдется в $500-1500 за 1 квадратный метр. Самый недорогой вариант покупки — примерно $40.000. Стоимость среднестатистического частного жилья — около $90.000.

После покупки недвижимости дается постоянная виза на 5 лет, но единовременно находиться в стране разрешено не больше 6 месяцев в году (3 месяца сразу, и 3 месяца потом, продлив визу). Однако при покупке жилья стоимостью $200.000 и выше вид на жительство можно получить сразу.

Пока недвижимость Бразилии продается по сравнительно невысокой цене. Стоимость недвижимости позволяет приобрести на эти средства роскошную виллу на берегу океана по стоимости квартиры в крупном европейском городе (включая Москву). Продают недвижимость в Бразилии обычно через конторы риелторов, которые просят за свои услуги до 3% от всей суммы сделки. Оформить сделку нотариально стоит столько же. Содержание дома при всём этом довольно недорого, а сдача в аренду приносит реальный доход. Приличный дом с видом на океан можно приобрести по цене средней московской квартиры.

В Бразилии просто приобрести дом или виллу. Иностранные граждане не столкнутся с юридическими формальностями, которые во многих других странах отнимают немало времени. По причине заинтересованности правительства страны в привлечении иностранного капитала, оно следит за совершением всех сделок с недвижимостью, старается максимально их ускорить и на государственном уровне гарантирует их безопасность. Обдумывая долгосрочные вложения, этот фактор надо брать в расчет в первую очередь. Значит, покупая объект недвижимости сейчас, в будущем вы сможете выгодно продать его, или же прямо сейчас сдать в аренду.

Есть разные виды налогов, как государственных, так и муниципальных, которые могут быть применены в зависимости от вида и расположения недвижимости в Бразилии, и в сумме составляют от 2 до 15 процентов от всей стоимости объекта. Когда иностранцы покупают недвижимость в Бразилии, то платят те же налоги, какие платят граждане этой страны.

В Бразилии аренду недвижимости может позволить себе человек со средним достатком. Гостям бразильцы охотно показывают страну, но кое-что пытаются скрыть. Трущобы в Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро, провинции бедных на северо-востоке, уличная преступность, беспредел наркомафии — совсем не для посторонних глаз. Однако все недостатки страны в основном сосредоточены в отдельных местах, где туристы, инвесторы и вообще порядочные люди не появляются. То же самое можно сказать про преступность в США или в Европе – вроде она есть, вроде она существеннвя, но с ней мало кто из гостей этих стран сталкивается, так как правительство всеми силами старается оградить гостей от всякого подобного негатива.

Продажа и строительство домов на территории Бразилии давно стало прибыльным бизнесом. Правительство страны умеет работать с частными инвесторами. Большие проекты по строительству жилых кварталов и домов идут параллельно со строительством объектов социально-значимых объектов. Среднестатистический человек, живущий в США или Европе, может купить дом в Бразилии, не используя при этом ипотечный кредит.

Недвижимость во время отпуска в аренду – это очень важный аспект всей сферы недвижимости. Среди туристов популярность страны помогла развитию рынка рентной недвижимости. Бразильские и иностранные бизнесмены вкладывают огромные деньги в строительство крупных гостиничных комплексов и шикарных вилл. Они не только быстро оправдывают свою себестоимость, но и начинают приносить прибыль всего за несколько лет, при условии расположения в удачном для отдыха месте. Несмотря на повышение цен самих объектов, аренда недвижимости остается доступной.

Местные законы позволяют иностранцам вносить довольно крупные денежные вложения в строительство объектов, нужных для сдачи в аренду. Иностранцу придётся лишь заплатить государству пошлину, которая, конечно, не остановит инвесторов, вкладывающих финансовые средства на срок от пяти лет.

Для местных и иностранных риелторов продажа недвижимости в Бразилии является бизнесом, приносящим довольно крупный доход.

Чаще всего иностранцы, покупая недвижимость в Бразилии, делают свой выбор в пользу домов или квартир в Бразилии, потому что их цель проводить здесь свой отпуск. Лето там наступает, когда в России зима, поэтому и те, кто владеет недвижимостью в Бразилии, есть прекрасная возможность прямо посреди зимы улететь в жаркое лето.

Новостройки Бразилии

Выгодным вариантом стоит считать покупку еще строящейся недвижимости Бразилии.

Сейчас найти имущество на вторичке в этой стране достаточно сложно, так как количество новых домов активно растет. Поэтому многим приходится думать о приобретении более дорогой новостройки.

Однако вложение денег в дом на ранних стадиях его строительства, то можно сэкономить почти 50% от всей суммы.

После того, как покупатель окончательно определиться с покупкой – ему нужно будет получить CPF (Cadastro de Pessoas Fisicas – Налоговый идентификационный номер) и открыть банковский счет, с которого будут переводиться деньги на счет владельца недвижимости.

VIGIL Journal Россия в Новом Свете

• Главная
• О Журнале
  • Редакционный совет
  • Редакционная коллегия
  • Распространение
  • Рекламодателям
  • Партнеры
• Новости
• Страноведческая информация
  • Аргентина
  • Бразилия
  • Великобритания
  • Венесуэла
  • Испания
  • Канада
  • Колумбия
  • Мексика
  • Перу
  • Португалия
  • Россия
  • США
  • Чили
• Мероприятия
• Контакты

В Бразилии достаточно лояльные условия приобретения недвижимого имущества для иностранных лиц. Но существует исключение для объектов недвижимости, расположенных в приграничных зонах, либо других областях, связанных с национальной безопасностью. В таких областях действуют определенные ограничения для иностранцев.

Уважаемые посетители!

Если у вас возникнут предложения по сайту, пожалуйста, свяжитесь с нами
по координатам, указанным в разделе ‘контакты’

Только не надо путать календарный год с «годом бразильской федеральной полиции». Они считают его несколько иначе. «Год федеральной полиции» – это когда за шесть месяцев от последнего убытия – выезда из Бразилии, время пребывания на территории страны не превысило 90 дней. Хотя, конечно, возможны исключения, но только с разрешения соответствующих территориальных органов федеральной полиции. Ее отделения, конечно, находятся не везде, но есть в каждом штате, и если вы задумали задержаться в Бразилии несколько дольше, то обязательно потратьте время, но оформите свое легальное пребывание на территории страны.

Бразильский выбор

Жаркая и далекая Бразилия во многом похожа на Россию, недаром экономисты относят эти страны к группе БРИК: сопоставимы численность населения, душевой доход, структура внешней торговли, фондовый рынок. Наконец, в 2014 году в Бразилии пройдет чемпионат мира по футболу (в России — в 2018-м), а в 2016 году — летние Олимпийские игры (в России — зимние Игры в Сочи в 2014-м), то есть обе страны активно развивают инфраструктуру.

Бразилия пострадала от кризиса меньше России (в основном за счет тесных экономических связей с Китаем и внутреннего спроса): в 2009 году российский ВВП упал на 7,8%, а бразильский потерял 0,6%. Уже в 2010 году экономика Бразилии прибавила 7,5%.

Относительно высокие процентные ставки сделали эту страну привлекательной для иностранного капитала. В 2010 году, по данным Всемирного банка, Бразилия получила чистый приток портфельных вложений — $37,7 млрд, а приток прямых иностранных инвестиций (преимущественно из Китая) достиг рекордных $48 млрд.

В 2012 году экономика страны, по прогнозам, вырастет на 3,6–4,4%, а инфляция составит 5,5%. Остаются позитивными и долгосрочные прогнозы.

Что и как российскому частному инвестору покупать на бразильском рынке?

Акции и фонды акций

Глобальные инвестиционные банки считают бразильские акции недооцененными. По оценке HSBC (отчет Brazil Equity Insights), по коэффициенту P/E бумаги торгуются на 21% ниже их фундаментальной стоимости. Merrill Lynch предполагает, что бразильский фондовый рынок может вырасти в 2012 году на 32%.

Купить Бразилию «целиком» можно с помощью фонда MSCI Brazil Index Fund, управляемого компанией iShares. В составе этого индекса есть крупные сырьевые компании — горнодобывающая Vale и нефтяная Petrobras. Понять масштаб бизнеса Vale помогает простой факт: для экспорта железной руды компания использует три крупнейших в мире балкера (гигантское судно для перевозки сыпучих грузов) размером с авианосец.

Что в отдельных секторах? В 30 ведущих компаний инфраструктурной отрасли Бразилии инвестирует фонд INDXX Brazil Infrastructure ETF компании Emerging Global Advisors. С начала года его акции подешевели на 13,3% (бразильский рынок упал на 16,5%).

Крупнейшим банкам Бразилии — Banco Bradesco, Itau Unibanco, Banco Santander Brasil и Banco do Brasil — недавно помог местный Центробанк, снизив нормы резервирования. Инвестиционное подразделение Itau Unibanco прогнозирует рост акций Santander и Bradesco на 50%, Banco do Brasil — на 80%. Сам же Itau Unibanco, крупнейший частный финансовый холдинг в южном полушарии и десятый по рыночной стоимости в мире, — фаворит аналитиков HSBC (потенциал роста — 78%). Возможность поставить на финансовую отрасль целиком дает фонд Brazil Financials ETF под управлением Global Funds. Кроме банков фонд покупает акции страховых и девелоперских компаний.

Экспорт продукции сельского хозяйства делает Бразилию одним из главных мировых игроков. Акции компании Sao Martinho, занимающейся производством продуктов из сахарного тростника, по оценке HSBC, недооценены на 53% (компания получит дополнительную выгоду от высоких цен на сахар и этанол, вызванных слабым урожаем этого года). Акции SLC Agricola, производящей хлопок, сою и кукурузу, могут подорожать на 35% (компания успела заключить контракты на поставку своей продукции до падения фьючерсных цен и собирается расширить посевные площади в 2012 году).

В сегменте продуктов питания интерес, по оценке HSBC, вызывает компания Brasil Foods — одна из крупнейших в мире продовольственных корпораций, присутствующая в 110 странах мира (потенциал роста акций — 27%).

Транспортный сектор имеет оценку «выше рынка» от Merrill Lynch. Крупнейшая компания Companhia dе Concessoes Rodoviarias (CCR) контролирует 11 концессий, управляя платными автобанами, занимается логистикой и контролем трафика. По расчетам HSBC, дорожный трафик будет расти в ближайшие два года, при этом цены на услуги CCR индексируются каждый год в соответствие с инфляцией, прогноз роста цены бумаг — 34%.

Из строительных акций HSBC советует девелоперскую компанию Multiplan Empreendimentos Imobiliarios SA, специализирующуюся на торговых центрах. Спрос на такие сооружения будет расти, ведь даже в Рио-де-Жанейро до сих пор открыт всего один торговый молл.

Недвижимость

С покупкой недвижимости в Бразилии нужно быть крайне осторожным или вовсе избегать таких инвестиций. Вот лишь пара примеров. Купленную гражданином России на берегу моря виллу буквально смыло через два года — продавец не предупредил, что песчаный грунт уходит из-под фундамента. Другой россиянин заочно купил виллу площадью 1200 кв. м с садом около моря всего за $250 000. Приехав через пару месяцев осмотреть свои владения, он обнаружил, что полгектара земли, на которых стоит вилла с садом, находятся в центре фавел (кварталы трущоб), а прежний владелец — местный бандит. «Местные прежнего хозяина боялись и не лезли, а вот на нашего соотечественника посмотрели как на спонсора», — рассказывает директор консалтинговой компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Владелец дома больше там не появлялся, но и продать виллу он не может.

В 2008–2009 годах доходность от вложений в бразильскую недвижимость превышала 50% годовых, рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. «Но это были довольно рискованные инвестиции профессиональных игроков, любителям на этом рынке не место», — считает она. Сейчас стоимость квадратного метра в охраняемом коттеджном поселке составляет около $2700. По оценке Юргеневой, время быстрого роста цен на жилье прошло, вряд ли квадратный метр будет дорожать больше чем на 25% в год.

При этом инвестиционная волна скрывает много подводных камней. Например, в Бразилии по реестру недвижимости сложно установить, сколько людей владеют квартирой или домом, рассказывает управляющий партнер риелторского агентства «Эванс» Анна Левитова.

Пару лет назад актуальной инвестиционной идеей была покупка жилья экономкласса, стоимость которого росла на 20–30% в год. Ведь в 2009 году власти Бразилии приняли программу расселения фавел — «Мой дом, моя жизнь». Жителям трущоб банки стали выдавать дешевые кредиты (4% годовых) на покупку квартир стоимостью до $30 000. Спрос на такие квартиры резко вырос. Впрочем, сейчас в правительстве идут разговоры о сворачивании программы строительства доступного жилья. «Пока инвестор выжидает время для удобной продажи квартиры, местные жители могут устроить в ней цех по развеске героина», — говорит Индриксонс.

Валюта

Курс бразильского реала плавающий, определяется рыночными механизмами. Приток иностранных инвестиций за последние два года обеспечил высокий спрос на бразильскую валюту. С начала 2009 года по июль 2011-го реал укрепился к американскому доллару с 2,37 до 1,55, снизившись к осени до 1,8. Аналитики ожидают, что в 2012 году курс будет находиться примерно на таком же уровне: прогноз Allianz — 1,75, Citibank — 1,7, HSBC — 1,65 реала за доллар. В бюджете Бразилии на 2012 год заложен курс 1,64 реала за доллар.

Поставить на разницу курсов между долларом и бразильским реалом можно с помощью фонда Currency Brazilian Real ETF компании WisdomTree. Жаркая и далекая Бразилия во многом похожа на Россию, недаром экономисты относят эти страны к группе БРИК: сопоставимы численность населения, душевой доход, структура внешней торговли, фондовый рынок. Наконец, в 2014 году в Бразилии пройдет чемпионат мира по футболу (в России — в 2018-м), а в 2016 году — летние Олимпийские игры (в России — зимние Игры в Сочи в 2014-м), то есть обе страны активно развивают инфраструктуру.

Бразилия пострадала от кризиса меньше России (в основном за счет тесных экономических связей с Китаем и внутреннего спроса): в 2009 году российский ВВП упал на 7,8%, а бразильский потерял 0,6%. Уже в 2010 году экономика Бразилии прибавила 7,5%.

Относительно высокие процентные ставки сделали эту страну привлекательной для иностранного капитала. В 2010 году, по данным Всемирного банка, Бразилия получила чистый приток портфельных вложений — $37,7 млрд, а приток прямых иностранных инвестиций (преимущественно из Китая) достиг рекордных $48 млрд.

В 2012 году экономика страны, по прогнозам, вырастет на 3,6–4,4%, а инфляция составит 5,5%. Остаются позитивными и долгосрочные прогнозы.

Что и как российскому частному инвестору покупать на бразильском рынке?

Акции и фонды акций

Глобальные инвестиционные банки считают бразильские акции недооцененными. По оценке HSBC (отчет Brazil Equity Insights), по коэффициенту P/E бумаги торгуются на 21% ниже их фундаментальной стоимости. Merrill Lynch предполагает, что бразильский фондовый рынок может вырасти в 2012 году на 32%.

Купить Бразилию «целиком» можно с помощью фонда MSCI Brazil Index Fund, управляемого компанией iShares. В составе этого индекса есть крупные сырьевые компании — горнодобывающая Vale и нефтяная Petrobras. Понять масштаб бизнеса Vale помогает простой факт: для экспорта железной руды компания использует три крупнейших в мире балкера (гигантское судно для перевозки сыпучих грузов) размером с авианосец.

Что в отдельных секторах? В 30 ведущих компаний инфраструктурной отрасли Бразилии инвестирует фонд INDXX Brazil Infrastructure ETF компании Emerging Global Advisors. С начала года его акции подешевели на 13,3% (бразильский рынок упал на 16,5%).

Крупнейшим банкам Бразилии — Banco Bradesco, Itau Unibanco, Banco Santander Brasil и Banco do Brasil — недавно помог местный Центробанк, снизив нормы резервирования. Инвестиционное подразделение Itau Unibanco прогнозирует рост акций Santander и Bradesco на 50%, Banco do Brasil — на 80%. Сам же Itau Unibanco, крупнейший частный финансовый холдинг в южном полушарии и десятый по рыночной стоимости в мире, — фаворит аналитиков HSBC (потенциал роста — 78%). Возможность поставить на финансовую отрасль целиком дает фонд Brazil Financials ETF под управлением Global Funds. Кроме банков фонд покупает акции страховых и девелоперских компаний.

Экспорт продукции сельского хозяйства делает Бразилию одним из главных мировых игроков. Акции компании Sao Martinho, занимающейся производством продуктов из сахарного тростника, по оценке HSBC, недооценены на 53% (компания получит дополнительную выгоду от высоких цен на сахар и этанол, вызванных слабым урожаем этого года). Акции SLC Agricola, производящей хлопок, сою и кукурузу, могут подорожать на 35% (компания успела заключить контракты на поставку своей продукции до падения фьючерсных цен и собирается расширить посевные площади в 2012 году).

В сегменте продуктов питания интерес, по оценке HSBC, вызывает компания Brasil Foods — одна из крупнейших в мире продовольственных корпораций, присутствующая в 110 странах мира (потенциал роста акций — 27%).

Транспортный сектор имеет оценку «выше рынка» от Merrill Lynch. Крупнейшая компания Companhia dе Concessoes Rodoviarias (CCR) контролирует 11 концессий, управляя платными автобанами, занимается логистикой и контролем трафика. По расчетам HSBC, дорожный трафик будет расти в ближайшие два года, при этом цены на услуги CCR индексируются каждый год в соответствие с инфляцией, прогноз роста цены бумаг — 34%.

Из строительных акций HSBC советует девелоперскую компанию Multiplan Empreendimentos Imobiliarios SA, специализирующуюся на торговых центрах. Спрос на такие сооружения будет расти, ведь даже в Рио-де-Жанейро до сих пор открыт всего один торговый молл.

Недвижимость

С покупкой недвижимости в Бразилии нужно быть крайне осторожным или вовсе избегать таких инвестиций. Вот лишь пара примеров. Купленную гражданином России на берегу моря виллу буквально смыло через два года — продавец не предупредил, что песчаный грунт уходит из-под фундамента. Другой россиянин заочно купил виллу площадью 1200 кв. м с садом около моря всего за $250 000. Приехав через пару месяцев осмотреть свои владения, он обнаружил, что полгектара земли, на которых стоит вилла с садом, находятся в центре фавел (кварталы трущоб), а прежний владелец — местный бандит. «Местные прежнего хозяина боялись и не лезли, а вот на нашего соотечественника посмотрели как на спонсора», — рассказывает директор консалтинговой компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Владелец дома больше там не появлялся, но и продать виллу он не может.

В 2008–2009 годах доходность от вложений в бразильскую недвижимость превышала 50% годовых, рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. «Но это были довольно рискованные инвестиции профессиональных игроков, любителям на этом рынке не место», — считает она. Сейчас стоимость квадратного метра в охраняемом коттеджном поселке составляет около $2700. По оценке Юргеневой, время быстрого роста цен на жилье прошло, вряд ли квадратный метр будет дорожать больше чем на 25% в год.

При этом инвестиционная волна скрывает много подводных камней. Например, в Бразилии по реестру недвижимости сложно установить, сколько людей владеют квартирой или домом, рассказывает управляющий партнер риелторского агентства «Эванс» Анна Левитова.

Пару лет назад актуальной инвестиционной идеей была покупка жилья экономкласса, стоимость которого росла на 20–30% в год. Ведь в 2009 году власти Бразилии приняли программу расселения фавел — «Мой дом, моя жизнь». Жителям трущоб банки стали выдавать дешевые кредиты (4% годовых) на покупку квартир стоимостью до $30 000. Спрос на такие квартиры резко вырос. Впрочем, сейчас в правительстве идут разговоры о сворачивании программы строительства доступного жилья. «Пока инвестор выжидает время для удобной продажи квартиры, местные жители могут устроить в ней цех по развеске героина», — говорит Индриксонс.

Валюта

Курс бразильского реала плавающий, определяется рыночными механизмами. Приток иностранных инвестиций за последние два года обеспечил высокий спрос на бразильскую валюту. С начала 2009 года по июль 2011-го реал укрепился к американскому доллару с 2,37 до 1,55, снизившись к осени до 1,8. Аналитики ожидают, что в 2012 году курс будет находиться примерно на таком же уровне: прогноз Allianz — 1,75, Citibank — 1,7, HSBC — 1,65 реала за доллар. В бюджете Бразилии на 2012 год заложен курс 1,64 реала за доллар.

Поставить на разницу курсов между долларом и бразильским реалом можно с помощью фонда Currency Brazilian Real ETF компании WisdomTree.

Экспорт продукции сельского хозяйства делает Бразилию одним из главных мировых игроков. Акции компании Sao Martinho, занимающейся производством продуктов из сахарного тростника, по оценке HSBC, недооценены на 53% (компания получит дополнительную выгоду от высоких цен на сахар и этанол, вызванных слабым урожаем этого года). Акции SLC Agricola, производящей хлопок, сою и кукурузу, могут подорожать на 35% (компания успела заключить контракты на поставку своей продукции до падения фьючерсных цен и собирается расширить посевные площади в 2012 году).

Информационный ресурс о недвижимости за рубежом

Туристическая инфраструктура в стране хорошо развита и отдыхающим предлагается самый разнообразный отдых. Здесь можно совершить экстремальное путешествие в самые дебри диких джунглей или комфортно отдохнуть в пансионате вместе со всей семьей. Приехав сюда однажды, многие люди мечтают о том, чтобы приезжать сюда снова и снова. А значит, им нужна и недвижимость в Бразилии.

Недвижимость в Бразилии

Приобретение недвижимости в Бразилии всё больше пользуется популярностью среди иностранцев со всего мира по многим причинам: теплый климат, океан, круглый год лето, дружелюбный народ, необыкновенная природа. Иностранцы могут приобретать недвижимость в Бразилии. Для этого нужно иметь следующие документы: CPF (аналог российского ИНН), загранпаспорт, подтверждение места жительства, свидетельство о рождении или о браке (легализованное в консульстве Бразилии и переведенное на португальский язык).

Стоимость недвижимости в Бразилии сильно выросла в последние годы. Элитная недвижимость в Бразилии стала дороже, чем в Соединенных штатах: например, 1 м² в самом дорогом районе Рио-де-Жанейро, Леблон, стоит около 9.000 долларов США, в то время как в Майами 1 м² в кондоминиуме такого же качества оценивается в U$ 7.000. Средние цены на недвижимость в Бразилии тоже сильно выросли, что позволяет экономистам говорить о существовании здесь “пузыря”. Произошло это в свете проведения в Бразилии Чемпионата мира по футболу в 2014 году и Олимпийских игр в 2016 г и сильных инвестиций, которые эта страна получила в последние годы, что сделало её очень привлекательной для приобретения недвижимости иностранцами. Самый дорогой город в плане недвижимости в Бразилии – Рио-де-Жанейро (средняя стоимость 1 м² примерно U$ 4.114). Приведу живой пример: если в 2008 году 2-комнатная квартира на Копакабане стоила около 200 тысяч реалов, в 2013 году она стоит около 900 тысяч. За Рио следует Бразилиа (столица страны): здесь средняя стоимость 1 м² составляет около U$ 3.787. Сан-Паулу – третий самый дорогой город: 1 м² стоит в среднем U$ 3.235.

Если Вы решили покупать недвижимость в Бразилии, очень важно знать особенности местоположения этой недвижимости. В Рио-де-Жанейро, например, действует принцип “Скажи мне, в каком районе ты живёшь, и я скажу тебе, кто ты”. Это связано с особенностью городов в Бразилии, где имел место процесс “ложной урбанизации”, в ходе которого образовались трущобные кварталы – фавелы, с опасной криминальной ситуацией внутри и вокруг них. Учёт этих местных особенностей очень важен при покупки квартиры или дома в Бразилии.

Ипанема – элитный район Рио-де-Жанейро

Стоимость недвижимости в Бразилии сильно выросла в последние годы. Элитная недвижимость в Бразилии стала дороже, чем в Соединенных штатах: например, 1 м² в самом дорогом районе Рио-де-Жанейро, Леблон, стоит около 9.000 долларов США, в то время как в Майами 1 м² в кондоминиуме такого же качества оценивается в U$ 7.000. Средние цены на недвижимость в Бразилии тоже сильно выросли, что позволяет экономистам говорить о существовании здесь “пузыря”. Произошло это в свете проведения в Бразилии Чемпионата мира по футболу в 2014 году и Олимпийских игр в 2016 г и сильных инвестиций, которые эта страна получила в последние годы, что сделало её очень привлекательной для приобретения недвижимости иностранцами. Самый дорогой город в плане недвижимости в Бразилии – Рио-де-Жанейро (средняя стоимость 1 м² примерно U$ 4.114). Приведу живой пример: если в 2008 году 2-комнатная квартира на Копакабане стоила около 200 тысяч реалов, в 2013 году она стоит около 900 тысяч. За Рио следует Бразилиа (столица страны): здесь средняя стоимость 1 м² составляет около U$ 3.787. Сан-Паулу – третий самый дорогой город: 1 м² стоит в среднем U$ 3.235.

Страхование для туристов

Как в Таиланде – это в Боливии, а не Бразилии

Как правильно выбрать страну для инвестиций

При выборе недвижимости за рубежом покупателю в первую очередь необходимо определиться с приоритетами и целями покупки, как краткосрочными, так и долгосрочными.

От этого зависит не только выбор конкретного объекта, но и страны. И если выбор объекта недвижимости лучше обсуждать с грамотным риэлтором, то при выборе региона для вложения капитала лучше полагаться на независимых специалистов-аналитиков, в арсенале которых есть методы и ресурсы для оценки и анализа инвестиционной привлекательности каждой страны в глобальном масштабе. Вероника Хаджи – партнер московского консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate – специально для «Къ-Недвижимость».

Важно

Для того чтобы правильно выбрать страну для выгодных инвестиций, до начала процесса покупки покупатель должен иметь объективные ответы на ряд вопросов:

• каков исторический рост недвижимости (см. график) в этом регионе и каковы прогнозы на будущее?
• какие факторы влияют на рост цен недвижимости в данной стране?
• каков прогнозируемый доход с аренды и кто будет заниматься сдачей в аренду?
• насколько выгодно иметь именно эту недвижимость?

То есть необходимо составить финансовый план, включающий все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости и приток денежных средств.

Как выбирать недвижимость для инвестиций

Рынок недвижимости имеет тенденцию к колебаниям между переоцененностью и недооцененностью. Циклы, «пузыри» и спады на рынке чередуются с предсказуемой регулярностью. На сегодняшний день в развитых европейских странах рынок недвижимости находится на очень высокой ступени развития в рамках бизнес-цикла, в то время как сфера недвижимости в развивающихся странах все еще имеет значительный потенциал.

Кроме того, на поведение рынка недвижимости влияют и макроэкономические факторы.

Наиболее важные из них, способствующие повышению цен на недвижимость, – это увеличение валового национального продукта, снижение процентных ставок по кредитам, рост рынка ценных бумаг.

В качестве примера способа оценки «разумности» цены недвижимости предлагаем несколько критериев:

• соотношение цены недвижимости к арендной плате;
• сравнение относительных цен;
• доступность приобретения;
• сравнительные цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке.

Все вышеуказанное относится к инвестиционной недвижимости. Если цель покупки – приобретение дома для отдыха, получение шенгенской визы, вида на жительство, или, скажем, создание источника регулярного дохода, то следует использовать другие критерии для выбора недвижимости.

Куда стоит инвестировать сегодня?

Прошло то время, когда недвижимость в Лондоне, Париже и Мадриде дорожала ежегодно более чем на 10-15%. Так, за прошедший 2007 год цены на недвижимость в странах Западной Европы подорожали всего на 2-5%. Большинство аналитиков связывают такой относительно вялый рост с кризисом на мировом рынке, скорректировавшем глобальный рынок недвижимости. Ипотечный кризис, который начался в 2007 году в США, оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости и экономику США, в то же время его последствия в разной степени ощущались во всем мире.

Хотя в США цены на недвижимость заметно понизились, это не означает, что в остальных странах, на которые кризис оказал воздействие, нужно ожидать резкого падения цен. Меры для предотвращения распространения кризиса приняли и продолжают принимать практически во всех странах мира. Рост цен на недвижимость уже существенно замедлился или остановился в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, во многих государствах Восточной Европы.

В сложившейся ситуации краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Но в этом случае есть привлекательные возможности для долгосрочных вложений, ведь это хорошо развитые страны, в которых рынок недвижимости находится на спаде. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости США.

Американские реалии

На первый взгляд, американская ситуация выглядит неблагоприятной для инвестирования, так как существует распространенное мнение, что недвижимость нужно покупать в то время, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок недвижимости в Америке основывался на этом принципе и был спекулятивным. Многие покупатели приобретали недвижимость в расчете на то, что цены поднимутся еще больше, и они смогут получить прибыль при ее продаже через короткое время. Однако серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию. Наибольшая выгода достигается при покупке недвижимости во время понижения цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор в недвижимость, создал огромное состояние, используя цикличность рынка недвижимости и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

В Америке уже сейчас выгодно приобретать недвижимость с инвестиционными целями.

Несмотря на то, что цены, скорее всего, еще будут понижаться в течение какого-то времени и «дна» пока не видно, в настоящее время уже есть причины для того, чтобы не ждать:

• во-первых, на рынке большое количество объектов, из которых можно выбирать;
• во-вторых, в связи с кризисом банки и страховые компании проводят продажи невыкупленной должниками недвижимости по ценам гораздо ниже рыночных (с дисконтом до 40%);
• в-третьих, на рынке аренды жилой недвижимости существует большой спрос.

Несмотря на падение цен на недвижимость, цены на аренду не только не упали, но во многих районах даже выросли. За последний год 1,2 млн. американцев перешли из категории домовладельцев в категорию арендаторов;

• в-четвертых, из-за понижения курса доллара по отношению к основным европейским валютам рынок недвижимости в США становится особенно привлекательным для европейского инвестора;
• в-пятых, нерезиденты США (в том числе граждане бывшего Советского Союза) имеют возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%.

И, наконец, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» на рынке.

Кроме всего вышеперечисленного, американский рынок недвижимости хорошо организован и тщательно отрегулирован по сравнению с рынками развивающихся стран, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Покупатель имеет доступ к самой полной информации об объекте предполагаемой покупки, включая историю купли-продажи объекта за несколько предыдущих лет.

Поэтому хотелось бы повториться, что несмотря на прогнозы экспертов о продолжении снижения цен на недвижимость вплоть до конца года, уже сейчас можно покупать недвижимость с дисконтом от банков и страховых компаний. И надо отметить, что это единственное время, когда можно выбирать недвижимость, диктуя свои условия.

Развивающиеся рынки

Вторым по привлекательности для инвестиций регионом сегодня становится недооцененная недвижимость на развивающихся рынках. Северная Африка, Южная Америка, страны Карибского бассейна, Азия, Бразилия, Доминиканская Республика, Мексика, Марокко, Египет, Северный Кипр, Индия, Китай – наиболее интересные страны для прироста капитала в недалеком будущем. Это страны, где происходят значительные экономические перемены, где экономика направлена на урбанизацию, где активно осуществляется прогрессивная бюджетная и кредитно-денежная политика.

Привлекательность развивающихся рынков в масштабе мировой экономики способствует дальнейшему расширению и укреплению их позиций на мировом рынке.

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема иностранных инвестиций, а также увеличение числа отечественных предприятий способствует росту спроса на объекты офисной, промышленной и торговой недвижимости на рынках этих стран. Инвесторам стоит обратить внимание на это явление.

Поскольку новые рынки недвижимости еще недостаточно развиты, доходность объектов недвижимости все еще очень высока. Высокие доходы от капиталовложений в собственность показывают, сколько инвестор готов заплатить в целях получения стабильной прибыли в будущем. Низкая доходность объектов недвижимости говорит о том, что инвесторы готовы заплатить очень высокую цену в расчете на будущую прибыль. По мере развития сектора недвижимости на развивающихся рынках возрастает интерес инвесторов, что приводит к увеличению стоимости объектов недвижимости.

Латинская Америка. Специалисты прогнозируют новые возможности на рынке жилой и офисной недвижимости в Южной и Центральной Америке. Правительства Мексики, Бразилии и Аргентины добились значительного прогресса в урегулировании последствий политического и экономического кризиса. В этих регионах улучшилась не только экономическая ситуация, но и кредитно-денежная политика, направленная на снижение темпов инфляции, в чем достигнуты значительные результаты. В Аргентине в процессе валютного кризиса показатели рынка недвижимости в секторе жилой собственности значительно снизились, поэтому в настоящее время цены на объекты недвижимости весьма привлекательны по сравнению с мировыми показателями. По мере улучшения экономической ситуации в Аргентине будет использован потенциал сектора жилой недвижимости и цены на недвижимость в этом секторе будут расти. В Бразилии и Мексике в настоящее время наблюдается благоприятный момент с точки зрения размера процентных ставок. По мнению специалистов, текущий период является благоприятным для инвестирования на рынках недвижимости в этих регионах, поскольку снижение процентных ставок приведет к уменьшению доходности офисной недвижимости.

Азиатский регион. Экономика региона полностью восстановилась после азиатского кризиса. Ключевыми игроками на этом рынке являются, прежде всего, Китай и Индия.

Производственная отрасль Китая значительно укрепила свои позиции на мировом рынке и динамично развивается во многом благодаря высокому уровню международной конкуренции в регионе. Индия является одной из ведущих мировых стран, предлагающих услуги аутсорсинга, и активно осуществляющих политику привлечения международных инвестиций.

В настоящее время крупные инвесторы во всем мире вместо вопроса «Стоит ли нам инвестировать в Индию?» задают себе вопрос «Можем ли мы позволить себе не инвестировать в Индию?». Специалисты выделяют четыре причины, по которым имеет смысл вкладывать деньги в индийский рынок.

1. Экономический рост. За последние годы Индия стала одним из самых ярких примеров успешного экономического развития в мире. В течение этих лет в Индию инвестировали крупнейшие мировые компании. Достаточно посмотреть на IT-индустрию, чтобы осознать это. Телекоммуникационная отрасль, фармацевтическая промышленность, авиация, розничная торговля, финансовый рынок, рынок недвижимости и туризм также демонстрируют впечатляющий рост. Компания «Мерилл Линч» предсказывает увеличение рынка индийской недвижимости на 700% к 2015 году по сравнению с 2005

годом – с $12 миллиардов до $90 миллиардов.

Рост индийской экономики начался после того, как правительство провело экономические реформы и снизило контроль над внешней торговлей и иностранными инвестициями. Рост ВВП увеличился до 7% в 2003 и 2004 годах и до 9,2% в 2005 и 2006 годах. В эти годы экономика Индии была самой быстрорастущей в мире. Рост ВВП составил 8,5% в 2007 году и 8% в 2008 году. Годы финансовых реформ, инвестиций в инфраструктуру, серьезные иностранные вливания способствовали развитию экономики Индии.

2. Высокий спрос на недвижимость. Продолжительный экономический рост, развитие ипотечного кредитования и увеличение численности среднего класса вызвали повышенный спрос на жилую недвижимость. В настоящее время спрос превышает предложение. Ожидается, что такое положение будет сохраняться, поскольку прогнозируется продолжение экономического роста. Рынок ипотечного кредитования также имеет большой потенциал, что способствует высокому спросу на жилую недвижимость. В Индии очень благоприятная демографическая ситуация. В стране высокий процент молодых людей, и этот процент стабильно повышается. Быстрыми темпами растет процесс урбанизации. Меняются привычки в обществе: «взрослые дети», особенно молодые специалисты в городах, хотят жить отдельно от родителей.

Все это, естественно, отражается на повышении спроса.

3. Бум в розничной торговле. Быстроразвивающийся средний класс вызвал повышение спроса на потребительские товары и быстрое развитие розничной торговли. В свою очередь, развитие розничной торговли и других видов бизнеса вызвало спрос на торговые площади и офисные помещения в городах.

4. Увеличение иностранных инвестиций. После введения изменений в законодательство в феврале 2005 года, разрешивших 100% иностранные инвестиции в строительные проекты, в индийскую недвижимость были инвестированы огромные средства зарубежных инвесторов. Ведущие мировые компании и инвестиционные фонды продолжают вкладывать средства в Индию. В настоящее время жилых и коммерческих объектов высокого качества в центрах крупных городов Индии еще недостаточно, что делает недвижимость очень привлекательной для инвесторов. Крупные корпорации и IT-компании открывают свои представительства в индийских мегаполисах, в связи с чем возникает необходимость в обеспечении их офисами и квартирами для проживания сотрудников.

Нужно сказать, что интенсивное экономическое развитие Китая и Индии оказало благоприятное влияние на экономику других государств этого u1088 региона, в которых не менее активно развивается рынок недвижимости. Положительная динамика экономического развития азиатских стран вызвала значительное увеличение спроса на объекты офисной, коммерческой и промышленной недвижимости. На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в этих регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций.

Хотите инвестировать – думайте на два шага вперед

Покупая зарубежную недвижимость с инвестиционными целями, следует руководствоваться следующими принципами:

• в первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель;
• во-вторых, старайтесь идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти его капиталы от кризиса помог сапожник, чистивший ботинки Моргана и по ходу дела поинтересовавшийся перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», – решил финансист. И не прогадал. Следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз то время, когда лучше продать там свою недвижимость;
• в-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной вами стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15% на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по статистике получается, что рынок недвижимости страны вырос на 40%, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной;
• в-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Таким образом, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, надо проанализировать тренды на мировых рынках в контексте их влияния на динамику и потенциал роста стоимости объектов недвижимости в разных регионах. Среди доступных и выгодных инвестиционных стратегий не надо ограничиваться только жилой недвижимостью: сегмент коммерческой, торговой недвижимости, сфера туристических объектов также может представлять интерес. Также серьезно следует отнестись к технологии покупки объектов в других странах, оценке рисков и способам их хеджирования и диверсификации, анализу ликвидности объектов и оценке барьеров входа, скрытых издержек и налоговых последствий сделок.

• в первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель;
• во-вторых, старайтесь идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти его капиталы от кризиса помог сапожник, чистивший ботинки Моргана и по ходу дела поинтересовавшийся перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», – решил финансист. И не прогадал. Следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз то время, когда лучше продать там свою недвижимость;
• в-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной вами стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15% на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по статистике получается, что рынок недвижимости страны вырос на 40%, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной;
• в-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Как правильно выбрать страну для инвестиций

При выборе недвижимости за рубежом покупателю в первую очередь необходимо определиться с приоритетами и целями покупки, как краткосрочными, так и долгосрочными.

От этого зависит не только выбор конкретного объекта, но и страны. И если выбор объекта недвижимости лучше обсуждать с грамотным риэлтором, то при выборе региона для вложения капитала лучше полагаться на независимых специалистов-аналитиков, в арсенале которых есть методы и ресурсы для оценки и анализа инвестиционной привлекательности каждой страны в глобальном масштабе. Вероника Хаджи – партнер московского консультационно-аналитического агентства недвижимости AVC Real Estate – специально для «Къ-Недвижимость».

Важно

Для того чтобы правильно выбрать страну для выгодных инвестиций, до начала процесса покупки покупатель должен иметь объективные ответы на ряд вопросов:

• каков исторический рост недвижимости (см. график) в этом регионе и каковы прогнозы на будущее?
• какие факторы влияют на рост цен недвижимости в данной стране?
• каков прогнозируемый доход с аренды и кто будет заниматься сдачей в аренду?
• насколько выгодно иметь именно эту недвижимость?

То есть необходимо составить финансовый план, включающий все ежегодные налоги и расходы на содержание недвижимости и приток денежных средств.

Как выбирать недвижимость для инвестиций

Рынок недвижимости имеет тенденцию к колебаниям между переоцененностью и недооцененностью. Циклы, «пузыри» и спады на рынке чередуются с предсказуемой регулярностью. На сегодняшний день в развитых европейских странах рынок недвижимости находится на очень высокой ступени развития в рамках бизнес-цикла, в то время как сфера недвижимости в развивающихся странах все еще имеет значительный потенциал.

Кроме того, на поведение рынка недвижимости влияют и макроэкономические факторы.

Наиболее важные из них, способствующие повышению цен на недвижимость, – это увеличение валового национального продукта, снижение процентных ставок по кредитам, рост рынка ценных бумаг.

В качестве примера способа оценки «разумности» цены недвижимости предлагаем несколько критериев:

• соотношение цены недвижимости к арендной плате;
• сравнение относительных цен;
• доступность приобретения;
• сравнительные цены на недвижимость от застройщика и недвижимость на вторичном рынке.

Все вышеуказанное относится к инвестиционной недвижимости. Если цель покупки – приобретение дома для отдыха, получение шенгенской визы, вида на жительство, или, скажем, создание источника регулярного дохода, то следует использовать другие критерии для выбора недвижимости.

Куда стоит инвестировать сегодня?

Прошло то время, когда недвижимость в Лондоне, Париже и Мадриде дорожала ежегодно более чем на 10-15%. Так, за прошедший 2007 год цены на недвижимость в странах Западной Европы подорожали всего на 2-5%. Большинство аналитиков связывают такой относительно вялый рост с кризисом на мировом рынке, скорректировавшем глобальный рынок недвижимости. Ипотечный кризис, который начался в 2007 году в США, оказал наибольшее влияние на рынок недвижимости и экономику США, в то же время его последствия в разной степени ощущались во всем мире.

Хотя в США цены на недвижимость заметно понизились, это не означает, что в остальных странах, на которые кризис оказал воздействие, нужно ожидать резкого падения цен. Меры для предотвращения распространения кризиса приняли и продолжают принимать практически во всех странах мира. Рост цен на недвижимость уже существенно замедлился или остановился в Испании, Франции, Великобритании, Швейцарии, Италии, во многих государствах Восточной Европы.

В сложившейся ситуации краткосрочные инвестиции в недвижимость с целью перепродажи и получения быстрого дохода нецелесообразны. Но в этом случае есть привлекательные возможности для долгосрочных вложений, ведь это хорошо развитые страны, в которых рынок недвижимости находится на спаде. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости США.

Американские реалии

На первый взгляд, американская ситуация выглядит неблагоприятной для инвестирования, так как существует распространенное мнение, что недвижимость нужно покупать в то время, когда цены на нее растут. В течение нескольких предыдущих лет рынок недвижимости в Америке основывался на этом принципе и был спекулятивным. Многие покупатели приобретали недвижимость в расчете на то, что цены поднимутся еще больше, и они смогут получить прибыль при ее продаже через короткое время. Однако серьезные инвестиционные планы предполагают другую стратегию. Наибольшая выгода достигается при покупке недвижимости во время понижения цен. Например, Сэм Зелл, известный американский инвестор в недвижимость, создал огромное состояние, используя цикличность рынка недвижимости и покупая недвижимость на спаде цен и спроса.

В Америке уже сейчас выгодно приобретать недвижимость с инвестиционными целями.

Несмотря на то, что цены, скорее всего, еще будут понижаться в течение какого-то времени и «дна» пока не видно, в настоящее время уже есть причины для того, чтобы не ждать:

• во-первых, на рынке большое количество объектов, из которых можно выбирать;
• во-вторых, в связи с кризисом банки и страховые компании проводят продажи невыкупленной должниками недвижимости по ценам гораздо ниже рыночных (с дисконтом до 40%);
• в-третьих, на рынке аренды жилой недвижимости существует большой спрос.

Несмотря на падение цен на недвижимость, цены на аренду не только не упали, но во многих районах даже выросли. За последний год 1,2 млн. американцев перешли из категории домовладельцев в категорию арендаторов;

• в-четвертых, из-за понижения курса доллара по отношению к основным европейским валютам рынок недвижимости в США становится особенно привлекательным для европейского инвестора;
• в-пятых, нерезиденты США (в том числе граждане бывшего Советского Союза) имеют возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости при ставке от 5,15%.

И, наконец, некоторые эксперты уже говорят о начинающемся «потеплении» на рынке.

Кроме всего вышеперечисленного, американский рынок недвижимости хорошо организован и тщательно отрегулирован по сравнению с рынками развивающихся стран, что исключает многие элементы риска при осуществлении сделки. Покупатель имеет доступ к самой полной информации об объекте предполагаемой покупки, включая историю купли-продажи объекта за несколько предыдущих лет.

Поэтому хотелось бы повториться, что несмотря на прогнозы экспертов о продолжении снижения цен на недвижимость вплоть до конца года, уже сейчас можно покупать недвижимость с дисконтом от банков и страховых компаний. И надо отметить, что это единственное время, когда можно выбирать недвижимость, диктуя свои условия.

Развивающиеся рынки

Вторым по привлекательности для инвестиций регионом сегодня становится недооцененная недвижимость на развивающихся рынках. Северная Африка, Южная Америка, страны Карибского бассейна, Азия, Бразилия, Доминиканская Республика, Мексика, Марокко, Египет, Северный Кипр, Индия, Китай – наиболее интересные страны для прироста капитала в недалеком будущем. Это страны, где происходят значительные экономические перемены, где экономика направлена на урбанизацию, где активно осуществляется прогрессивная бюджетная и кредитно-денежная политика.

Привлекательность развивающихся рынков в масштабе мировой экономики способствует дальнейшему расширению и укреплению их позиций на мировом рынке.

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема иностранных инвестиций, а также увеличение числа отечественных предприятий способствует росту спроса на объекты офисной, промышленной и торговой недвижимости на рынках этих стран. Инвесторам стоит обратить внимание на это явление.

Поскольку новые рынки недвижимости еще недостаточно развиты, доходность объектов недвижимости все еще очень высока. Высокие доходы от капиталовложений в собственность показывают, сколько инвестор готов заплатить в целях получения стабильной прибыли в будущем. Низкая доходность объектов недвижимости говорит о том, что инвесторы готовы заплатить очень высокую цену в расчете на будущую прибыль. По мере развития сектора недвижимости на развивающихся рынках возрастает интерес инвесторов, что приводит к увеличению стоимости объектов недвижимости.

Латинская Америка. Специалисты прогнозируют новые возможности на рынке жилой и офисной недвижимости в Южной и Центральной Америке. Правительства Мексики, Бразилии и Аргентины добились значительного прогресса в урегулировании последствий политического и экономического кризиса. В этих регионах улучшилась не только экономическая ситуация, но и кредитно-денежная политика, направленная на снижение темпов инфляции, в чем достигнуты значительные результаты. В Аргентине в процессе валютного кризиса показатели рынка недвижимости в секторе жилой собственности значительно снизились, поэтому в настоящее время цены на объекты недвижимости весьма привлекательны по сравнению с мировыми показателями. По мере улучшения экономической ситуации в Аргентине будет использован потенциал сектора жилой недвижимости и цены на недвижимость в этом секторе будут расти. В Бразилии и Мексике в настоящее время наблюдается благоприятный момент с точки зрения размера процентных ставок. По мнению специалистов, текущий период является благоприятным для инвестирования на рынках недвижимости в этих регионах, поскольку снижение процентных ставок приведет к уменьшению доходности офисной недвижимости.

Азиатский регион. Экономика региона полностью восстановилась после азиатского кризиса. Ключевыми игроками на этом рынке являются, прежде всего, Китай и Индия.

Производственная отрасль Китая значительно укрепила свои позиции на мировом рынке и динамично развивается во многом благодаря высокому уровню международной конкуренции в регионе. Индия является одной из ведущих мировых стран, предлагающих услуги аутсорсинга, и активно осуществляющих политику привлечения международных инвестиций.

В настоящее время крупные инвесторы во всем мире вместо вопроса «Стоит ли нам инвестировать в Индию?» задают себе вопрос «Можем ли мы позволить себе не инвестировать в Индию?». Специалисты выделяют четыре причины, по которым имеет смысл вкладывать деньги в индийский рынок.

1. Экономический рост. За последние годы Индия стала одним из самых ярких примеров успешного экономического развития в мире. В течение этих лет в Индию инвестировали крупнейшие мировые компании. Достаточно посмотреть на IT-индустрию, чтобы осознать это. Телекоммуникационная отрасль, фармацевтическая промышленность, авиация, розничная торговля, финансовый рынок, рынок недвижимости и туризм также демонстрируют впечатляющий рост. Компания «Мерилл Линч» предсказывает увеличение рынка индийской недвижимости на 700% к 2015 году по сравнению с 2005

годом – с $12 миллиардов до $90 миллиардов.

Рост индийской экономики начался после того, как правительство провело экономические реформы и снизило контроль над внешней торговлей и иностранными инвестициями. Рост ВВП увеличился до 7% в 2003 и 2004 годах и до 9,2% в 2005 и 2006 годах. В эти годы экономика Индии была самой быстрорастущей в мире. Рост ВВП составил 8,5% в 2007 году и 8% в 2008 году. Годы финансовых реформ, инвестиций в инфраструктуру, серьезные иностранные вливания способствовали развитию экономики Индии.

2. Высокий спрос на недвижимость. Продолжительный экономический рост, развитие ипотечного кредитования и увеличение численности среднего класса вызвали повышенный спрос на жилую недвижимость. В настоящее время спрос превышает предложение. Ожидается, что такое положение будет сохраняться, поскольку прогнозируется продолжение экономического роста. Рынок ипотечного кредитования также имеет большой потенциал, что способствует высокому спросу на жилую недвижимость. В Индии очень благоприятная демографическая ситуация. В стране высокий процент молодых людей, и этот процент стабильно повышается. Быстрыми темпами растет процесс урбанизации. Меняются привычки в обществе: «взрослые дети», особенно молодые специалисты в городах, хотят жить отдельно от родителей.

Все это, естественно, отражается на повышении спроса.

3. Бум в розничной торговле. Быстроразвивающийся средний класс вызвал повышение спроса на потребительские товары и быстрое развитие розничной торговли. В свою очередь, развитие розничной торговли и других видов бизнеса вызвало спрос на торговые площади и офисные помещения в городах.

4. Увеличение иностранных инвестиций. После введения изменений в законодательство в феврале 2005 года, разрешивших 100% иностранные инвестиции в строительные проекты, в индийскую недвижимость были инвестированы огромные средства зарубежных инвесторов. Ведущие мировые компании и инвестиционные фонды продолжают вкладывать средства в Индию. В настоящее время жилых и коммерческих объектов высокого качества в центрах крупных городов Индии еще недостаточно, что делает недвижимость очень привлекательной для инвесторов. Крупные корпорации и IT-компании открывают свои представительства в индийских мегаполисах, в связи с чем возникает необходимость в обеспечении их офисами и квартирами для проживания сотрудников.

Нужно сказать, что интенсивное экономическое развитие Китая и Индии оказало благоприятное влияние на экономику других государств этого u1088 региона, в которых не менее активно развивается рынок недвижимости. Положительная динамика экономического развития азиатских стран вызвала значительное увеличение спроса на объекты офисной, коммерческой и промышленной недвижимости. На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в этих регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций.

Хотите инвестировать – думайте на два шага вперед

Покупая зарубежную недвижимость с инвестиционными целями, следует руководствоваться следующими принципами:

• в первую очередь, не рекомендуется покупать несколько объектов только в одной стране или регионе. Лучше раскладывать яйца в разные корзины, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель;
• во-вторых, старайтесь идти против общего течения толпы. Этот принцип используют профессионалы на рынках акций. На эту тему есть известный исторический пример о том, как американский банкир Джон Морган в октябре 1929 года за несколько дней до биржевого краха сумел избавиться от всех акций, которыми владел. Он объяснял потом, что спасти его капиталы от кризиса помог сапожник, чистивший ботинки Моргана и по ходу дела поинтересовавшийся перспективами акций железнодорожной компании, которые он купил. «Когда на рынок приходит чистильщик обуви, профессионалам на нем больше делать нечего», – решил финансист. И не прогадал. Следовать настроениям толпы ни в коем случае нельзя. Поэтому, например, если ваша соседка бабушка Таня объявила, что хочет приобрести квартиру в Болгарии, подумайте: может, это как раз то время, когда лучше продать там свою недвижимость;
• в-третьих, надо обращать внимание на изменение цен на вторичном рынке недвижимости в выбранной вами стране. Часто бывает, что застройщики ежемесячно или ежеквартально поднимают цены на 10-15% на строящуюся недвижимость на новом развивающемся рынке. В конечном итоге по статистике получается, что рынок недвижимости страны вырос на 40%, а на самом деле инвестор не может избавиться от купленной и уже построенной недвижимости по цене ниже рыночной;
• в-четвертых, при вложении средств надо сразу просчитать стратегию выхода, то есть планировать, когда и как продавать свою недвижимость, узнать, есть ли законы, ограничивающие вывоз денежных средств из страны. Уже при покупке недвижимости надо просчитать, какие расходы придется понести при продаже или даже в случае смерти: налог на продажу, налог на прибыль, налог на наследование.

Таким образом, рассматривая недвижимость как инвестиционный инструмент, надо проанализировать тренды на мировых рынках в контексте их влияния на динамику и потенциал роста стоимости объектов недвижимости в разных регионах. Среди доступных и выгодных инвестиционных стратегий не надо ограничиваться только жилой недвижимостью: сегмент коммерческой, торговой недвижимости, сфера туристических объектов также может представлять интерес. Также серьезно следует отнестись к технологии покупки объектов в других странах, оценке рисков и способам их хеджирования и диверсификации, анализу ликвидности объектов и оценке барьеров входа, скрытых издержек и налоговых последствий сделок.

Кроме того, на поведение рынка недвижимости влияют и макроэкономические факторы.

Зарубежные метры: где лучше покупать квартиру для сдачи в аренду

Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду остается одной из самых выгодных стратегий для получения валютной доходности — особенно в условиях, когда депозитные ставки по долларам и евро в крупных банках стремятся к нулю, считает международный финансовый консультант FCP Исаак Беккер. Сдача купленной квартиры, по его оценкам, может принести инвестору в ряде случаев до 4–5% в год против менее чем 2% годовых по валютным депозитам в крупных российских банках.

По словам управляющего партнера международного брокера недвижимости Tranio Георгия Качмазова, российские инвесторы воспринимают иностранную недвижимость как долгосрочный защитный актив. «Поскольку в России в экономическом отношении не все стабильно, наши клиенты инвестируют за рубеж в надежде, что там все будет хорошо. Но надо осознавать, что цена спокойствия — низкая доходность», — поясняет эксперт.

Качмазов отмечает, что доходность арендной квартиры вычисляется как процентное соотношение годовой арендной выручки к стоимости объекта. Таким образом, если инвестор купил квартиру за €100 тыс. и сдает ее в аренду за €5 тыс. в год, то он получает годовую доходность 5%. Впрочем, это условный пример. В среднем владелец недвижимости зарабатывает на аренде квартиры меньше, по словам Качмазова, примерно 2–3% в год.

Это больше, чем по депозитам, но меньше, чем, к примеру, по ряду выпусков еврооблигаций, которые позволяют инвестору получить 5–6% годовых. Однако долговые бумаги рано или поздно будут погашены, а квартира может оставаться во владении инвестора сколько угодно долго, продолжая приносить доход.

Директор департамента недвижимости UFG Wealth Management Андрей Розов добавляет, что покупка квартиры за рубежом — это хороший вариант инвестиций для состоятельных клиентов, готовых потратить на инвестиции в квадратные метры не более $3 млн. А вот инвесторы, располагающие более крупными суммами, чаще покупают коммерческую недвижимость, доходность которой в 1,5 раза выше, чем у жилой, подытоживает финансист.

Выбор локации

Выгоднее всего покупать зарубежную недвижимость в популярных местах для отдыха и международных деловых центрах, говорят эксперты. Первые включают в себя Францию, Испанию, США и другие страны с развитой туристической инфраструктурой на берегу моря или океана. В таких регионах высок спрос на аренду и дорогих вилл, и скромных апартаментов; к деловым центрам с наиболее ликвидной недвижимостью относятся прежде всего Нью-Йорк, Лондон, Франкфурт и Женева, указывает Беккер.

Качмазов из Tranio рекомендует при выборе квартиры ориентироваться на такие критерии, как размер города (чем крупнее, тем лучше), уровень его экономического развития, логистическая доступность недвижимости, а также район (либо исторический, либо относящийся к респектабельным). В качестве примера эксперт приводит Будапешт и Барселону. «В Будапеште хорошие апартаменты можно купить за €100 тыс., в Барселоне, где расположена приморская курортная зона, — минимум за €300 тыс.», — рассказывает он. А вот от покупки недвижимости в провинции эксперт советует воздержаться в связи с ее низкой ликвидностью.

Что почем

Одной из лучших инвестиционных идей на рынке зарубежной недвижимости считается покупка микроапартаментов, добавляет Качмазов. Речь идет о маленьких квартирах-студиях площадью до 30 кв. м c кроватью, санузлом, душевой, столом и мини-кухней. Их стоимость составляет порядка €100–120 тыс. По данным Tranio, доходность от сдачи такого жилья в аренду выше, чем от квартир с большим метражом, — в среднем 4–5%, хотя стоимость арендной платы довольно низкая (€400–600 в месяц). Кроме того, с арендатором обычно не заключается долгосрочный контракт, и владелец квартиры в любой момент может сменить жильца или проиндексировать ему арендную плату. Главным преимуществом микроапартаментов является их локация: обычно они находятся в популярных среди молодежи районах. «Число людей, готовых жертвовать метражом в угоду правильного места и хорошей компании, будет только расти», — прогнозирует Качмазов.

По данным Tranio, в Берлине представлен наиболее широкий спектр предложений в сегменте микронедвижимости: небольшие студии стоят относительно мало (от €100 тыс.), при этом аренда за квадратный метр довольно высока — €25. В сравнении с микроапартаментами двух- и трехкомнатные квартиры дают значительно меньшую доходность, так как там стоимость аренды намного ниже — €9 за 1 кв. м. В Будапеште, одном из самых популярных туристических городов, стоимость аренды достигает €40 за 1 кв. м аренды, а доходность может составить 11% в год.

Как покупать

Осуществление сделки по покупке квартиры происходит через банк страны, в которой эта недвижимость находится. Чтобы поместить деньги в зарубежный банк, инвестору необходимо будет объяснить, как эти средства были заработаны. От покупателя могут потребовать справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, документальное подтверждение того, что деньги выручены от продажи какого-то другого объекта. Кроме того, в большинстве стран есть как налоговые, так и миграционные ограничения на приобретение недвижимости. В некоторых случаях лицо без местного гражданства или вида на жительство и вовсе не сможет приобрести квартиру. По словам партнера и специалиста в области международного налогового планирования PwC Михаила Филинова, с такими ограничениями столкнутся россияне, желающие вложиться в недвижимость в Швейцарии, Греции, Дании и Канаде.

К примеру, в Швейцарии, согласно закону «Лекс Коллер» (Lex Koller), а также кантональным и коммунальным законодательным актам, гражданам стран, не входящих в Евросоюз и ЕАСТ (Европейскую ассоциацию свободной торговли), не владеющим швейцарским ВНЖ типа C («постоянный ВНЖ»), запрещено покупать жилье для инвестиций. Впрочем, у инвесторов есть обходной путь — оформить покупку квартиры на компанию, в которой контрольный пакет акций и долей принадлежит швейцарским юридическим и физическим лицам. При этом нерезиденту должно принадлежать не более 33% акционерного капитала.

Также Филинов из PwC отмечает, что в условиях общего «тренда на прозрачность» ряд государств начали требовать от компаний, покупающих жилую недвижимость, раскрытия конечного бенефициара сделки. Так, например, поступает Великобритания. В целом это не отменяет удобства такого способа приобретения недвижимости. «К примеру, большое количество французской недвижимости оформлено через SCI, специальный тип юридического лица, который предназначен для покупки и содержания недвижимости», — подчеркивает эксперт.

Основные риски

Главным недостатком инвестиций в недвижимость являются высокие издержки: определить, сколько из заработанных на аренде 4–5% пойдет в карман инвестору, довольно трудно. Большая часть расходов связана с налогообложением. Со многими странами у России действуют соглашения об избежании двойного налогообложения. Согласно им, как отмечает Филинов из PwC, доход от аренды недвижимости практически всегда облагается налогом в той стране, где была сов​ершена покупка. «Но поскольку налог за рубежом обычно меньше, чем в России, разницу российские налоговики требуют заплатить в российский бюджет», — комментирует Филинов.

При этом, если в иностранной юрисдикции налоговая ставка выше, чем в России, то платить придется по ней, указывает партнер Paragon Advice Group Александр Захаров. В любом случае нюансы налогообложения (они — отдельные при покупке недвижимости через юрлицо) надо уточнять в каждой конкретной стране и каждом конкретном случае, указывают эксперты.

Финансовый консультант Исаак Беккер отмечает, что со временем доходность инвестиционной недвижимости снижается: жилая инфраструктура изнашивается и начинает требовать дополнительных вложений. Инвесторам нередко приходится решать проблемы с управляющей компанией, оплачивая для этого услуги посредников — доверенных лиц за границей — с целью снижения накладных расходов на поездки за рубеж. Однако если квартира куплена в ликвидном районе, ее можно продать спустя некоторое время и получить доход от роста стоимости недвижимости, правда, уплатив налоги с выручки от продажи, резюмирует Беккер.

Главным недостатком инвестиций в недвижимость являются высокие издержки: определить, сколько из заработанных на аренде 4–5% пойдет в карман инвестору, довольно трудно. Большая часть расходов связана с налогообложением. Со многими странами у России действуют соглашения об избежании двойного налогообложения. Согласно им, как отмечает Филинов из PwC, доход от аренды недвижимости практически всегда облагается налогом в той стране, где была сов​ершена покупка. «Но поскольку налог за рубежом обычно меньше, чем в России, разницу российские налоговики требуют заплатить в российский бюджет», — комментирует Филинов.

Условия ипотечного кредитования в Бразилии

Страшно подумать, но всего лишь каких то 10 лет назад в бразильских банках не было такой услуги как ипотека. И виноваты в этом были не банки, а несовершенной законодательство Бразилии в те времена. Дело в том, что по тогдашнему законодательству если заемщик переставал платить по ипотечному кредиту, то купленное им по ипотеке жилье не переходило в собственность банка. Разумеется, заниматься ипотечным кредитованием для банков было смерти подобно. Но несколько лет назад законодательство в данной сфере существенно изменилось и теперь вправе продать залоговую недвижимость если заемщик перестал платить по кредиту. С тех пор бразильские банки охотно кредитуют покупку недвижимости в своей стране как местными жителями, так и иностранцами. Условия кредитования при этом одинаковы для всех и выглядят следующим образом:

• процентная ставка — 5,5% годовых;
• минимальный размер первоначального взноса – 30% от стоимости недвижимости;
• валюта кредита – бразильский реал (курс к доллару примерно 1:1);
• срок, на который выдается ипотечный кредит – до 30 лет.

Хотя цены на недвижимость в Бразилии не так сильно отличаются от европейских цен, но зато цены на питание и оплату коммунальных услуг примерно в пять раз меньше чем в Европе. Дешевизна питания объясняется благодатными для сельского хозяйства климатическими условиями, которые позволяют снимать по несколько урожаев в год, а низкие цены на коммунальные услуги обусловлены тем, что почти на всей территории Бразилии нет необходимости в отоплении жилья. Также большие запасы пресной воды этой страны вносят свой ощутимый вклад в дешевизну коммунальных услуг, а чистая вода в Европе, наверно, скоро вообще на “вес золота” станет.

Аренда напрямую от владельца недвижимости

Такие варианты встречаются редко, но это, порой, очень выгодные по стоимости предложения, которые быстро исчезают из-за большого спроса. При такой аренде многие владельцы жилья страхуются и просят до заселения заключить небольшое соглашение и депонировать на свой счет стоимость аренды за несколько месяцев в качестве залога и гарантии. Обычно требуют сумму за 3-5 месяцев вперед.

Срок аренды при таком виде договоренности обычно от 12 месяцев и выше. Редко на сроки до 1 года.

При таком способе аренды квартира сдается иногда даже с мебелью, но часто полностью пустой. Документы по оплате воды, газа, электричества могут частично переоформляться на арендатора или оставаться за владельцем жилья.

В этом случае есть множество рисков как со стороны арендатора, так, и со стороны арендодателя. Возврат залога по окончании аренды и соблюдение договоренностей в большей степени зависит от порядочности сторон.

Найти вариант аренды с оплатой помесячно без залогов и поручителей очень и очень трудно.

Срок аренды при таком виде договоренности обычно от 12 месяцев и выше. Редко на сроки до 1 года.