05.08.2020

Квартира в Чехии — частная собственность или кооперативная, плюсы и минусы владения жильем

Ч то выбрать: кооператив или частную квартиру в Чехии? (+ и -)

Жилая недвижимость в Чехии для граждан и юридических лиц, в том числе и иностранных, имеет две формы собственности: частную и кооперативную.

Кооператив – это юридическое лицо, объединяющее собственников пая, который выражен в обладании конкретной квартирой. Собственниками паев в кооперативе могут быть не только частные лица, но и юридические, учрежденные иностранными гражданами (т.е. такими людьми, как мы с вами). Это аналог тех кооперативов, которые существовали в РФ в 70-90-х гг. прошлого века (надеюсь, большинство из Вас помнят об этом).

Кооперативные квартиры в Теплице на 30-40% дешевле квартир, находящихся в частной собственности – это одно из самых больших достоинств таких квартир. Например, в Праге разница в цене между собственностью и кооперативом намного меньше и составляет всего 10-15%.

На данный момент кооперативную квартиру в Теплице иностранец, не имеющий чешского ПМЖ (постоянного места жительства в Чехии), может приобрести только в одном кооперативе – BD Trnovany. В этом кооперативе Вы можете купить на свой паспорт (т.е. на себя лично) кооперативную квартиру. Для этого Вам нужно заплатить в кооператив за перевод квартиры со старого хозяина на Вас примерно 18.000 крон (около 700 евро, сумма зависит от площади квартиры) и за саму квартиру – хозяину квартиры. Стоят такие квартиры на данный момент от 16.000 евро, включая все расходы.

Однако в Теплице есть еще два кооператива, где членом кооператива может быть юридическое лицо с учредителем-иностранцем (Вы, например). Т.е. чтобы купить кооперативную квартиру, для нас с Вами (граждан РФ и бывших стран СНГ) достаточно быть учредителем фирмы, зарегистрированной в Чехии. В этих кооперативах (OSBD Teplice и SBD Mir) сейчас продаются доступные для покупки иностранцем квартиры, уже оформленные на юр. лица (фирмы), достаточно просто переоформить такую фирму на себя, получая при этом и фирму, и квартиру. К сожалению, оба эти кооператива новые фирмы к себе в кооператив не принимают. Поэтому купить кооперативную квартиру в этих кооперативах в настоящее время можно, только купив фирму, на которую уже оформлена кооперативная квартира. В основном, такие фирмы не работали, а создавались только для покупки дешевой недвижимости, и их хозяева просто приезжали на отдых по нескольку раз в год или сдавали такие квартиры в аренду. Таких квартир, оформленных на фирму, здесь немало.

Ваши минимальные расходы (если не будете вести никакой бизнес) по ведению фирмы в Чехии будут: ежегодная оплата юридического адреса (у нас это стоит 200 евро) и сдача нулевого бухгалтерского отчета (у нас это стоит 80 евро).

Все фирмы, которые мы продаем вместе с квартирами, проверены, и долгов у них нет. Все оформляется у нотариуса, “подводных камней” там нет. Наша фирма продала таких квартир уже немало, и опыт подобных сделок у нас большой.

Перерегистрировать фирму можно и без Вашего присутствия – по доверенности. Для очень занятых клиентов мы так и делаем, но советуем все-таки найти время и лично приехать на сделку.

При приобретении кооперативной квартиры в Чехии нужно понимать, что Вы (или фирма с Вашим участием) приобретаете пай в кооперативе и право использовать конкретную квартиру в Чехии, но не становитесь ее собственником. Это дает право проживать в ней Вам, Вашим родственникам и знакомым, делать там ремонт, также Вы можете в любой момент продать эту квартиру без согласия кооператива (мы можем помочь найти покупателя), Вы можете сдавать эту квартиру в субаренду (с согласия кооператива). Если это приличные люди (неважно, иностранцы или чехи), то кооператив ВСЕГДА дает на это согласие. Наша фирма предлагает и такую услугу по поиску арендаторов.

Подавляющее большинство сделок в Теплице проходит именно с кооперативными квартирами!!

В чем разница между кооперативной и частной недвижимостью в Чехии1

При купле-продаже кооперативной квартиры в Чехии не нужно платить налог с прибыли и налог с покупки недвижимости в Чехии.

У большинства кооперативных квартир в Чехии есть перспектива перевода в частную собственность. Пока такого закона нет, кооперативы могут сами решать – отдать в собственность владельцу или нет, но ЕС давит на Чехию в этом плане, так как они хотят, чтобы законодательство всех европейских стран было похожим. Во Франции, например, вообще нет такого понятия как кооперативная собственность.

Все проблемы с содержанием дома и мест общего пользования берет на себя кооператив. Это большие фирмы, и им, например, для проведения реконструкции домов банки свободно дают кредиты, а небольшим частным домам получить кредиты очень сложно, и набрать достаточно денег с собственников на реконструкцию домов тоже тяжело, поэтому в основном кооперативные дома стоят все такие красивые и отремонтированные, а частные – не всегда.

К минусам можно отнести:

– ипотечный кредит под залог квартиры Вам не дадут, банки не хотят связываться с кооперативами;

– для того, чтобы официально сдать такую квартиру в аренду, нужно иметь согласие кооператива на это, хотя многие чехи и иностранцы сдают свои кооперативные квартиры по-тихому, не спрашивая кооператив;

– коммунальные услуги, которые платятся в кооператив, обычно немного выше, чем у подобной квартиры в частной собственности (хотя много вариантов, когда они совпадают и даже бывают выше, особенно, если частный дом набирает деньги на ремонт чего-либо и фонд ремонта у такого дома высокий).

По поводу боязни, что кооператив отберет у Вас квартиру, о чем пишется на многих сайтах российских агентств недвижимости, хотим сказать, что за время нашего проживания в Чехии, и в частности, в кооперативной квартире в г. Теплице, ни о чем подобном никогда не слышали и не видели, чтобы кого-то выселяли ПРОСТО так. Если хозяин квартиры платит за нее ком.расходы и ведет себя уважительно к соседям, то у кооператива нет никаких причин отбирать у него квартиру – им также выгодно, чтобы в их квартирах жили платежеспособные и уравновешенные граждане (и неважно, что это иностранцы). Кстати, в Теплице (да и в Праге, Плзни, Карловых Варах) очень много наших соотечественников (да и чехов) живут именно в кооперативных квартирах.

Если граждане не платят за жилье, то неважно, кооператив это или частная собственность – будут штрафовать и потом делать экзекуцию, но все в рамках закона, по решению суда.

Теперь о квартирах в частной собственности. Вся информация о недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, записана в чешском кадастре (или реестре) недвижимости. Выписка из чешского кадастра недвижимости – основной документ, рассказывающий о владельцах и состоянии недвижимости. При покупке недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, конечный результат оформления недвижимости – запись вашего имени в чешском кадастре недвижимости как нового собственника. Срок внесения записи в чешский кадастр недвижимости – от двадцати дней до одного месяца (В Праге и крупных городах может быть и 2-3 месяца).

Право собственности на объект недвижимости в Чехии выражается в том, что бремя собственника по содержанию собственности несете только Вы. Управление расходами на содержание недвижимости также находится в Ваших руках: накопительные фонды для будущих реконструкций дома, квартиры или иного объекта недвижимости, автономное отопление, газовое или электрическое, нагрев воды, и т.д. Это существенно при сдаче недвижимости в Чехии в аренду. Вы четко можете рассчитать все будущие расходы и прибыль. За квартирой, находящейся в частной собственности, как правило, закреплена доля в земельном участке под домом и в общих частях дома (лестницы и т.п.).

При покупке частной квартиры с 11.2016 года Покупателем платится налог на покупку. Составляет он 4% от покупной цены, заявленной в договоре купли-продажи, но не меньше 75% от кадастровой стоимости (расчет делает местная налоговая).

Для приобретения недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, можно взять кредит или ипотеку, если Вы выполняете требования чешского банка, прежде всего это “белая” зарплата не менее 80 тыс рублей. Документы будут проверять, так что обмануть скорее всего не получится.

Получить долгосрочную бизнес-визу (Вид На Жительство, ВНЖ) сначала на пол года, а потом и на 2 года можно только если у Вас зарегистрирована здесь фирма, а просто обладание жильем кооперативным или в частной собственности (если оно оформлено на Вас как на физическое лицо) дает возможность получать визы только на 180 дней (полгода) в году с пребыванием здесь по 90 дней (3 месяца) два раза в год.

Как вывод: каждый должен сделать свой выбор, исходя из целей, для чего приобретается квартира в Чехии. Не надо бояться кооперативных квартир в Чехии, если целью является переезд на ПМЖ (Постоянное Место Жительства), и Вы планируете здесь жить, работать, растить детей и т.д. Также кооперативные квартиры покупают как бюджетный вариант те, кто хочет приезжать сюда на каникулы, в отпуск и т.п.

Частную собственность рекомендуем покупать тем, кому ПМЖ не надо, у кого достаточно средств для такой покупки, кто боится или не хочет связываться с фирмой и кооперативами.

Мы всегда готовы помочь Вам в оформлении сделки купли-продажи как кооперативной квартиры, так и частной.

О чём нас часто спрашивают

В чем плюсы и минусы покупки кооперативной квартиры в Чехии? Имеет ли смысл вступать в кооператив?

Во времена социализма кооперативная собственность на жилье бурно процветала. Почти все новое (в основном, панельное) строительство было по форме кооперативным. Оно и понятно: кооперативная форма собственности, во-первых, была суррогатом частной собственности, которую социализм стремился упразднить полностью, во-вторых, успешно решала в то время проблему ипотечного кредитования жилья.
Однако, полагать, что кооперативная форма собственности – это исключительно наследие социализма, и что кооперативной может быть только квартира в панельном доме 70-80 гг. ХХ века, неправильно. Кооперативное строительство имело место в Чехии и во времена Первой республики (например, один из самых престижных районов Праги вблизи метро «Градчанска» возник в свое время как кооператив трамвайщиков), жилищные кооперативы (товарищества) возникают и сегодня. Но во всех случаях главным мотивом их возникновения и существования по-прежнему является решение вопроса финансирования жилья.
Современные кооперативы возникают двумя способами. Первый способ – в результате приватизации муниципального жилого фонда. Местная власть предлагает арендаторам квартир в данном доме выкупить их в собственность. Поскольку жильцы в квартирах не обязаны иметь свободные средства для покупки квартиры даже по заниженным по сравнению с рыночными приватизационным ценам, они создают товарищество (юридическое лицо), которое является фактическим владельцем дома и которому банк под залог этого дома с удовольствием дает кредит (на специальных условиях), а члены кооператива должны много лет его выплачивать в размере своей доли (кооперативный пай).
Второй способ – при новом строительстве. В тех случаях, когда цены квартир в проекте входят в противоречие с возможностями целевой группы покупателей (проще говоря, когда далеко не все потенциальные покупатели способны получить в банке ипотеку в нужном объеме), девелопер создает (или приглашает уже существующий) кооператив, который получает в банке один большой ипотечный кредит, а покупатель, становясь членом кооператива, берет на себя обязательства выплачивать его пропорциональную часть. Для членства в кооперативе не нужно предоставлять декларацию о доходах. То есть тот, кто не может получить классическую ипотеку, может вступить в кооператив и пользоваться квартирой. В таком случае в одном доме обычно существует сразу два товарищества: одно – обычное товарищество владельцев квартир (то есть тех, кто купил свою квартиру в собственность за свои деньги или с помощью ипотечного кредита), другое – кооператив. Это не слишком удобно, но ничего невозможного в таком сосуществовании нет.
Кстати говоря, надо отчетливо понимать (и в каждом конкретном случае это уточнять), что кооператив может быть как «маленьким» (товариществом одного дома), так и очень большим (объединять целые микрорайоны и части городов). Если кооперативы, возникшие в результате недавних муниципальных приватизаций, являются, как правило, «кооперативами одного дома», то девелоперские кооперативы вполне могут быть социалистическими «монстрами», ведь такому кооперативу с огромным жилым фондом существенно легче получить в банке кредит на новый проект.
Итак, мы теперь понимаем, что в Чехии существуют разные типы кооперативов, назовем их условно «старые» и «новые». Между ними есть много общего, но есть и существенные различия. Когда мы их рассмотрим, мы вплотную подойдем к ответу на вопрос о том, стоит ли (и в каких случаях) связываться с кооперативной квартирой.
Итак – общие черты кооперативов.
1. Покупатель кооперативной квартиры формально не является ее собственником. Он является ее арендатором.
2. Кооперативная квартира не может быть залогом для банка, поэтому на ее покупку нельзя получить ипотеку. Исключением является тот случай, когда точно известно, что в течение ближайшего года кооператив будет приватизирован. В таком случае банк может выдать «пред-ипотечный» кредит с тем, что квартира будет ему передана в залог позже (в течение года).
3. Кооперативный дом записан в кадастре недвижимости как одно целое. Поэтому кооперативная квартира не может быть предметом купли-продажи, покупатель такой квартиры платит деньги за право быть членом кооператива.
4. В связи с этим при сделках с кооперативными квартирами не платится налог с перевода недвижимости (4%), а сама сделка проходит в течение 1 дня, поскольку не требуется ожидание записи нового владельца в кадастре. Можно, таким образом, сэкономить и на ответственном хранении денег: ни адвокат, ни нотариус в данном случае не понадобятся.
5. Выплата кооперативного пая несравнимо более демократична, чем досрочное погашение ипотеки у банка. Никаких санкций за досрочную частичную или полную выплату не существует. Правила конкретного (особенно, нового) кооператива могут регулировать внеочередное погашение (например, раз в год до 20% невыплаченного пая), но в целом тут царствует свобода: есть возможность – гаси, нет возможности – плати себе ежемесячный взнос и не волнуйся.

Есть, однако, и различия, иногда – довольно существенные.
1. У старых кооперативов пай, обычно, выплачен или почти выплачен, у новых, как правило, представляет собой немалую сумму.
2. Членом нового кооператива (созданного на основании современного закона) может быть практически кто угодно – иностранец, юридическое лицо и т.п. У старых кооперативов членство определяется старым уставом, который может включать в себя формулировки типа «членом кооператива может быть физическое лицо – гражданин Чешской республики». В кооператив с таким уставом иностранца просто не примут.
3. Новые кооперативы обычно изначально возникают как временное явление, все понимают, что через какое-то время (когда будут выплачены паи), квартиры будут переведены в частную собственность. У старых же кооперативов это совершенно необязательно. Собрание может решить, что кооперативная форма собственности вполне устраивает большинство, и тогда о переводе своей квартиры в частную собственность можно забыть. Хотя формально закон не запрещает нескольким членам кооператива с выплаченным паем создать свое собственное товарищество совладельцев, и кооператив не имеет права этому препятствовать, но в таком случае инициатор выхода из кооператива должен будет взять на себя усилия и расходы по подготовке приватизации (прежде всего, на разделение в кадастре целого дома на отдельные единицы, каждая из которых может иметь своего собственника и быть предметом свободной купли-продажи).
4. Цены квартир в старых кооперативах обычно несколько ниже аналогичных квартир в частной собственности. Это связано с наличием невыплаченного пая и невозможностью оформить ипотеку под залог такой квартиры. У новых же кооперативов это правило не действует. Размер невыплаченного пая обычно таков, что вполне сравним и ипотечным кредитом, так что цена квартиры в новом кооперативе обычно представляет собой лишь уже заплаченные взносы плюс прибыль продавца (последнее обычно касается кооперативов, возникших в результате приватизации муниципального жилья, где приватизационная цена существенно ниже рыночной, и многие новоиспеченные члены кооператива предпочитают с выгодой продать свое членство в кооперативе: цена для покупателя все равно будет несколько ниже рыночной, а продавец прилично заработает). Другими словами, если сложить цену новой кооперативной квартиры и невыплаченный пай, то суммарная цена вполне может быть вполне рыночной и даже выше.
5. На вступление в новый кооператив вполне можно смотреть как на другую форму кредитования, которая существенно проще процедуры получения кредита в банке. У старого кооператива такой подход, скорее всего, невозможен – невыплаченный пай составляет лишь небольшую (остаточную) часть общей цены.

Из сказанного, в общем, уже понятно, в чем может быть привлекательность и неудобство квартир в кооперативной собственности.
Главным плюсом является альтернативное кредитование. Особенно это касается именно иностранцев, у которых чешский банк, скорее всего, не признает доходы за пределами Чехии. Кооператив же этим интересоваться не будет. Плюсом является и то, что сделка по переводу членских прав происходит быстро и без дополнительных налоговых или накладных расходов. Более того, владелец кооперативной квартиры не только не платит налог с перевода недвижимости, но не платит и ежегодный налог на недвижимость. А поскольку членство в кооперативе нигде (кроме самого кооператива) не регистрируется, то и доход от последующей продажи кооперативной квартиры может не облагаться никакими налогами и нигде не признаваться (если только вы этого сами не захотите). Во многих случаях кооперативная квартира стоит дешевле аналогичной квартиры в частной собственности (о причинах мы говорили выше – наличие невыплаченного пая и невозможность взять ипотечный кредит).
Главным минусом является то, что поскольку кооперативная квартира не является частной собственностью, ее можно достаточно легко лишиться. Для этого нужно перестать платить паевые взносы или залоги на коммунальные услуги, нарушать устав кооператива и т.п. Более того, еще до недавнего времени действовало правило, что член кооператива не мог владеть другой жилой недвижимостью или не жить в кооперативной квартире. И то, и другое являлось законным основанием для расторжения договора аренды между кооперативом и его членом! Эта абсурдность является рудиментом социалистического Гражданского кодекса (один человек – одно жилье), тем не менее, этот кодекс до 2014 года действовал, и подобные случаи известны. И – главное – важно не столько то, что написано в законе, сколько то, что написано в уставе конкретного кооператива.
Этот момент не помешает учесть при покупке кооперативной квартиры. Если, будучи членом кооператива вы становитесь собственником другого жилья (или наоборот), то лучше оформить членство в кооперативе на кого-то другого (жену, ребенка …). Так будет спокойнее.
Вообще не нужно забывать, что перевод членских прав требует согласия кооператива. И хотя по закону, кооператив не имеет права препятствовать своим членам распоряжаться квартирами в их пользовании, на деле это согласие, во-первых, может быть ограничено уставом (только граждане ЧР или что-то в этом роде), во-вторых, может быть связано с определенным платежом кооперативу. Так, например, фантастически дешевые кооперативные квартиры на севере Чехии (в Теплице и некоторых других городах), которые принадлежат крупным кооперативам, при ближайшем рассмотрении оказывались не такими уж дешевыми. Во-первых, там был невыплаченный пай, а во-вторых, при переводе квартиры нужно было заплатить кооперативу 30-50 тыс. крон, что зачастую увеличивало цену такой квартиры на 20-30% и более.
Согласие кооператива может потребоваться и при сдаче квартиры в аренду, и оно также может быть сопряжено с определенными финансовыми отчислениями в пользу кооператива.
Словом, покупка кооперативной квартиры сама по себе возможна. Однако, решение вступить в конкретный кооператив на конкретных условиях требует серьезного анализа всех фактов, обстоятельств, планов использования и возможных рисков, которые совсем не обязаны лежать на поверхности.

В чем плюсы и минусы покупки кооперативной квартиры в Чехии? Имеет ли смысл вступать в кооператив?

Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.

30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом.

Возможные варианты финансирования приобретения кооперативной квартиры:

Что такое жилищный кооператив в Чехии?

ЖК — это юридическое лицо с собственным уставом и органами управления (общее собрание членов жилищного кооператива, правление во главе с председателем и ревизионная комиссия).

Создание и деятельность ЖК регулируются нормами Закона о коммерческих корпорациях (закон № 90/2012 СЗ, глава VI), однако каждый ЖК может по-своему определять права и обязанности членов в него входящих согласно его уставу.

Членами ЖК могут быть физические и иногда юридические лица. Члены имеют право влиять на деятельность «своего» ЖК посредством права голоса на общем собрании, имеют право просматривать бухгалтерские отсчёты и документы ЖК, а также могут быть избраны в органы управления.

Квартира в Чехии: своя VS кооперативная

При принятии решения о покупке недвижимости, помимо цены, расположения, состояния, большое значение имеет тип владения недвижимостью. В Чехии квартира может находиться в личном владении или в кооперативном. Разница между ними весьма существенная. Покупатель должен иметь полное представление о том, чем отличаются эти типы.

В Чешской Республике официально зарегистрировано более 60 тысяч обществ владельцев жилых помещений (SVJ — společenství vlastníků jednotek) и 9 тысяч жилищных кооперативов. Кооперативное жилье имеет многолетнюю традицию в Чехии. Но многие иностранцы не представляют себе всех нюансов функционирования этой модели.

Кооператив VS личное владение

Основное различие между кооперативной квартирой и квартирой в личном владении заключается в том, что член кооператива приобретает не право собственности на квартиру, а долю в кооперативе, которая регулируется договором аренды на неопределенный срок. В кадастре недвижимости в разделе «владелец» будет записан жилищный кооператив.

В случае с квартирой в личном владении ее покупатель (физическое или юридическое лицо) становится владельцем жилой или нежилой недвижимости на основании договора купли-продажи. В кадастре недвижимости в графе «владелец» будет указан непосредственно покупатель, так как квартира является его частной собственностью.

Приобретение кооперативной квартиры происходит на практике гораздо быстрее, так как отпадает необходимость записи в кадастре недвижимости. Это связано с анонимностью кооперативной собственности. До тех пор пока владелец не оформит в кооперативной квартире постоянную прописку, практически невозможно узнать собственника этой квартиры.

Платежи и права в кооперативе и частной собственности

За частную собственность владелец не платит аренду. Однако, собственник должен разделить расходы, связанные с управлением дома и земельного участка, потому что, помимо владения квартирой, он также является совладельцем общих частей дома. Обязательные платежи устанавливаются, в зависимости от размера квартиры и доли отдельных собственников в общих частях дома.

Расходы включают в себя платежи за коммунальные услуги (электричество, газ, вода, канализация), платежи, связанные с управлением дома и платежи в ремонтный фонд, который служит для проведения технического обслуживания, ремонта и реконструкции помещений общего пользования.

В случае с кооперативом, его члены платят арендную плату, которая включает в себя платежи за коммунальные услуги, ремонтный фонд и, в некоторых случаях, платежи за аннуитет (финансовая рента), то есть непогашенная основная сумма кредита, которая возникла во время приватизации или строительства дома. В идеале кооперативная квартира должна иметь полностью оплаченный аннуитет. Сумма платежа зависит от размера квартиры.

Идем дальше. Владелец квартиры в частной собственности может распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право продать ее или сдать в аренду. Кроме того, он может реконструировать и ремонтировать квартиру, в соответствии со строительными предписаниями, без согласия третьего лица.

Кооперативную квартиру также можно продать без согласия кооператива, точнее, речь будет идти не о классической продаже, а о переводе членства в жилищном кооперативе с правом на аренду квартиру на неопределенный срок. Однако, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то вам потребуется заручиться согласием кооператива, которому принадлежит дом. Согласие также потребуется в случае реконструкции квартиры.

Ипотека: различия

Одним из самых больших преимуществ кооперативной квартиры является ее цена, которая может быть на 20% ниже, чем у квартиры в частной собственности. Но финансирование покупки кооперативной квартиры будет сложнее, чем квартиры в личном владении.

Квартиру в частной собственности можно использовать в качестве залога при оформлении ипотечного или другого кредита, что исключено в случае с кооперативом. Банки разрешают финансирование кооперативной квартиры, если вы поручитесь за нее другой недвижимостью.

Единственным исключением из этого правила является случай, когда вы покупаете квартиру в кооперативе с письменным обещанием о переводе в частную собственность в течение 1 года. Банк разрешает финансирование предипотечным кредитом, который служит в качестве переходного кредита до той поры, пока недвижимость не будет записана в кадастре. Минусом является в данном случае более высокая процентная ставка.

Еще одним нюансом при покупке кооперативной квартиры является то, что вы не платите налог на переоформление недвижимости в размере 4% от ее стоимости (в отличие от квартиры в частной собственности). Расходы на покупку квартиры в кооперативе составят от 3 до 12 тысяч крон (координированный платеж кооперативу), тогда как при покупке квартиры в личном владении запись в кадастре стоит 1000 крон.

Прежде чем купить кооперативную квартиру…

Прежде чем принять решение о покупке кооперативной квартиры, необходимо узнать, планируется ли перевод ее в частную собственность, и когда именно это произойдет. Также нужно поинтересоваться, какова сумма не выплаченного аннуитета. Важным является и требование налогового отчета кооператива, устава и внутренних предписаний, а также ограничений, к примеру, невозможность сдавать квартиру в аренду и т.д. Желательно получить от продавца документ о том, что кооператив не обременен долгами.

Прежде чем купить квартиру в частной собственности…

При покупке квартиры в частной собственности необходимо проверить право собственности продавца, ограничения его права собственности, наличие обременений. Далее необходимо проверить документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, договор наследования, дарственная и т.д.).

Проверьте, нет ли у продавца проблем с кредиторами, долгов перед поставщиками коммунальных услуг. Также стоит узнать размер взносов в ремонтный фонд и другие расходы, связанные с использованием дома.

Особенности национальной недвижимости в Чехии

Чешская Республика известна своим высоким уровнем жизни, культуры и безопасности. Она расположена в самом сердце Европы, входит в Евросоюз и Шенгенскую зону. Чехия также является одной из самых популярных стран среди иностранных инвесторов, которые успешно вкладывают средства в различные экономические отрасли страны. При этом особенно активно в последние годы скупается чешская недвижимость.

Вот несколько характерных черт , которые отличают чешскую недвижимость от недвижимости других стран, и о которых вы, возможно, не знали.

1) в Чешской Республике запрещено изменять фасады исторический зданий без разрешения, в том числе нельзя менять окна, двери, стеклить балконы, что связано, прежде всего, с тщательным сохранением старинного архитектурного стиля. В то же время, чешские власти поощряют инвесторов и девелоперов, занимающихся реставрацией исторических зданий, предоставляя им значительные налоговые льготы.

2) в исторических домах Чехии, в основном, локальное отопление, то есть в квартире, в подъезде или доме стоит котел. В Чехии редко встречаются мощные системы центрального отопления, а жилье отапливается двумя способами: электричеством (электрические батареи) или газом (котел). Плюс такого отопления – его дешевизна и эффективность, минус – высокие начальные инвестиции. Кстати, за его состоянием тщательно следят органы ЖКХ.

3) квартиры делятся на квартиры с отдельной кухней (1+1 и 2+1 и т.д) или же с кухонным углом в комнате (1+кк, 2+кк). Общая классификация по количеству комнат:

1+0 – однокомнатная квартира без кухни;
1+кк, 2+кк, 3+кк, и т.д.– одно- или многокомнатная квартира, в которых комнаты и кухня не разделены;
1+1, 2+1, 3+1, и т.д. – одно- или многокомнатная квартира, где кухня отделена от жилых помещений;
гарсонка – комната с кухней в одном помещении с совмещенным санузлом (квартира-студия);
ательер – помещение с ванной комнатой и кухонным углом.

Кроме того, существует классификация по виду недвижимости: от первой (новостройки) до шестой (элитная недвижимость и недвижимость класса «люкс».) категории

4) в исторических домах в Чехии редко встречаются балконы.

Причина – то же стремление сохранить старинный архитектурный стиль.

5) поскольку в исторических домах не было лифтов, то их делают по решению жильцов дома и за их счет, но так как помещения для этого не предусмотрено, то лифт прикрепляют снаружи здания.

Лифты, пусть даже маленькие, устанавливаются практически везде, где это возможно, и работают исправно.

6) наряду непосредственно с квартирой, покупатели чешской недвижимости получают доступ в кладовую или подвал.

Площадь подсобных помещений не входит в общую площадь квартиры, но благодаря их наличию ценность купленной недвижимости увеличивается. Квартиры в домах с освоенным подвалом пользуются популярностью у покупателей.

7) дом обслуживает управляющая компания или сообщество жильцов.

Обязательство по созданию кооператива жильцов (společenství vlastníků jednotek) оговорено законом № 72/1994 Sb. O vlastnicntví bytů. В компетенции сообщества находятся, в том числе, и вопросы содержания целого дома, а также использования помещений общего пользования.

В отличие от России, в Чешской Республике ЖЭУ были уже давно приватизированы, поэтому содержание домов находится исключительно в компетенции самих жильцов, которые на общем собрании выбирают обслуживающую компанию. Нанятая компания оказывает услуги по надлежащему содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома, регулярно организует встречи с жильцами, проводит опросы и т.д

8) в Чехии существуют кооперативные дома.

При покупке квартиры в кооперативном доме приобретается не недвижимость, а доля в кооперативе равной ее стоимости. У кооперативной собственности есть ряд плюсов и минусов.

К плюсам относятся более низкая стоимость кооперативной квартиры, возможность получения дохода от аренды нежилых помещений, отсутствие необходимости оплаты налога на недвижимость и налога при последующей продаже жилья, а также возможность перевести недвижимость в частную собственность (для этого потребуется согласие всех членов кооператива).

Минусы: сложность в сдаче недвижимости в аренду, кооперативное жилье не может служить залогом, зависимость от мнения пайщиков и невозможность прописаться в собственную квартиру без разрешения кооператива.

9) вместо номеров квартир на звонках подъезда и на почтовых ящиках пишутся фамилии жильцов. Таким образом, номер квартиры никогда не указывается ни в почтовых адресах, ни в документации.

Кроме того, в Чехии используется двойная нумерация домов. На каждом доме висят две таблички – красного и синего цвета. Красный обозначает номер дома в общем кадастре, а синий – ориентационный номер. Свой номер в ЧР есть и у каждого подъезда в многоквартирных домах.

Отсчет этажей в чешских домах начинается, в отличие от России, с нулевого этажа. Для того, чтобы понять, какой это этаж по-русски, нужно к номеру этажа добавлять единичку. Например, цокольному этажу по российской «классификации» соответствует чешский нулевой этаж (přízemí), который, в свою очередь, подразделяется на zvýšené přízemí (высокий первый этаж) и snížené přízemí (полуподвал), а первому «чешскому» этажу – второй «российский». Однако если присутствует сокращение NP (nadzemní podlaží), то нулевой этаж не учитывается.

11) дома в центре Праги не могут быть построены выше соседних домов.

Еще в досоциалистический период развития Чехословакии, местные власти приняли постановление, запрещающее возведение высотных домов в историческом центре чешской столицы. Крайне спорный в свое время шаг правительства ЧСР полностью оправдал себя: благодаря отсутствию современных высотных зданий, центр Праги был внесен в список всемирного наследия ЮНЕСКО, а город стал одним из самых посещаемых в мире.

12) отсутствие налога при покупке новой чешской недвижимости, а также 4% налог на продажу жилой недвижимости.

Налог на перевод недвижимости платится всегда и составляет 4% вне зависимости от срока владения жилья. Сейчас налог платит продавец (вероятно, что уже со следующего года его будет платить покупатель, но закон еще не принят). Но если продавец не оплатит его в срок (30 дней со дня получения извещения о начислении налога), то, согласно закону, налог подлежит взысканию с покупателя недвижимости.

Если Вас интересует недвижимость в Чехии, воспользуйтесь услугой “Кабинет Клиента” – она поможет удобно, бесплатно и быстро отбирать заинтересовавшие Вас объекты недвижимости онлайн

Рынок недвижимости в Чехии

В стране имеется несколько видов прав на жилье. Самый привлекательный вариант — частная собственность, квартира или дом в Чехии.

С мая 2009 года, после вступления в Евросоюз, в республике разрешена покупка жилой или коммерческой недвижимости как тем, кто официально зарегистрировал свой бизнес, так и частным лицам. Поэтому спрос на недвижимость в стране значительно возрос. Высокий уровень жизни, прозрачность законодательства, максимально удобные условия для предпринимательства привлекают в Чехию большое количество иммигрантов и людей, желающих вести здесь свой бизнес. Они отдают предпочтение таким городам, как:

Прага;
Карловы Вары.

В центральных районах и курортной зоне жилье более дорогое. Например, в Праге квартира по типу “студия” стоит как двухкомнатная квартира в Теплице. Роскошные апартаменты и офисы в центре деловой Праги, как нельзя лучше подходят бизнесменам и людям, ведущим активный городской образ жизни. Тем же, кто предпочитает тишину и гармонию природы, стоит обратить внимание на недорогое жилье в небольших городах и уютных ухоженных деревнях. Если вы не хотите приобретать квартиру на вторичном рынке, вы всегда можете обратить внимание на различные варианты в новостройках Праги и других городах Чехии.

Если недвижимость необходима только на некоторое время или на ее покупку недостаточно средств, то возможен вариант с арендой. Чтобы избежать мошенничества иностранным гражданам предпочтительнее при этом обращаться в агентства по недвижимости. Самостоятельный поиск, конечно, позволит сэкономить на гонораре, но потребует большое количество времени на просмотры, переговоры с арендодателями и юридических знаний для правильного заключения договора.

Время смены владельца может занять от одного месяца до полугода. После того как нотариус передаст деньги продавцу оформляется протокол передачи недвижимости.

Что такое кооперативная квартира в Чехии?

Что такое кооперативная квартира в Чехии?

Нам часто задают такой вопрос «Пожалуйста, объясните, что означает термин «кооперативная квартира» в Чехии? На что надо обратить внимание при покупке такой кооперативной квартиры? Чем отличается кооперативная квартира от квартиры в частной собственности?»

Кооперативная форма собственности весьма распространена в Чехии и имеет высокую социальную значимость потому, что наиболее доступна с точки зрения цены. Цены на кооперативные чешские квартиры действительно низкие. Например, в курортном городе Теплице, в 50-ти километрах от города Дрездена, кооперативные 1-2-х комнатные квартиры стоят от 10000 до 15000 евро.
Идея чешского кооператива в корне отличается от российского кооператива.
На самом деле чешский кооператив называется «Дружество».

Покупая квартиру в «Дружестве», вы фактически приобретаете не саму недвижимость, а пай кооператива и получаете право пользования отдельной квартирой.
То есть вы приобретаете право распоряжения своим паем и право пользования конкретной квартирой, право владения и право распоряжения недвижимостью остаётся принадлежать кооперативу.
В общем, ощущения «владения» квартирой в «Дружестве» весьма похожи на ощущения «владения» неприватизированной квартирой в России: более высокие, по сравнению с частной собственностью, коммунальные платежи и невозможно получить кредит в банке под обеспечение такой квартиры.
Есть и еще некоторые особенности покупки чешского кооператива.
При покупке квартиры в «Дружестве» надо обязательно ознакомиться с его Уставом. Дело в том, что у каждого кооператива свой персональный Устав со своими уникальными положениями. Уставом такого кооператива могут быть установлены различные ограничения, например: запрет на продажу паёв иностранцам, запрет на предоставление юридического адреса фирмам членов «Дружества», различные ограничения на сдачу квартиры в аренду, обязательное получение согласия кооператива на проведение перепланировки квартиры или капитального ремонта и т.д.
Если вы планируете в будущем переводить купленную кооперативную квартиру в частную собственность, то это станет возможным только в том случае, если у кооператива отсутствуют задолженности перед третьими лицами, например, невыплаченный банковский кредит на ремонт фасада. Цена выкупа кооперативной квартиры в частную собственность пайщика определяется «Дружеством», а оформление такого выкупа длится несколько месяцев.
Перед оформлением купли-продажи квартиры в «Дружестве» надо обязательно проверить выплачен ли полностью пай продавцом. Это в кооперативе легко проверить. Если всё в порядке — в делах кооператива просто переписывается квартира на ваше имя, и через 10 минут вы становитесь его членом, пай переходит на вас. Но паи бывают выплаченные, или имеют, какую, то часть не выплаченную.

Несмотря на все минусы чешской кооперативной формы собственности на недвижимость, кооперативные квартиры в «Дружествах» пользуются большой популярностью. Связано это с невысокими ценами на такие квартиры от 10000 до 15000 евро. Например, если подсчитать расходы на аренду квартиры, то можно сделать вывод о том, что проживание в купленной кооперативной квартире фактически окупается через 3 года. То есть получается, что такое решение квартирного вопроса весьма выгодно для иностранцев, пробующих свои силы на поприще переезда на ПМЖ в Чехию. Они вкладывают в кооперативную недвижимость для проживания небольшие средства, рассуждая так «В случае если не сложится жизнь и работа в Чехии, — продам эту недорогую недвижимость и вернусь на родину. В случае с арендой жилья рассчитывать на подобную компенсацию не приходится, а вкладывать большие средства в проект с неизвестными перспективами не хочется». Примерно так же рассуждают и иностранцы, которые приобретают недорогую недвижимость в курортных городах Чехии для сезонного отдыха, сопоставляя свои ежегодные расходы на проживание в гостиницах.

Кооперативные квартиры обладают рядом преимуществ по сравнению с квартирами в частной и государственной собственности:

1. Упрощенный порядок приобретения кооперативной недвижимости: при покупке квартиры достаточно подписать договор о переводе членских прав и обязанностей с предыдущим членом кооператива и представить его кооперативу.

2. Отсутствие налогообложения: при продаже квартиры не нужно платить налог с перевода недвижимости в размере 4% от цены. Нет необходимости и ждать записи о совершении сделки в кадастре недвижимости. Так как решение о продаже подтверждает кооператив, объект возможно продать буквально за один день.

3. Высокая безопасность вложений в кооперативную собственность: члены правления отвечают за свои действия имуществом, их деятельность проверяется общим собранием кооператива. Таким образом, покупатели недвижимости в кооперативных домах могут быть уверены в том, что им не придется погашать задолженность недобросовестных членов кооператива перед государством/банком, так как общее собрание имеет право исключить…

САМОЕ ГЛАВНОЕ:

1) НЕ ВСЕ КООПЕРАТИВЫ ПРОДАЮТ ЖИЛЬЁ ИНОСТРАНЦАМ (ВАШИМ ФИРМАМ ). МЫ РАБОТАЕМ с кооперативом «МИР» – в 2014 он чётко прописал и узаконил в Уставе, что он продаёт и даёт ПРАВО ВЛАДЕТЬ ДОЛЕЙ для ВАШЕЙ ФИРМЫ (то есть для ВАС).

2) МНОГИЕ РОССИЯНЕ находящиеся в Теплице в начале ВНЖ и ПМЖ живут в КООПЕРАТИВНОМ ЖИЛЬЁ в том числе и мы с женой (Тушковы Денис и Ирина). И даже после получения ПМЖ многие не меняют форму собственности жилья.

3) ЧТО БЫ КУПИТЬ ЖИЛЬЁ КООПЕРАТИВНОЕ В ЧЕХИИ – ОБЯЗАТЕЛЬНО ВАМ НУЖНО ОТКРЫТЬ ФИРМУ или КУПИТЬ КВАРТИРУ У ИНОСТРАНЦА С ФИРМОЙ – переписав права собственников фирмы на себя ( доли ) и переоформив – ПРАВА ВЛАДЕНИЯ НА КВАРТИРУ ВАШЕЙ ФИРМОЙ в «ДРУЖЕСТВЕ»!

БЕЗ НЕЁ ВАМ НЕ ПРОДАДУТ ПАЙ ДОЛИ В «ДРУЖЕСТВЕ». В НАШУ ЦЕНУ ЗА КВАРТИРУ УЖЕ ВХОДЯТ ДАННЫЕ РАСХОДЫ ПО ОТКРЫТИЮ ФИРМЫ. НА САЙТАХ ДРУГИХ АГЕНСТВ ЭТОГО НЕТ! ПЛАТИТЬ ЗА ЭТО ПРИДЁТСЯ ОТДЕЛЬНО! Это примерно 40000 чешских крон. Содержание фирмы в первый ГОД – бесплатно, далее 10000 крон в год за сдачу отчётности и предоставление юр. адреса для фирмы. Перепись прав собственности в «Дружестве» -36300 чешских крон.

НАШИ ЦЕНЫ НА САЙТЕ – ВСЕ КОМИССИИ И СБОРЫ ЗА ПЕРЕПИСЬ ПРАВ ВКЛЮЧЕНЫ . ЧЕСТНЫЕ ЦЕНЫ.

ПОЖАЛУЙСТА, ЗНАЙТЕ ЭТО И БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ.

МЫ ГОТОВЫ ДАТЬ ПОЛНУЮ И ПРАВДИВУЮ ИНФОРМАЦИЮ И ОТВЕТИТЬ НА ВСЕ ВАШИ ВОПРОСЫ .

С УВАЖЕНИЕМ ДЕНИС И ИРИНА. Česká republika 415 01 Teplice

МЫ ГОТОВЫ ДАТЬ ПОЛНУЮ И ПРАВДИВУЮ ИНФОРМАЦИЮ И ОТВЕТИТЬ НА ВСЕ ВАШИ ВОПРОСЫ .

Личный опыт: своя квартира в Праге. Радости и заботы собственника. Экспертам чешская жилая недвижимость нравится, но инвестировать в нее советуют не все

Чехия – популярная страна у россиян. Желающих приобрести в этом чудесном уголке Европы недвижимость много, и мы сегодня решили поговорить с людьми, которые обзавелись жильем в Праге еще задолго до кризиса в международных отношениях. Мы выясним, как дорого обходится содержание недвижимости и комфортно ли нашим соотечественникам живется в Праге.

Сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет истории двух покупателей недвижимости в Праге (имена и фамилии героев изменены). Покупая квартиру, наши собеседники преследовали разные цели, выбирали непохожие варианты и поселились в разных районах.

Квартира в районе Прага-1
Супруги Елена и Вадим Ивановы приобрели трехкомнатную квартиру в старом доме в центре Праги, общей площадью около 90 кв. м еще 7 лет назад за 230 тыс. евро. Как рассказал Вадим, выбор в пользу Праги во многом был продиктован тем, что ему приходилось часто по служебным делам бывать в чешской столице и надолго останавливаться в гостинице, что обходилось совсем недешево. К тому же в те годы пражская недвижимость показывала заметный рост цен, и покупка квартиры также рассматривалась в качестве выгодной инвестиции.

Супруги обратились в чешскую компанию, которая подобрала пять вариантов квартир, в какой-то степени соответствующих требованиям и к жилищу, и к бюджету. Это были и квартиры в новостройках, в районах, граничащих с центром Праги, и в старых домах – в историческом городе. На семейном совете было решено остановить выбор на квартире в красивом старом доме в районе Прага-1 – это сердце города, где сосредоточены основные достопримечательности: театры, музеи, где бурлит деловая жизнь, есть рестораны, магазины, то есть все, что необходимо для комфортной жизни. И конечно, нельзя не сказать о великолепной архитектуре «Златой Праги» с преобладанием готического стиля с ее замками, мостами, замощенными улицами.

Центр города был выбран не только из-за красот – требовалось, чтобы инфраструктура центра и разные учреждения, куда Вадиму необходимо наведываться по работе, были рядом, так как семья не планировала покупать автомобиль. Еще одно пожелание – по соседству должны располагаться детская площадка и развивающие центры: в семье растут два маленьких мальчика. В пражских дворах нет «своих» детских площадок, зато в каждом районе имеются одна-две общие – с обширной территорией, с песочницами, горками, качелями и прочими аттракционами. Детские площадки ограждены, освещаются, есть удобный стационарный туалет. До такой площадки от дома Ивановых – около 20 минут пешком тихим шагом.

В своей пражской квартире Ивановы постоянно не живут. Вадим уточнил, что чаще всего это кратковременные визиты по 5-7 дней до 10 раз в год плюс 1,5 месяца постоянно – это когда в Праге находится вся семья. В остальное время квартира пустует, или в ней останавливаются друзья, когда бывают в Праге.

Ежемесячные платежи за коммунальные услуги составляют около 7200 крон + 630 крон за электричество (всего это около 300 евро). Плюс страховка квартиры – 95 евро в год.

В пражском в доме Ивановых также приобрели квартиры две русскоговорящие семьи, остальные жильцы – чехи. Елена отметила, что между соседями сложились хорошие отношения и никакого негатива со стороны чехов она не замечает.

Квартира в новостройке в районе Прага-5
Сергеевы – молодая семья без детей. Александр получал высшее образование в чешской столице, устроился на работу в пражскую компанию и решил свое будущее связать с Чехией. Два года назад молодой человек начал поиски подходящей квартиры, ориентируясь на бюджет 100-150 тыс. евро. Поиск был сосредоточен на предложениях на первичном рынке, так как на этапе строительства жилье можно приобрести по более выгодной цене. К тому же современные жилые комплексы в Праге, точно так же как и в Москве, кроме жилья включают объекты инфраструктуры на первых этажах, подземные паркинги, они охраняются и имеют закрытый доступ. Александр выбрал двухкомнатную квартиру (около 60 кв.м) в ЖК, состоящем из четырех домов на 6 квартир каждый в перспективном, развитом и зеленом районе Прага-5. Район располагается на левом берегу Влтавы, напротив исторического центра города.

Квартиры в пражских новостройках сдаются готовыми к проживанию. По завершении строительства застройщик предлагает покупателям выбрать отделку, которая и будет полностью выполнена его силами. Александру предложили базовый вариант отделки, улучшенный и «хай-класс». Александр выбрал улучшенную отделку, плюс машино-место в подземном паркинге. Бюджет покупки составил 125 тыс. евро. Любопытно, что этот жилой комплекс облюбовали россияне, которые приобрели в нем около 80% квартир.

Семья Сергеевых живет в квартире постоянно, но коммунальные платежи для жилья подобного уровня невысокие, считает Александр. Отопление, электричество, вода, уборка территории обходится в месяц около 200 евро. Налог на недвижимость составляет где-то 150 евро. В целом Александр доволен своей квартирой. Более того, цена квартиры с момента приобретения заметно выросла, и сейчас похожий вариант продается уже не за 125, а за 150 тыс. евро.

Точка зрения эксперта: как россияне легализуются в Чехии
Как объяснил Владимир Панютин, менеджер пражской компании VISACZ s.r.o, большинство россиян при выборе чешской недвижимости останавливают свой выбор на районах Прага-1, 2, 5, 6. Это самые благоприятные для жизни районы в центре города. Бюджет покупки у россиян – от 100 000 евро до 1 млн евро, их интересуют двухкомнатные квартиры с балконом и трехкомнатные с балконом либо террасой, причем на второй вариант спрос больше.

В конце года компания предлагала требовательным российским клиентам несколько интересных вариантов в востребованном диапазоне. Одна из квартир – двухкомнатная общей площадью 61 кв. м располагается в районе Прага-1 в центре Праги – за Народным Театром (Narodni Divadlo) в 7 минутах ходьбы Vaclavske Namesti – центральная улица Праги. Квартира в отличном состоянии, находится на втором этаже кирпичного дома. Цена предложения около 300 тыс. евро.

Однако чаще всего в запросах фигурируют новостройки, которые, как мы уже упоминали, на этапе строительства продаются дешевле, да жителям и не требуется вносить средства в фонд капремонта дома. К тому же в старом доме коммунальные платежи заметно выше, чем в новостройке, предупреждает Владимир Панютин.

Из актуальных предложений эксперт обратил внимание на квартиру в новом элитном охраняемом доме (60 кв. м) в 3 минутах пешком от Вацлавской площади. Квартира располагается на втором этаже, есть подвал, гараж, кухня со встроенной бытовой техникой. Цена – 550,55 тыс. евро.

Более дешевое предложение – трехкомнатная квартира (90 кв.м) в новостройке в районе Прага-5 в пяти минутах ходьбы от метро Andel. В квартире есть терраса – 11 кв.м, гараж, подвал, вблизи лес, парки, спортивный центр, бассейн, магазины, рестораны. Бюджет – 196 тыс. евро.

Эксперт напомнил, что покупка недвижимости в Чехии не является основанием для получения ВНЖ. Однако, если собственник ведет бизнес на территории государства, у него появляется основание для вида на жительство. На практике регистрация фирмы в Чехии – первый этап на пути к приобретению недвижимости и получению годовой визы в Чехию. Есть фирмы, включая VISACZ, которые помогают открыть бизнес в Чехии. В частности, в VISACZ весь процесс займет от двух рабочих дней после получения всех необходимых для регистрации фирмы документов. После регистрации человек, на которого зарегистрирован бизнес, сразу становится директором либо соучредителем и выступает в Чехии как юридическое лицо. Стоимость регистрации фирмы в Чехии в компании VISACZ – 29 000 крон, то есть около 1,1 тыс. евро. Важно, что человек получивший лицензию на ведение какого-то бизнеса, должен только им и заниматься. Чешские власти это строго контролируют и нещадно штрафуют нарушителей.

Также VISACZ содействует в покупке готового бизнеса, включая гостиничный, ресторанный, арендный (коммерческая и жилая недвижимость). Если остановить свой выбор на доходном доме, то, по данным VISACZ, стоимость здания зависит от наличия и количества уже подписанных с арендаторами договоров, от проведенного или планируемого ремонта, от составленного бизнес-плана. Ориентировочная стоимость – от 3 млн евро. При этом доходность может варьироваться от 8% до 12% годовых. Последний показатель более вероятен в тех случаях, когда в доме первые этажи сдаются под офисы/магазины/рестораны/кафетерии и т.п.

Основанием для получения ВНЖ, а в будущем и ПМЖ, является и учеба в чешском вузе. Европейское высшее образование открывает широкие возможности для выпускников. В 1998 году в Чехии приняли закон «О высшем образовании», который определил уровни учебных программ при получении высшего образования: бакалавриат (продолжительность 3-4 года), магистратура (продолжительность 2-3 года после получения степени бакалавра) и аспирантура 2-3 года после получения степени магистра). В конце обучения студенты защищают научную работу и им присуждается степень доктора наук PhD (доктор философии).

Согласно закону № 111/98 КЗ от 1 января 1999 года «О высших учебных заведениях» студенты, обучающиеся по программам на получение звания бакалавра, магистра и доктора, не платят за учебу в Чехии. Многие иностранцы оценили, что в стране всегда есть возможность учиться на бюджетной основе. Однако если студент-иностранец обучается по соответствующей программе на любом другом иностранном языке (не на чешском), то обучение для него платное.

По данным VISACZ, в частных вузах Праги стоимость обучения составляет от 1500 до 4000-5000 евро в год. Например, средняя стоимость обучения в Праге на факультете управления составляет 3600 евро в год. В цену включены не только основные занятия, но и множество различных дополнительных курсов. Если после первого года обучения студент покажет хорошие результаты, ему могут предложить дистанционную форму с платежом всего 1400 евро в год. Эти цены — приблизительные, уточнить все можно на официальных сайтах чешских вузов.

В настоящее время, когда в России со странами ЕС сложились непростые отношения, поток покупателей зарубежной недвижимости должен бы сократиться. Хотя Владимир Панютин считает, что по опыту работы VISACZ этого не скажешь. Интерес и число сделок находится практически на прошлогоднем уровне. Что изменилось – так это возрос поток клиентов из России, старающихся через компанию открыть свой бизнес в Чехии и в дальнейшем легализоваться в стране надолго. С другой стороны, Владимир признался, что с недавних пор по разным поводам выросло число отказов в выдаче нашим соотечественникам долгосрочных виз…

Взгляд из Москвы
Портал www.metrinfo.ru также обратился к своим постоянным экспертам по зарубежной недвижимости и спросил их вот о чем. Стоит ли сейчас покупать жилье в Праге или подождать до лучших времен? Ведь русских сейчас в Европе не очень любят, ВНЖ получить сложно, фирмы, открытые ранее россиянами, тщательно проверяют…

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru:
Отношение к россиянам в Чехии по сравнению с многими другими странами довольно толерантное. На территории страны проживает свыше 35 тысяч россиян. ВНЖ получить довольно сложно, однако существует вариант получения шенгенской визы категории D, которая позволяет находиться на территории страны до 180 дней в течение одного года (не более 90 дней за полугодие).

Приобретать местную жилую недвижимость для собственного проживания можно, учитывая, что россияне являются одними из основных покупателей на местном рынке. Но инвестировать в чешские объекты я бы не рекомендовал. Во-первых, фактическая цена чешского жилья превышает его инвестиционную стоимость. Во-вторых, на фоне общего экономического спада происходит снижение не только числа сделок с недвижимостью, но и доходности от сдачи в аренду, а значит, вложение средств в чешские дома и квартиры не принесет ощутимой прибыли.

Ирина Кузнецова, менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:
К русским, которые живут в Чехии, относятся хорошо, ВНЖ получить сложно, но сложно не только россиянам. Кстати, сейчас появилась возможность получить трудовую карту (за последние полгода уже 2 наших клиента получили, документы при этом подавали в Москве и в Праге).

Относительно информации о проверке фирм. У нас отличные партнеры в Чехии, которые ведут бухгалтерию не у одной сотни фирм и не замечали, чтобы русские фирмы проверялись тщательней. У фирмы должно быть все четко и все сделано вовремя, тогда и любая проверка не страшна. Проверке подвергаются компании, зарегистрированные и русскими, и чехами, и европейцами.

Покупать недвижимость в Чехии сейчас стоит. Это актуально как для себя, так и для инвестирования, сдачи в аренду. Например, если говорить об однокомнатной квартире для сдачи в аренду студентам, то это ближе к центру, а если о двухкомнатной квартире для сдачи в аренду семье, то нужно место, где есть парк, школа, магазин и хорошая транспортная доступность, и это уже не центр. Для инвестиций без проигрыша это однозначно Прага-1, 2. Сдача в краткосрочную аренду приносит 7-10% годовых, а может принести и больше. Остальные районы Праги – долгосрочная аренда, доход 4-5%. Прага активно строится, и большинство новостроек в данный момент проданы на 100% до окончания строительства.

Если сбережения у российского покупателя в рублях, то, конечно, при покупке потери будут большие. Если есть сбережения в валюте, то сейчас имеет смысл вкладывать эти средства в недвижимость в Праге. Это ликвидный продукт.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Жилая недвижимость в Праге, как и во всей Чехии, никогда не являлась у инвесторов популярным активом. Незначительная популярность жилой недвижимости в большей степени обуславливается невысокой арендной доходностью, составляющей 3 – 4,5% от стоимости жилья в год.

А вот коммерческая недвижимость в Чехии и Праге стабильно привлекает внимание как внутренних, так и международных инвесторов. Рынок коммерческой недвижимости Чехии стал альтернативой лидирующим площадкам Европы.

С другой стороны, сравнительно невысокая стоимость жилья в Праге позволяет рассматривать ее как одну из наиболее доступных европейских столиц. Даже в центре города средняя стоимость единицы жилья не дотягивает до 250 тыс. евро, в то время как в целом по Чехии составляет лишь 68 тыс. евро. В данном контексте приобретают жилье в Чехии люди, иммигрирующие в Чехию или ведущие на ее территории бизнес. Возможно также приобретение квартир для обучения детей или же для переезда на пенсию.

Заключать сделки с недвижимостью на территории Чехии стоит без оглядки на текущую ситуацию, то есть говорить о том, что «русских в Чехии не любят», не стоит. Одно дело – мнение широких слоев населения, другое – акции ограниченных групп проплаченных «активистов», освещаемые такими же проплаченными представителями СМИ, собственно и создающими лишь впечатление о негативном отношении чехов к России. К тому же цены на жилье в Праге достигли своего дна. И при отсутствии существенных социально-экономических потрясений плавно начнут увеличиваться.

Выбирать недвижимость лучше исходя из предпочтений самих чехов. В случае необходимости продать среднестатистическую квартиру местному платежеспособному населению куда проще, чем дорогое жилье, предназначенное для немногих иностранцев или местных богачей. Исходя из этого, стоит приобретать квартиры за пределами районов, славящихся наибольшей концентрацией дорогого жилья и наименьшей интенсивностью массового спроса.

При этом стоит помнить, что в Чехии трехкомнатные квартиры традиционно являются лидерами по темпам прироста и спада цен, что свидетельствует о неустойчивом объеме спроса. Одно- и двухкомнатные квартиры являются куда более ликвидным предложением.

Что выбрать: кооператив или частную квартиру в Чехии? (+ и -)

Кооператив – это юридическое лицо, объединяющее собственников доли и обладающих правом найма конкретной квартиры. Собственниками долей могут быть и юридические лица, учрежденные иностранными гражданами. Сам кооператив — коммерческое предприятие, распоряжающееся недвижимостью в соответствии с Уставом кооператива. Председатель кооператива выбирается на общем собрании квартиросъемщиков на срок, оговоренный в Уставе.

Кооперативные квартиры в Чехии в 2–4 раза дешевле квартир, находящихся в частной собственности – это одно из самых больших достоинств таких квартир.

Кооперативную квартиру в Чехии иностранец, не имеющий ПМЖ (постоянного места жительства), приобрести не может. Но членом кооператива может быть юридическое лицо с иностранным участием, т.е. чтобы купить кооперативную квартиру для нас с Вами, граждан РФ и бывших стран СНГ, достаточно зарегистрировать фирму в Чехии. Это совсем не сложная процедура. Ваши минимальные расходы (если не будете вести никакой бизнес) по ведению фирмы в Чехии будут: ежегодная оплата юридического адреса и сдача бухгалтерского отчета. Сделка по переводу членских прав происходит в Вашем присутствии в кооперативе. Можно это сделать и без Вашего присутствия — по доверенности. При приобретении кооперативной квартиры в Чехии, нужно понимать, что Вы приобретаете пай в кооперативе и только право проживания в конкретной квартире в Чехии.

При купле-продаже кооперативной квартиры не надо платить налог с прибыли и налог с продажи.

У большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность (в 2015 году).

Все проблемы с содержанием дома и мест общего пользования берет на себя кооператив.

К минусам можно отнести: ипотечный кредит под залог квартиры Вам не дадут (кооператив просто не дает на это согласие, а банки не хотят связываться с кооперативами); для того, чтобы официально сдать такую квартиру в аренду, нужно иметь согласие кооператива на это и ежегодно заплатить взнос в кооператив за каждого прописанного человека в арендованной квартире; коммунальные услуги обычно немного выше, чем у подобной квартиры в частной собственности.

По поводу боязни, что кооператив отберет у Вас квартиру, о чем пишется на многих сайтах российских агентств недвижимости, хотим сказать, что за время нашего проживания в Чехии, и в частности, в кооперативной квартире в г. Теплице, ни о чем подобном никогда не слышали и не видели, чтобы кого-то выселяли. Если семья платит за квартиру ком.расходы и ведет себя уважительно к соседям, то у кооператива нет никаких причин отбирать квартиру у этой семьи — им также выгодно, чтобы в их квартирах жили платежеспособные и уравновешенные граждане, и неважно, что это иностранцы. Кстати, в Теплице, да и в Праге, и в Карловых Варах очень много наших соотечественников (да и чехов) живут именно в кооперативных квартирах.

Теперь о квартирах в частной собственности. Вся информация о недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, записана в кадастре или реестре недвижимости. Выписка из кадастра недвижимости — основной документ, рассказывающий о владельцах и состоянии недвижимости. При покупке недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, конечный результат оформления недвижимости — запись вашего имени в кадастре как нового собственника. Срок внесения записи в кадастр недвижимости — от двух недель до двух месяцев.

Право собственности на объект недвижимости выражается в том, что бремя собственника по содержанию собственности несете только Вы. Управление расходами на содержание недвижимости также находится в Ваших руках: накопительные фонды для будущих реконструкций дома, квартиры или иного объекта недвижимости, автономное отопление, газовое или электрическое, нагрев воды и так далее. Это существенно при сдаче недвижимости в Чехии в аренду. Вы четко можете рассчитать все будущие расходы и прибыль. За квартирой, находящейся в частной собственности, как правило, закреплен определенный участок земли рядом с домом, в котором эта квартира находится, части площади лестничных площадок, чердака или подвала.

Для приобретения недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, можно взять кредит или ипотеку

Получить долгосрочную визу (Вид На Жительство) на 2 года можно только если у Вас зарегистрирована здесь фирма, а обладание жильем в частной собственности дает возможность получать визы только на 180 дней (полгода) с пребыванием здесь 90 дней (3 месяца).

Как вывод: каждый должен сделать свой выбор, исходя из целей, для чего приобретается квартира в Чехии. Не надо бояться кооперативных квартир, если целью является переезд на ПМЖ (постоянное место жительства) и Вы планируете здесь жить, работать, растить детей и т.д. Так же кооперативные квартиры покупают как бюджетный вариант те, кто хочет приезжать сюда на каникулы, в отпуск и т.д.

Недвижимость в Праге: частная или кооперативная

Как правило, иностранные граждане предпочитают покупать в столице Чехии квартиры. Они здесь бывают двух типов: кооперативные и частные. Рассмотрим каждый вариант и попытаемся определиться с выбором.

Сумма, которую запрашивает нынешний хозяин, от 15 000 евро.

Расходы на покупку

Сбор за кадастр недвижимости составляет 2000 крон (73 евро) – при его оплате необходимо предоставить договор купли-продажи и депозитное предложение. Трансфертный налог в настоящее время отменен. Общая сумма расходов может варьироваться в зависимости от агентства. Налог в размере 4% от стоимости покупки объекта выплачивается, если речь идет о вторичном фонде – жилая и коммерческая недвижимость.

Мирослава Подивина, эксперта компании Nextreality Group

Коммерческая недвижимость Чехии

Экономику Чехии отличает стабильность, и коммерческая недвижимость здесь пользуется постоянным спросом. У покупки коммерческой недвижимости в этой стране есть свои особенности. Например, обычной практикой является продажа коммерческой недвижимости посредством реализации 100% доли в компании, владеющей объектом, — это часто связано с заметно меньшим налоговым обременением при продаже, зато высокими расходами на бухгалтерский аудит компании. Для покупателя, однако, это сопряжено с более высокими рисками и трансакционными издержками (due dilligence, будущие налоги при продаже). Специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение 100-процентной доли целевого юридического лица только в особых случаях: например, когда продается большой коммерческий объект с многочисленными арендаторами. В остальных случаях резонно настаивать на продаже именно объекта недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен — здесь можно приобрести помещения под небольшие бары, рестораны и магазины, маленькие отели и крупные гостиницы, складские и офисные помещения. Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в туристических местах — поток путешественников, желающих увидеть Чехию, не иссякает, и потому бизнес в сфере розничной торговли остается весьма популярным и прибыльным. Так, Чешскую Республику в 2015 году посетили 8,7 миллионов туристов, что превысило показатели 2014 года на 7,3%. Тем не менее для владельца недвижимости более прибыльными могут оказаться не столь очевидные варианты коммерческих объектов, расположенные дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Ведь инвестируя в недвижимость, клиент ориентируется в первую очередь на норму доходности от сдачи в аренду, а этот показатель в туристических центрах зачастую оказывается неожиданно низким в связи с высокой ценой приобретения. Например, объекты в Праге обычно характеризуются доходностью не выше 3,5% годовых, а вот на окраине она вполне может составить 5% и более. Средняя норма доходности от аренды коммерческих объектов для чешского рынка, на которую нужно ориентироваться, составляет примерно 4–7 % годовых. Инвестиции же в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых.

КООПЕРАТИВНАЯ КВАРТИРА В ЧЕХИИ — ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕТ?

Этот вопрос мне задает практически каждый второй клиент, который собирается купить жильё в Чехии. Все об этом что-то слышали, но толком так и не поняли: брать или не брать.

Вначале хорошие новости: кооперативные квартиры намного дешевле среднерыночной цены. В этом, собственно, и состоит их главное и существенное преимущество по сравнению с квартирами в частной собственности.

Второе их достоинство – это скорость оформления сделки: без подачи заявления в кадастр и длительного ожидания, просто приходите в управление кооперативом с продавцом и переписываете по обоюдному желанию квартиру на себя, уплатив небольшой взнос.

И третий плюс: за кооперативную квартиру не платится налог на перевод права собственности (4%), что, конечно, тоже приятно отражается на цене.

Другая сторона медали

На этом преимущества кооперативных квартир, пожалуй, заканчиваются. Что сулит нам оборотная сторона медали или почему же они так дёшевы?

Самый большой недостаток кооперативных квартир – это то, что они, по сути, не являются вашей собственностью. Вы покупаете не квартиру, а долевое участие в кооперативе. А владельцем квартиры является сам кооператив (читай: управление). Не хочу вас пугать, но теоретически нельзя исключить ситуацию, что по каким-то причинам члены кооператива проголосуют против того, чтобы вы оставались в кооперативе с ними наравне. И вы можете остаться без квартиры и без малейшего права на какую-либо компенсацию за исключение. Впрочем, до исключения дело может и не дойдёт, но подвергнуться давлению кооператива вы можете по разным причинам (национальность в том числе). Не говоря уж о том, что, не являясь собственником, вы должны будете все свои действия согласовывать с кооперативом, например, сдачу квартиры в аренду, переделки в квартире, да ещё и приплачивать за решение своего вопроса.

У этой проблемы есть решение: несмотря на то, что многие кооперативы состоят из людей возрастом постарше и довольно консервативных, тем не менее есть в кооперативах и прогрессивные люди, которые на общем собрании кооператива постановят, что его члены могут выкупить свои квартиры у кооператива. В этом случае вы, оформив на себя долевое участие и выплатив кооперативу остаточную стоимость, можете квартиру приватизировать и оформить её на себя, то есть в частную собственность.

Такие квартиры (с правом перевода в частную собственность) стоят ненамного дешевле частных. Если вы решите купить такую квартиру, то обязательно найдите в Уставе кооператива пункт о возможности перевода квартиры в частную собственность.

Важны детали

Прочесть Устав не помешает в любом случае – там могут быть «нюансы». Например, такой, что иностранец, претендующий вступить в кооператив, должен будет сделать «специальный» взнос в размере 150 000 крон. Таким образом многие кооперативы пытаются защитить себя от иностранцев. Прописать этот запрет в Уставе они не могут, а вот установить высокий вступительный взнос – без проблем. По сути это является дискриминацией, но кто это будет доказывать? И зачем вступать в кооператив, где вас откровенно не хотят и не ждут?

Это что касается формальной стороны дела, а в реальной жизни вам совершенно запросто могут сказать по телефону: «иностранцев не принимаем». Словом, отношение управления и самого данного конкретного кооператива к иностранцам вам нужно знать раньше, чем вы внесёте залог за кооперативную квартиру.

Ещё один минус, о котором надо помнить, выбирая кооперативную квартиру, это нежелание банков давать под такой объект ипотеку. Вы не можете заложить там недвижимость, владельцем которой не являетесь и никогда им не будете (у вас только долевое участие). Исключения составляют квартиры, как раз готовые к приватизации: банку понадобятся гарантии, что в течение года квартира будет переведена в частную собственность. Для этого, соответственно, необходимо выплатить остаточную стоимость квартиры кооперативу, и вот тут может возникнуть проблема: как ни странно, но не все кооперативы с этим могут согласиться. Причины могут быть разные, но сути это не меняет.

Либо вы можете заложить в банке другую свою квартиру, если, конечно, она у вас имеется.

Словом, варианты есть, но это будет стоить немало усилий и времени для сбора необходимых документов.

И последний момент, характерный для кооперативных квартир, — высокие коммунальные платежи, ими всегда интересуйтесь заранее. Дело в том, что подавляющее большинство кооперативных квартир расположено в панельных домах, которые чем дальше, тем меньше соответствуют текущим нормам проживания и расхода тепла. Поэтому многие кооперативы вынуждены брать кредит на так называемое «утепление фасадов», а потом распределять его выплату между всеми участниками кооператива. Эта выплата выливается в кругленькую сумму, которую кооператив собирает с жильцов в качестве взноса в фонд капитального ремонта. К этому добавьте расходы на воду и энергоносители. В результате в месяц может «набежать» по 5—6 тысяч крон за не такую уж и большую квартиру.

Приобретение квартиры само по себе мероприятие не из простых, требующее специальных знаний и опыта, но что касается кооперативных квартир, то здесь, несмотря на кажущуюся их дешевизну и простоту, осторожность важна дважды. И «игра стоит свеч», если только вы обладаете скромным капиталом, ипотека вам «не светит», и вы полны решимости если не заплатить, то, по крайней мере, «выбегать» все необходимые документы и решения.

Оксана Хорст

специалист по недвижимости

тел.: 602 288 461

Опубликовано в газете «Пражский телеграф» №37/381

За и против: оцениваем плюсы и минусы покупки жилья в Чехии

Плюсы покупки недвижимости в Чехии включают в себя схожесть языков и менталитетов, а кроме того и широкую распространенность русского на целебных курортах. В Карловых Варах местные власти настолько устали от рекламы, плакатов и вывесок на русском, что решили в законодательном порядке принудить производителей этой продукции дублировать иностранные надписи на чешском. Разумеется, под “иностранными” в первую очередь понимаются русские. Среди других преимуществ Чехии для восточных европейцев – географическая близость (долететь можно дешево, а доехать на машине или на поезде быстро), расположение в центре Европы (а значит хороший старт для путешествий), умеренный климат, архитектурные красоты Праги и обилие лечебных курортов.

Есть и минусы при покупке жилья в Чехии. К ним относится, в первую очередь, отсутствие моря. Хороший отдых на пляже ничем не заменишь: другое дело, что многих такой вид развлечений попросту не интересует, а другие найдут в себе силы раз или два в год проехать 500 километров до Адриатики – Италии, Словении или Хорватии.

Еще один недостаток при покупке домов и квартир в Чехии – это случаи проявления неприязни к русским (или русскоговорящим). “Пражская весна” еще не забыта, а ответственность за пребывание Чехословакии в ОВД частенько экстраполируется (и будет в дальнейшем) на всех русских. Принцип неизбирательности был наглядно продемонстрирован владельцем отеля в городе Острава, который перестал заселять русских, возмутившись “аннексией Крыма”. Правда, власти не позволяют себе таких резких выпадов. Премьер Богуслав Соботка и Президент Милош Земан пытаются лавировать между Европой и Россией: в начале августа глава государства высказал надежду на продолжение торговых отношений с РФ, считая, что краткосрочный или в худшем случае среднесрочный конфликт на Украине не стоит того, чтобы портить налаженные связи.

Острава

Наконец, последний недочет, который стоит упомянуть отдельно: ВНЖ при покупке недвижимости в Чехии получить нельзя, при этом лазейка, позволявшая обрести резидентский статус через простую регистрацию юрлица, которому даже не нужно вести бизнес, уже не работает. Людмила Хнатова, управляющий директор компании Reality Future Mariánské Lázně, объясняет нюансы: “Наличие недвижимости в Чехии дает право на получение туристической визы для нахождения в Шенгене до полугода в году. Основной путь получения вида на жительство – это регистрация фирмы и ведение предпринимательской деятельности. Можно приобрести коммерческую недвижимость и зарегистрировать фирму по ее адресу, а можно такой адрес арендовать: в любом случае создание фирмы – основное условие получения ВНЖ в Чехии”. Кроме того, основаниями для получения карточки могут стать учеба, работа или воссоединение семьи.

Брно

[flat_ab id="3"]

Оценка статьи:

(46 оценок, среднее: 4,80 из 5)

Загрузка...