05.08.2020

Инвестиционная привлекательность недвижимости в Ольденбурге

Что дает зарубежная недвижимость

Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.

Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.

В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
положение на рынке финансов;
уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
политическая обстановка в стране;
прибыльность планируемой деятельности;
система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

Аудит правового поля проекта.
Финансовый анализ бизнес-плана.
Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
Разработка модели.
Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
Оценка оптимальности расходов.

В их число входят:

Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости. Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости (рис. 2.2).

Первая группа факторов – характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:

– техническое состояние объекта – неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
– размер коммунальных платежей – значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
– оборачиваемость арендаторов – значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
– ожидаемая капитализация – возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Вторая группа факторов – тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.

Третья группа факторов – факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным

и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.

Четвертая группа факторов – продолжительность инвестирования и операционной деятельности способна как повышать, так и уменьшать инвестиционную привлекательность объекта инвестирования.

Рис. 2.2. Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Как и любой иной рынок, рынок недвижимости подвергается постоянным инвестиционным корректировкам в ответ на изменяющийся спрос и предложение. Можно обозначить четыре фазы циклического развития рынка недвижимости: спад, оживление, подъем, избыток предложения – и соответствующие инвестиционные стратегии (табл. 2.2).

Правильное определение продавцом или покупателем фазы, на которой находится рынок недвижимости, позволит принять адекватное инвестиционное решение. Однако отечественный и международный опыт показывает, что интенсивнее всего участники рынка недвижимости финансируют инвестиционностроительные проекты и приобретают доходную недвижимость именно на фазах подъема и избытка предложения на рынке, что неуклонно ведет к формированию так называемых «ценовых пузырей».

Фазы развития рынка недвижимости

Рыночная стратегия инвестора

Активность продаж низкая. Строительство практически не осуществляется. Цена аренды и сделок снижается вплоть до достижения «дна». При снижении темпов падения цены недвижимости достигается нижний предел

Просчитывать «дно» на рынке недвижимости и приобретать объект недвижимости в этот момент.

Реализацию объекта осуществлять в другой фазе развития рынка

Рынок стабилизируется: цена на недвижимость восстанавливается, свободные избыточные арендные площади поглощаются. Спрос приближается к предложению

Целесообразнее рассматривать варианты развития недвижимости (инвестиционные, инновационные проекты)

Рост арендных ставок, цены недвижимости. Полная загруженность арендуемых площадей. Активная строительная деятельность

Предпочтительнее реализовать объект недвижимости на сторону

Рынок переполняется: темпы роста цен снижаются, активность продаж замедляется, процент незанятых площадей растет. Повое строительство продолжается, т.к. девелоперы и кредитные организации «не чувствуют» рынка, либо завершаются проекты

Избегать сделок с недвижимостью

Рост экономики обычно сопровождается структурными сдвигами:

1. Наблюдается снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов.
2. Рост импорта опережает рост экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса.
3. Происходит изменение структуры инфляционных процессов (рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне).

В результате население активно кредитуется, а коммерческие банки охотно предоставляют кредиты на приобретение недвижимости, финансовых активов, рассматривая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков и нс учитывая реальную и потенциальную платежеспособность заемщиков. Послабление требований к заемщикам способствует значительному росту ипотечного кредитования, снижению качества кредитного портфеля коммерческих банков и приводит к накоплению объемов просроченной задолженности, обесцениванию залогов и, в конечном счете, падению рынка недвижимости. Именно такая ситуация с ипотекой в США в 2008 г. стала спусковым курком для начала мирового кризиса.

В связи с этим интересным вопросом является идентификация зарождения, развития и лопания «ценовых пузырей». Природа возникновения «ценовых пузырей» на рынке недвижимости в настоящее время остается до конца не раскрытой, однако в работах российских экономистов утверждается, что в основе пузырей лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов относительно реальной стоимости недвижимости. Ценовой пузырь – это многофакторное явление на рынке недвижимости, при котором наблюдается превышение темпа прироста стоимости недвижимости над обеспеченным платежеспособным спросом [26]. Проведенные Стерником Г.М., Стерником С.Г. исследования на рынке жилья г. Москвы позволили выделить десять типов рынков недвижимости в зависимости от следующих параметров:

– темп роста цен на рынке жилья;
– темп роста доходов населения;
– эластичность цены жилья по доходам;
– длительность периода наблюдения.

Также в работе этих авторов были даны характеристики двух видов «ценовых пузырей»:

1. «Ценовой пузырь» назревающий (перегрев первого рода) – это пузырь, который назревает и самостоятельно рассасывается под влиянием долгосрочных тенденций роста цен на развивающемся рынке недвижимости:
- – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
- – темп роста доходов населения > 100 %;
- – эластичность цены жилья по доходам > 1;
- – период наблюдения – среднесрочный.
2. «Ценовой пузырь» второго рода – это пузырь, который лопается и приводит рынок недвижимости в стадию кризиса:
- – темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
- – темп роста доходов населения > 100%;
- – эластичность цены жилья по доходам > 2;
- – период наблюдения – долгосрочный.

В мировой практике широко известен индекс USB ценового пузыря, который состоит из шести подиндексов, которые учитывают следующие характеристики:

– отношение между ценой купли-продажи недвижимости и стоимостью аренды;
– связь между ценами на недвижимость и доходами населения;
– отношение темпов цен на недвижимость к инфляционным изменениям;
– отношение между ипотечной задолженностью и доходами;
– отношение между объемами строительства и ВВП;
– доля ипотечных кредитных заявок, поданных в USB в общем количестве заявок.

В зависимости от полученного значения индикатора (индекса USB) устанавливается тип рынка недвижимости, в частности, при его значении свыше 2 признается сформировавшийся «ценовой пузырь».

Как определить инвестиционную привлекательность квартиры в новостройке?

Столичный рынок недвижимости пережил уже два серьезных финансовых кризиса. И оба раза довольно успешно. Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке – за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры – это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков – от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии – обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ – за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, – комментирует Мария Литинецкая. – Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков – Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена

Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» – от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» – 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» – 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки

В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.

Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

К сожалению, эта формула практически не применима на рынке недвижимости в старых границах Москвы. Единственным проектом в этой локации с действительно низкой плотностью застройки – это жилой комплекс «Ривер Парк». Несмотря на довольно внушительную площадь – 29 га – только 30% от этой территории отдано под жилые дома. Остальное пространство займут просторные и благоустроенные общественные зоны: собственная прогулочная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, парки и скверы, спортивные и детские площадки, а также обширная социальная и коммерческая инфраструктура.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2022 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик

В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален – с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

Но все-таки иногда на рынке появляются новички. Например, если посмотреть документацию по жилому комплексу «Ривер Парк», то можно увидеть, что этот проект реализует ООО «Речников Инвест». Эта компания была зарегистрирована пять лет назад, однако до недавнего времени не имела в своем активе ни одного девелоперского проекта. Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», это абсолютно нормальная практика для столичного рынка недвижимости, когда застройщиком выступает компания, созданная специально под проект крупными игроками рынка. В случае с ЖК «Ривер Парк» это очень серьезные партнеры – AEON Corporation и «Ферро-Строй»

AEON Corporation является крупной международной компанией со штаб-квартирой в Москве. Занимает 91-ое место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии Forbes с годовой выручкой 60 млрд рублей. Корпорация ведет свою деятельность на территории России, Германии, Голландии, Украины и Казахстана. Основными бизнес-направлениями являются транспорт и недвижимость: в портфеле корпорации несколько аэропортов и речных пароходств, судостроительные заводы, проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время, помимо строительства ЖК «Ривер парк», при финансовой поддержке Сбербанка достраивает Башню Федерация, собственником которой и является.

Портфель «Ферро-Строй» насчитывает три сданных в эксплуатацию жилых комплекса суммарной площадью 116 тыс. кв. м, около 100 тыс. завершенных объектов коммерческой недвижимости классов A и B+, а также 136 тыс. кв. м проектов жилой и коммерческой недвижимости в стадии реализации.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, – резюмирует Мария Литинецкая. – Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником. Одним из таких проектов сегодня является “Ривер Парк” – единственный жилой комплекс в комфорт-классе, расположенный на первой береговой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка “Коломенское”».

«Жилой комплекс “Ривер Парк” обладает не только высоким инвестиционным потенциалом, но и идеально подходит для комфортной жизни в большом мегаполисе, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Его уникальное местоположение позволит будущим жителям отвлечься от городской суеты, не уезжая при этом за пределы Москвы. Уверена, многие из тех, кто сегодня рассматривают квартиры в “Ривер Парке” в качестве инвестиционного инструмента, по прошествии времени пересмотрят свои планы и захотят остаться здесь жить».

Инвестиционная привлекательность недвижимости

Данное исследование было проведено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer в 2012 году. Целью исследования является сопоставление инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных региональных городах Российской Федерации. Были рассмотрены следующие города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-До- ну, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Краснодар.

В исследовании приняли участие более 80 экспертов из различных отраслей, связанных с недвижимостью. Это застройщики, девелоперы, консультанты, оценщики, банки, инвестиционные фонды, брокерские, риелторские и управляющие компании, архитекторы и др. Экспертам было предложено оценить инвестиционную привлекательность сегментов недвижимости в тех регионах, в которых ведет деятельность их компания, а также ожидаемую в ближайший год динамику рынка с точки зрения арендных ставок и цен продажи. Оценки экспертов по инвестиционной привлекательности ранжировались от 1 (минимальная) до 5 (наибольшая инвестиционная привлекательность). Оценки по динамике рынка ранжировались по отношению к инфляции (выше, на уровне, ниже). В связи с тем, что по каждому из вопросов экспертные оценки носят скорее качественный характер, то результатом исследования является консолидация экспертного мнения по регионам и сегментам.

Такие вопросы, как «Какие из сегментов недвижимости по инвестиционной привлекательности являются лидерами, какие аутсайдерами? Какой сегмент коммерческой недвижимости перспективен для вложений? Какие сегменты недвижимости характеризуются наиболее быстрыми сроками окупаемости?» – не имеют однозначного универсального ответа, однако выявить некоторые особенности текущей ситуации и тенденции развития и призвано настоящее исследование.
Несмотря на то, что в рамках исследования привлекались эксперты из разных регионов и сегментов, структура полученных ответов не всегда равномерна. В большей степени оказались охвачены такие города, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Казань, Волго- град, Екатеринбург, Омск, в меньшей степени – Новосибирск, Челябинск, Уфа, Красноярск. Наибольшее количество ответов получено по сегментам жилой, офисной и торговой недвижимости. Наименьшее количество ответов – в сегментах гостиничной и складской недвижимости.
Как известно, с точки зрения долгосрочных циклов экономического развития рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Именно такую картину мы наблюдаем сейчас в России, это подтверждается выводами данного исследования, к основным выводам которого можно отнести следующие:

• Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
• Жилая городская недвижимость является одним из наиболее привлекательных сегментов недвижимости в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Загородная недвижимость – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Са-аре, Омске, Краснодаре. Торговая недвижимость – в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Перми, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, офисная недвижимость – в Казани и Челябинске, складская недвижимость – в Перми.
• Следствием этой ситуации является и ожидаемая динамика цен в различных сегментах. Именно в жилой недвижимости, а также в торговой недвижимости в ближайший год экспертами ожидается наибольший рост цен продажи и ставок аренды. Это касается как Москвы и Санкт-Петербурга, так и большинства остальных крупных городов России. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен. В отношении офисной недвижимости, многое зависит от локальных особенностей рынка.

В рамках данного исследования рассматривались следующие основные сегменты недвижимости:
• жилая городская недвижимость;
• жилая загородная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• торговая недвижимость;
• складская недвижимость;
• гостиничная недвижимость.
Безусловно, в каждом из сегментов и в каждом из регионов есть локальные особенности. Всегда на рынке есть более привлекательные объекты, есть менее привлекательные объекты. В рамках настоящего исследования речь шла об инвестиционной привлекательности сегмента в целом, без учета возможного расположения конкретных объектов.

Инвестирование в готовые проекты

Общая характеристика

Отметим, что инвестирование в готовые жилые проекты (по сути, в приобретение доходных квартир) может быть привлекательным только в случае наличия сформированного спроса на арендные квартиры или апартаменты, который может быть выделен из всего рынка аренды жилья. Такие примеры есть в Санкт-Петербурге, в частности деятельность фирмы Sato или финского фонда ICECAPITAL Housing Fund, а также апарт-отель YE’S от ГК «Пионер» на севере Санкт-Петербурга. Однако доходность арендного бизнеса невелика и существенно уступает другим сегментам рынка недвижимости. Это компенсируется меньшими рисками, именно поэтому этот вид инвестиций более привлекателен для различных пенсионных фондов или как средство сбережения средств. В дальнейшем мы не будем сравнивать привлекательность инвестирования в готовые жилые объекты с другими секторами рынка недвижимости. Подобное сравнение сегментов жилой и коммерческой недвижимости применимо, на наш взгляд, лишь для
инвестиций в строительство объектов.

Однако следует отметить, что инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.

Кроме того, следует отметить региональные различия. Так, например, в Самаре выше оценка для крупных торговых центров, в Москве выше оценка для бизнес-центров класса А/В+/В, а в Санкт-Петербурге – для гостиниц категории 4-5*. Свыше 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, что частично объясняет структуру инвестиций в приобретение готовых объектов, которая наблюдается в последние 1-2 года. Отчетливо наблюдается рост инвестиций в торговые и гостиничные объекты, при сохранении объема сделок в офисном сегменте.

Инвестирование в строящиеся объекты

С точки зрения инвестирования в строящиеся объекты недвижимости (как коммерческой, так и жилой), предпочтения экспертов распределились следующим образом.
Если останавливаться на отдельных подсегментах подробнее, то ситуация выглядит следующим образом.

Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости во многом определяется докризисным развитием. Наиболее динамично до 2008 года развивались сегменты офисной и торговой недвижимости, а также связанный с торговлей сегмент складской недвижимости (если говорить об инвестициях в строительство объектов недвижимости). Но за периодом подъема всегда идет снижение активности.

Несмотря на то, что «особый путь России» имеет право на существование, наблюдаемые явления совпадают и с исследованиями по западному опыту. Большинство исследователей сходятся на том, что рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом.

Аналогичные процессы происходят сейчас и в России. Последние два года основной целью девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость (если говорить о вложениях в девелоперские проекты) относятся намного более осторожно.

В 2008-2009 годах мы наблюдали падение активности во всех сегментах. Тем не менее, уже с 2010 года очевидно существенное увеличение вложений в жилую недвижимость, а среди объектов коммерческой недвижимости – в сектор гостиниц и торговой недвижимости. Здесь хочется отметить, что гостиничная недвижимость после кризиса выровнялась по привлекательности с другими секторами коммерческой недвижимости. А учитывая, что до кризиса гостиничная недвижимость сильно отставала в развитии от других сегментов коммерческой недвижимости, инвестиции в гостиничный сектор сейчас достаточно привлекательны.

В сегменте торговой недвижимости, несмотря на кризисное падение спроса, восстановление идет более быстрыми темпами, нежели в офисном и складском сегменте. Кроме того, именно в торговом сегменте наиболее заметно влияние накапливания опыта проектирования, строительства, управления. Профессиональные девелоперы имеют возможность наиболее грамотно спланировать объект, исходя из требований арендаторов, а, следовательно, минимизировать потери площадей и максимизировать экономическую эффективность.

Запас предложения в сегменте офисной недвижимости, накопленный по завершению проектов, начатых до кризиса, оказался достаточно велик. Но, например, в Москве, в связи с предпринятыми городскими властями мерами по ограничению строительства, основной объем текущего офисного предложения сосредоточен за ТТК. В связи с этим и с растущим спросом на аренду качественных офисных помещений, уровень вакантных площадей в центре столицы продолжает снижаться. Как следствие, девелоперы рассматривают новые офисные проекты, но инвестиции в офисный сектор осуществляют с осторожностью. Многие девелоперы активно рассматривают и анализируют проекты к покупке, но окончательные решения откладывают.
Значительно увеличилось количество многофункциональных проектов (особенно в столицах). Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои «докризисные проекты» в сторону многофункциональности, в первую очередь, отказываясь от офисной составляющей в проекте.

Исследование подготовлено Гильдией Управляющих и Девелоперов вместе с компанией GVA Sawyer

Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости (включая земельные участки)

Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости и отражение инвестиционной привлекательности земельных участков при оценке их рыночной стоимости

По определению Гражданского кодекса (ст. 130) к недвижимому имуществу (недвижимости) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельных участках, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. В том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия, леса и многолетние насаждения. К недвижимости могут быть причислены законом воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.

Недвижимое имущество относится к реальным активам, которые являются одним из возможных направлений инвестиций, открытых перед обладателем свободных или данных в управление денежных средств.

Как объект инвестиций недвижимость обладает следующими характеристиками:

низкое текущее P/E соотношение (низкая цена, высокий рентный доход) для наиболее востребованных на рынке типов недвижимого имущества;
в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем. В том числе потенциал роста на рынке нестандартных объектов недвижимости: парковочных комплексов, малых производственных комплексов для высокотехнологичных компаний или cash & carry центров;
сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;
ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия;
инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.;
возможность получать от недвижимости не только доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.

Если рассматривать недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, можно выделить такие мотивы действий инвесторов, как:

эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства;
снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами;
часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;
возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости.

Все вышесказанное позволяет говорить о том, что недвижимости как возможному объекту инвестиций присуща такая характеристика, как инвестиционная привлекательность.

Для того чтобы дать определение инвестиционной привлекательности недвижимости, следует рассмотреть понятие инвестиций.

Согласно Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в рамках капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999г. с последующими изменениями и дополнениями, под инвестициями понимаются «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Исходя из этих определений, можно сделать вывод о том, что инвестиционная привлекательность недвижимости – это ее возможность вызвать коммерческий или иной интерес у реального инвестора, включая способность недвижимости после реализации инвестиционного проекта приносить доход своему инвестору (собственнику).

Поскольку любые инвестиции – это процесс обмена свободных ресурсов на право собственности на доходные и ликвидные активы, то можно утверждать, что при всем многообразии возможных объектов инвестиций, каждый из них может обладать определенным набором характеристик, качеств или соответствовать таким критериям, наличие которых позволит ему быть привлекательным для руководствующегося рыночной логикой «стандартного» инвестора.
Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости зависит от множества факторов.

Исследуя сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и действующее законодательство Российской Федерации в сфере земельных отношений, можно сделать вывод о том, что кроме физических характеристик таких, как местоположение, площадь, рельеф местности, инвестиционная привлекательность земельного участка в значительной степени зависит от вида его использования. В свою очередь вид использования земельного участка определяется законодательно разрешенным использованием, содержащемся в государственном кадастре недвижимости, а также градостроительными планами развития территорий.

Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации.

При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта (источник: Климентьева И.В. Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Российское предпринимательство. — 2007. — № 4 Вып. 1 (88). — c. 141-145. — http://www.creativeconomy.ru/articles/9773/):

период (срок) окупаемости проекта – информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;
чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;
индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;
внутренняя ставка доходности проекта – отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;
модифицированная ставка доходности – рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;
ставка доходности финансового менеджмента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.

При рассмотрении инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и показателей, характеризующих ее, необходимо учитывать специфику рынка недвижимости. Анализ рынка показывает, что способность недвижимости генерировать доход напрямую отражается на ее стоимости: чем выше доходность объекта, тем выше его стоимость, и соответственно, тем выше ее инвестиционная привлекательность.

Физические характеристики земельных участков, которые можно отразить при оценке, учитываются соответствующими факторами модели множественной регрессии.

Эти обстоятельства позволяют инвестиционную привлекательность земельных участков оценивать исходя из стоимости недвижимости, которая имеется на земельном участке или которую можно на нем построить. Таким образом, определяющим фактором становится разрешенное использование земельного участка, законодательно определенное и содержащееся в государственном кадастре недвижимости на дату оценки.

Оценщик II категории ООО «ФПГ «ТАСАДОР»
Барашкина Валентина

Как объект инвестиций недвижимость обладает следующими характеристиками:

Инвестиционная привлекательность недвижимости земли Северный Рейн-Вестфалия

Рынок жилья земли Северный Рейн-Вестфалия демонстрирует средние для Германии показатели развития. Так, крупнейшие города региона Кельн и Дюссельдорф по уровню доходности и арендных ставок демонстрируют средние показатели среди рынков недвижимости так называемой большой шестерки, куда входят Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. При разбросе вакантных площадей на рынке аренды квартир в Германии от 1,4% до 8% Северный Рейн-Вестфалия демонстрирует показатель в 3,6%. Соотношение собственников жилья и тех, кто его арендует, практически такое же, как в среднем по Германии (доля домовладельцев на уровне 43% от общего количества населения, доля арендаторов — 57%). Для сравнения: в наиболее перспективном для сдачи жилья в аренду Берлине собственным жильем могут похвастаться лишь 16% горожан, то есть доля арендаторов — 84%.

По интенсивности приобретения жилья регион также находится вблизи средненационального показателя. Так, если в среднем по Германии ежегодно количество домовладельцев увеличивается на 4%, то в Северном Рейне-Вестфалии данное значение составляет 3,8%. Средняя площадь и стоимость квартир составляет 85 кв. м и €150 тыс. соответственно. С 2005 года в Северном Рейне-Вестфалии стоимость жилья выросла в среднем на 8-12%. При этом около 80% роста цен пришлось на последние два года. Причем активнее всего в регионе дорожали частные дома. При средней жилой площади в 130 кв. м на первичном рынке недвижимости региона домовладения стоят €250 тыс. Аналогичный тип недвижимости на вторичном рынке оценивается уже в €185 тыс. По прогнозам экспертов, стоимость жилья земли Северный Рейн-Вестфалия продолжит увеличиваться, но прирост цен вряд ли превысит в целом по региону 3-4% в год.

Вложения в коммерческую недвижимость крупнейших городов региона Кельна и Дюссельдорфа, как правило, в два-три раза меньше, чем инвестиции в аналогичные объекты других мегаполисов, таких как Берлин, Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. Так, в прошлом году ежеквартальный объем вложений в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа колебался в пределах €500-600 млн, Кельна — €200-300 млн, в то время как лидирующий по данным показателям Франкфурт демонстрировал в отдельные кварталы до €2 млрд инвестиций. Гамбург, Берлин и Мюнхен — от €1 млрд до €1,5 млрд привлеченных средств. Вместе с тем уровень арендных ставок и доходности офисной, торговой и складской недвижимости в регионе фактически совпадает с такими же средними значениями в большинстве других мегаполисов “большой шестерки”. Так, средняя стоимость аренды офисной недвижимости в Дюссельдорфе составляет €13,44 за 1 кв. м. В Берлине и Гамбурге аналогичное значение равняется соответственно €13,02 и €13,95 за “квадрат”. В 2011 году доходность торговой недвижимость в Дюссельдорфе равнялась 4,3% годовых, в Кельне — 4,35%. Для сравнения: в Мюнхене аналогичное значение равнялось 4,2%, Гамбурге — 4,25%, Франкфурте — 4,45%, Берлине — 4,5%.

Стоит отметить, что регион известен активно развивающимся сегментом производственно-складской недвижимости, который только в 2011 году продемонстрировал двух-трехкратный рост показателей по сравнению с годом ранее. Недаром Северный Рейн-Вестфалия вот уже 200 лет считается индустриальным сердцем Германии. Однако уровень арендных ставок и доходности и в данном сегменте также не отличается от показателей других городов.

Доходность недвижимости земли Северный Рейн-Вестфалия

Торговая недвижимость — супермаркеты и торговые центры, имеющие долгосрочные договоры аренды с арендаторами класса А, которые показывают уровень рентной доходности 7-8%, а рентабельность инвестиций составляет 11-15% годовых благодаря использованию недорогого долгосрочного кредитования сделок.

Гостиничная недвижимость — отели под управлением гостиничных сетей, гарантирующих собственнику ежегодный рентный доход на уровне 5-7%, что дает рентабельность инвестиций 9-12% при использовании кредитования.

Доходные дома — рентный доход 6-8%.

Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock.

Россия крайне заинтересована в создании совместных проектов с Германией в первую очередь в сфере высоких технологий и c максимальным вовлечением компаний малого и среднего бизнеса. В ноябре прошлого года между Минэкономразвития России и Федеральным министерством экономики и технологии Германии подписаны декларации о ключевых направлениях экономического сотрудничества в рамках партнерства по модернизации и программа действия, проекты-маяки российско-германского сотрудничества в рамках инициативы “Партнерство для модернизации”. Тогда же российская сторона обозначила три главных направления сотрудничества. Это продолжение имеющихся и запуск новых инфраструктурных проектов с участием германских инвесторов, формирование отраслевых стратегических альянсов и СП с участием ведущих российских и германских компаний в самом широком спектре областей, а также поддержка госбанками наиболее значимых проектов и контрактов по поставкам высокотехнологичного оборудования, кредитование СП, реализуемых по линии малого и среднего бизнеса.

Самыми перспективными с точки зрения совместных предприятий эксперты торгпредства РФ в ФРГ называют следующие отрасли промышленности: автомобилестроение, электроэнергетика, нефтегазовая промышленность, складское хозяйство, транспорт, информационно-коммуникационные технологии, строительство, розничная торговля, сельское хозяйство, пищевая промышленность, металлургия, машиностроение, химическая промышленность, возобновляемые источники энергии и энергоэффективность, электротехника.

PDF-версия

Что скрывается за щедрой доходностью фондов недвижимости?

Пандемия значительно снизила инвестиционную привлекательность компаний, которые управляют объектами недвижимости (такими, например, как жилые и офисные комплексы, отели, больницы, торговые центры, склады и центры обработки данных). Эти компании, более известные как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), обычно ценятся инвесторами за их надежные и стабильно растущие дивиденды.

Но сейчас REIT ощущают на себе растущее давление кризиса, который ударил по арендаторам жилых и коммерческих помещений. Столь внезапное изменение экономического ландшафта угрожает ежемесячным притокам наличности миллионов инвесторов, которых фонды недвижимости привлекли своими надежными и щедрыми выплатами.

S&P REIT Index Fund (NYSE: FRI ) оказался одним из главных аутсайдеров этого года, потеряв 22%.

До пандемии REIT демонстрировали превосходную динамику. Фактически, в 2019 году REIT Index вырос на 24%, тогда как как доходность 10-летних гособлигаций упала с 2,55% до 1,9%.

REIT распределяют большую часть прибыли от управления собственностью между акционерами, обеспечивая среднюю дивидендную доходность в 3-4%. Они также выплачивают вовлеченным лицам любую прибыль от изменения курсов акций. Инвестиционная привлекательность REIT растет по мере снижения доходности облигаций, а 10-летние госбонды США в настоящее время приносят всего 0,66%.

Но пандемия COVID-19 вынуждает торговые центры, рестораны и офисы переходить в «онлайн-режим» и переводить сотрудников на удаленную работу. Это означает, что доходы REIT резко упали, что делает их невыгодным вложением.

По сути, никто не может предположить, сколько времени уйдет на нормализацию операционной среды, и смогут ли управляющие компании торговых центров и офисных помещений пережить этот кризис. Кроме того, многие компании обнаружили, что могут перевести на удаленную работу значительный процент сотрудников без потери производительности, параллельно сэкономив средства на обеспечении рабочих мест.

Определяем рыночную стоимость недвижимости

В настоящее время инвесторы применяют три основных метода:

затратный;
доходный;
сравнительный.

Затратная методика отталкивается от следующей мысли: инвесторы никогда не станут платить за недвижимость больших денег, чем те, которые понадобятся на покупку земли и постройку на ней объекта с сопоставимыми характеристиками.
Доходная методика отталкивается от ожиданий фактической прибыли. Естественно, инвестиции в рассматриваемые объекты подразумевают под собой последующее извлечение дохода. Чем больше ожидаемая прибыль, тем выше может быть стоимость рассматриваемого инвестиционного актива.

Сравнительная методика отталкивается от принципа замещения. Инвестор готов осуществить капиталовложения в сумме, равной тому, какова цена на похожие объекты недвижимости. Проще говоря, данный подход опирается на проведение анализа конъюнктуры рынка или конкретные цены, сложившиеся на нем в настоящий момент.

Для того чтобы принять оптимальное решение, инвестор должен иметь в наличии все три приведенных выше оценки стоимости актива. Понятно, что возникнет дилемма, как именно стоит сопоставлять имеющиеся цифры. Эксперты, работающие на инвестиционном рынке недвижимости, предлагают делать это следующим образом:

затратная схема – 40%;
доходная схема – 30%;
сравнительная схема – 30%.

Давайте рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Предположим, что вы планируете приобрести 2-комнатную квартиру в Московской области. Вы производите оценку и получаете, что по затратному способу она должна стоить 4 миллиона рублей, по доходному 5,2 и по сравнительному 4,3.

Получив данные значения, мы без труда произведем следующие вычисления 4*0,4 + 5,2*0,3 + 4,3*0,3=4,45 миллиона рублей. За такую или меньшую сумму инвестору имеет смысл покупать рассматриваемую квартиру.

Живая недвижимость: инвестиции выросли на 40%

Как мы и прогнозировали еще в 2015-м году, в прошлом году рынок капиталов страны оживился. Пока рано делать громкие заявления, однако на фоне постепенной стабилизации макроэкономических индикаторов и укрепления курса рубля инвестиционный рынок увеличивает свою привлекательность. Потенциальные покупатели проявляют все больший интерес к заключению сделок, а продавцы, со своей стороны, готовы выводить премиальные активы, которые долгое время не выставлялись. В итоге – общий объем инвестиций в прошлом году составил чуть более $4 млрд, что на 40% больше, чем в позапрошлом. Правда, сразу следует оговориться, что объем классических инвестиций в противовес сделок по покупке объектов под собственное размещение составил $1,8 млрд, что вполне сопоставимо с уровнем 2015 года. Среди ключевых транзакций в этом плане можно отметить продажи портфеля компании «Региональной гостиничной сети», БЦ «Аврора Бизнес Парк», а также складских комплексов «PNK Чехов 3» и «PNK Северное Шереметьево».

Наиболее интересным для инвестиций остается офисный сегмент – по итогам прошлого года он сформировал 72% от суммарного объема транзакций. Наиболее крупные сделки в этом году – это либо покупки бизнес-центров или офисных площадей под собственное размещение, либо передача активов в счет оплаты долга перед кредитором. Продажа в 2016 года башни «Эволюция» общей площадью 148 900 кв. м стала самой крупной сделкой за всю историю рынка офисной недвижимости Москвы. Примерами сделок по передаче активов в счет оплаты долга перед кредитором могут выступать бизнес-центр «Президент Плаза», где разместятся офисы Сбербанка, и «Башня Евразия», перешедшей к ВТБ.

Складской сегмент сформировал около 7% от общего объема инвестиций. Несмотря на ряд крупных инвестиционных продаж в течение 2016 года, в целом стоит отметить, что годовой объем инвестиций в этом секторе в среднем был в два раза ниже, чем в течение последних пяти лет, когда ежегодный объем транзакций достигал $700 млн.

Отели — центр сделок

Гостиничный сегмент, напротив, показал рост транзакций относительно прошлого года – в течение года объем сделок составил $462 млн, что на 65% выше, чем в 2015 г., когда объем инвестиций в этот сегмент достиг $280 млн. Наиболее крупной в этом сегменте стала сделка по приобретению у компании VIYM 100% акций в девяти отелях «Региональной Гостиничной Сети» (РГС), среди которых Courtyard by Marriott Paveletskaya (Москва), Holiday Inn Express (Воронеж) и семь действующих под брендом Park Inn отелей в Астрахани, Волгограде, Ижевске, Казани, Новосибирске, Сочи и Ярославле. Общая стоимость приобретенных активов составила 6,6 млрд руб.

Средний объем сделки в 2016 году увеличился до $78,6 млн с $58 млн в 2015-м. Рост среднего объема сделок в первую очередь обусловлен закрытием ряда крупных транзакций стоимостью более $300 млн каждая, в то время как в 2015 года подобных сделок не заключалось. Однако подавляющее большинство сделок (74%) на рынке закрывалось в ценовом диапазоне до $50 млн.

Приход иностранцев

Иностранный капитал по-прежнему сохраняет осторожность на российском рынке недвижимости – по итогам 2016 г. доля иностранного капитала не превысила 2% от общего объема сделок, что стало минимальным показателем за последние 15 лет. Однако такая осторожность носит временный характер. В 2016 году мы наблюдали повышенную активность со стороны иностранных фондов, которые планируют развиваться в России и сейчас присматриваются к активам. Правда, в 2016 году такие сделки не состоялись, однако в этом году, учитывая этот тренд, мы прогнозируем увеличение доли иностранцев. При этом присутствуют и другие настроения — часть инвесторов продолжили реализовывать стратегию ухода с российского рынка и продавали свои активы – так, финская Sponda продала ТЦ «Солнечный I» в Москве и логистический комплекс «Адастра» в Санкт-Петербурге.

Тенденции и прогнозы

Несмотря на активизацию рынка капитала в конце 2016 году и заключения ряда знаковых сделок, в нынешнем году мы ожидаем объем инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне прошлого. В структуре сделок продолжит лидировать офисный сегмент, особенно в части сделок под собственное размещение. При этом мы ожидаем увеличение доли торгового сегмента – восстановление ставок аренды, сокращение инфляции и низкая стоимость входа в торговый сегмент сейчас привлекает многих инвесторов, которые активно интересовались качественными торговыми центрами. Однако некоторые знаковые сделки не были закрыты к концу 2016 году, и рынок может увидеть их в этом, например, МФК «Невский Центр» в Санкт Петербурге и МФК «Воздвиженка Центр» в Москве.

Пути повышения инвестиционной привлекательности рынка недвижимости в российских условиях

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сформировавшиеся собственники по-разному воспринимают ценность принадлежащих им объектов и пути их использования. Те же, кто рассматривают недвижимость в качестве средства собственных инвестиций или актив для последующего получения дохода, ранжируют основные мотивы подобного решения следующим образом:

– эффективное использование основных фондов, которые менее доходны при текущем использовании (развитии экономики) или являются избыточными для потребностей собственного производства;
– снижение налогового бремени и постоянных издержек для существующего собственника, которые в настоящее время растут опережающими темпами;
– часть привлекаемых ресурсов от продажи одного здания покрывает расходы по достижению полного титула всего имеющегося комплекса недвижимости, например при выкупе земельного участка;
– возможность участия собственника в процессе инвестиций или эксплуатации, от подрядчика до менеджера бизнеса на основе данной недвижимости.

Инвестиционная привлекательность – одно из основных свойств любого объекта инвестиций. Ее уровень определяется несколькими факторами, среди которых выделяются:

– эффективность экономики;
– потенциал роста и ожидаемый уровень ликвидности рынка;
– полезность объекта, а именно имеющая платежеспособный спрос способность удовлетворять конкретные потребности.

Для эффективного и динамического инвестиционного процесса требуется радикальное улучшение ряда ключевых моментов, которые хотя напрямую и не влияют на сравнительную доходность и ликвидность зданий, земельных участков и других объектов, но сдерживают в настоящее время приток инвестиционных ресурсов на рынок.

Критерии повышения инвестиционной привлекательностью объектов недвижимости на макроуровне выглядят следующим образом:

Рис. Критерии повышения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости на макроуровне

Многие из действующих инвесторов и собственников недвижимости осознают невозможность оказывать существенное влияние на развитие макроуровя (рынка), но продолжают искать пути и возможности реализации своего права на инвестиции.

Поэтому особое внимание уделяется определению тех параметров, наличие которых напрямую или косвенно связано с конкретным объектом недвижимости.

Как показывает практика, от этих параметров, или критериев микроуровня в большинстве своем и зависит не только привлекательность девелоперского проекта, но и успешная реализация инвестиционной сделки, связанной с объектом недвижимости.

Анализ данных по реализованным и неудавшимся проектам и статистической обработки мнений агентов-риэлтеров, строителей, оценщиков и других профессиональных участников рынка недвижимости позволили сформировать три группы микрокритериев, которые по их отношению к объекту недвижимости можно сформулировать как:

– объективные, или “Данный объект недвижимости”;
– субъективные, или “Предложенный Девелопер”;
– производные, или “Финансирование сделки”.

Объективные критерии определяются свойствами и неотделимыми правами данной недвижимости, не зависят от влияния или склонностей возможных участников сделки.

Субъективные критерии привлекательности недвижимости зависят сугубо от “ответственного” окружения, а именно – девелоперской команды, которая должна придать недвижимости, как проекту и как активу, товарный вид.

Таблица 3.2 Объективные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Полный пакет прав и обязанностей

Решение Городской Инвестиционно-Тендерной Комиссии

Распоряжение Губернатора (Мэра).

Договор об инвестиционной деятельности с Комитетом по Управлению Городским Имуществом

Договор с Районной Администрацией

Разрешительная документация на проектирование и строительство от Комитета по Градостроительству и Архитектуре

Согласованный и утвержденный рабочий проект

Потенциал высокого дохода

Месторасположение (адрес, доступность, окружение, возможность парковки, и т.д.)

Состояние объекта (размеры, архитектурный стиль, функции, экстерьер, интерьеры, механическое оборудование, инженерные коммуникации, общий физический износ)

Благоприятная рыночная ситуация (совместимость спроса и предложения, растущая емкость рынка, подтвержденная динамикой и тенденциями)

Наилучшее и Наиболее Эффективное Использование

Обоснованная стоимость комплекса работ для достижения требуемого использования

Перечень субъективных критериев повышающих привлекательность объекта недвижимости выглядит следующим образом:

Таблица 3.3 Субъективные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Солидность девелоперской компании

Сильный менеджмент. Команда опытных прогрессивных мотивированных профессионалов

Ориентированность на рынок. Понимание рынка и развитая стратегия маркетинга, наиболее эффективно утилизирующая существующие возможности

Грамотная финансовая отчетность. Система управленческого финансового учета, обеспечивающая достоверные данные и контроль деятельности Существующий состав и структура активов

Позитивная Ретроспектива Деятельности. Имеется Реализованные проекты и положительные рекомендации партнеров и клиентов

Обоснованы условия аренды и арендные ставки с прогнозом их изменению

Методы поиска и привлечения арендаторов подкреплены оптимальным порядком расчетов

Базирующаяся на текущей ситуации и на практике система управления проектом (Архитектор, Менеджер, Подрядчик, Агент)

Осуществлено страхование (минимизация) всех выявленных рисков

Предложена программа управления недвижимостью с четко идентифицированными действиями и распределением ресурсов после ввода объекта в эксплуатацию.

Наличие производных критериев придает хорошо подготовленной сделке не только товарную, но и высоколиквидную форму. Именно производные критерии в большой степени определяют, сможет ли собственник занять выгодную, “активную” позицию для переговоров с инвесторами и провести сделку с позиции продавца.

Таблица 3.4 Производные критерии инвестиционной привлекательности объекта рынка недвижимости

Обоснованные методы финансирования

Выбрана форма привлечения средств (частное размещение акций, облигационный заем, банковский кредит и. т.д.)

Оптимальное налоговое окружение и вмененные издержки при поиске и реализации выбранного метода финансирования

Отсутствие ограничений на участие какого-либо типа действующих инвесторов

Благоприятная структура сделки

Низкая доля муниципалитета

Рыночно обоснована стоимость доли участников девелоперского проекта

Сбалансированы вклады сторон (при наличии нескольких инвесторов), где нематериальные активы, технология, строительный кредит не доминирует над денежными вкладами но и оцениваются на pro-rata основе

Полное юридическое обеспечение регламента сделки, в т.ч. права обязанности миноритарных акционеров, права ликвидации/трансферта доли, разграничение полномочий менеджмента и собственников недвижимости

Профессиональный финансовый посредник

Опыт участия и реализации сходных сделок

Менеджмент, персонал, контакты и рекомендации

Размер, формы и порядок вознаграждения

Несомненно, невозможно заранее установить точный список критериев, при наличии которых конкретный объект недвижимости найдет своего инвестора, который к тому же сможет с заданной доходностью реализовать стратегию выхода в конце периода инвестиций.

Наличие производных критериев придает хорошо подготовленной сделке не только товарную, но и высоколиквидную форму. Именно производные критерии в большой степени определяют сможет ли собственник занять выгодную, “активную” позицию для переговоров с инвесторами и провести сделку с позиции продавца.

При соответствии объекта инвестиций базовым критериям возможно использовать более детальные требования, устанавливать дополнительные границы или изменять их при несоответствии объекта новым критериям

Главная цель подобного анализа – обосновать высокую вероятность получения реальных финансовых выгод всеми сторонами, участвующими в инвестициях, развитии и использовании недвижимости, схожей в той или иной степени с “портретом” наиболее привлекательной недвижимости.

Первоочередными мерами по повышению инвестиционной привлекательности являются:

обеспечение правового регулирования оформления договорных отношений;

создание условий для объединения финансовых и материальных ресурсов, установление приоритетов налогового регулирования;

определение форм ответственности местных органов за реализацию проекта и возможные негативные последствия;

обеспечение связи с общественностью через средства массовой информации для широкой демонстрации предлагаемого проекта.

Кроме того, необходима прямая поддержка государством уровня и интенсивности инвестиционных процессов в экономике, прямая кредитная поддержка отраслей и сфер экономики, структурная перестройка которых признана в качестве национальных приоритетов.

Необходимо разработать несколько крупных проектов стимулирования ускорения развития экономики, прежде всего, за счёт увеличения деловой активности в её общественном секторе. Основой практической реализации этих проектов должны являться денежные средства, выделяемые на государственные капвложения.

При этом критериями такой централизованной и прямой поддержки являются ориентация проектов на стимулирование расширения внутреннего спроса, содействие структурным реформам в национальной экономике, стимулирование целевого импорта и иностранных инвестиций в экономику, а также развитие перспективных технологий производств, вложение средств в которые на первом этапе несет высокую степень риска для финансовых институтов.

Необходимо повысить роль и ответственность регионов в принятии и реализации инвестиционных решений. Правительство должно проводить более активную региональную инвестиционную политику, включая поддержку развитие депрессивных регионов. При этом центр тяжести этой политики перемещается на уровень местных органов власти. Цель региональной инвестиционной политики – с помощью различных льгот привлечь внимание крупных корпораций и других частных предпринимателей к данной территории.

Государству, как гаранту гражданских прав, которое обязано организовать и регулировать инвестиционную деятельность компаний на социально значимом направлении развития экономики рынке недвижимости, необходимо повысить эффективность выполнения следующих функций:

– обеспечить принятие и совершенствование федеральных законов и иных правовых актов, регулирующих развитие рынка недвижимости;
– обеспечить баланс интересов владельцев недвижимости и местного сообщества, устанавливая нормы отношений, регламентирующие общественные интересы и налогообложение недвижимости;
– гарантировать защиту прав участников рынка недвижимости;
– способствовать гражданскому обороту прав на недвижимость;
– защищать интересы общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды и режим использования сельхозугодий.
-четкое определение пределов ответственности государства (власти), с одной стороны, и рынка, с другой стороны, в жилищной сфере имеет ключевое значение для определения долгосрочных перспектив развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Задаче регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в России присущи две особенности. В отдельных регионах “стихийно” сложились отдельные элементы механизма регулирования рынка недвижимости:

регистрация прав собственности и сделок с недвижимостью,

стимулирование инвестиционной деятельности,

защита прав добросовестных собственников и инвесторов,

рациональная структура управления, налогообложение на базе рыночной стоимости недвижимости и т.п.

Поэтому задача сводится лишь к обобщению и доработке уже имеющихся элементов в стройную систему регулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

По своему характеру регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости (по крайней мере пока) требует относительно небольших затрат, связанных главным образом с анализом существующего опыта и разработкой региональной нормативно-правовой базы. Это должна быть именно региональная нормативно-правовая база (поскольку одной из особенных черт рынка недвижимости является его региональная привязка).

Учет, регистрация прав и сделок, оценка и налогообложение недвижимости – все это эффективные инструменты мягкого регулирования развития рынка недвижимости. Эти функции и должны осуществлять на местах социально-финансовые группы (СФГ) совместно с местными органами власти.

Бизнес, связанный с недвижимостью, разнообразен не только по формам, но и по степени участия в нем и по способам инвестирования. Анализ исследованных процессов позволил выявить ряд проблемных ситуаций, которые следует учитывать при обеспечении дальнейших реформ институциональных основ государственного и муниципального управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости:

недостаточный уровень конкретизации целей при формулировании направлений и характера планируемых преобразований. Это влечет за собой необходимость подготовки и утверждения в качестве стратегического документа концепции формирования рынка недвижимости;

рассогласованность норм законодательства и иных нормативных правовых актов по вопросам регулирования функционирования и развития рынка недвижимости. С этим связана необходимость при подготовке новых нормативных правовых актов, а также при внесении изменений в действующие нормативные правовые акты использовать “пакетный метод”: рассматривать и согласовывать совокупность различных актов, имеющих как прямое, так и косвенное отношение к регламентируемым вопросам;

разногласия между ведомствами по поводу как организационных схем, так и нормативно-правового обеспечения. Это предполагает необходимость преодоления “ведомственного нормотворчества”, совершенствования административно управленческих структур, снятия излишних административных барьеров на пути развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости;

исследование также показало, что необходимо налаживать систему постоянного мониторинга происходящих на рынке недвижимости процессов с целью оперативной оценки воздействия на них тех или иных реформ.

Проблема, которая затрагивает интересы всех участников инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, заключается в невозможности использования недвижимого имущества как инвестиционного капитала. Решить эту проблему можно путем формирования пакета нормативных актов (норм, правил, процедур, стандартов) профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Лишь один субъект управления развитием рынка недвижимости способен обеспечить их соблюдение это скоординированное функционирование вертикали власти (органы власти всех уровней).

– обеспечить принятие и совершенствование федеральных законов и иных правовых актов, регулирующих развитие рынка недвижимости;
– обеспечить баланс интересов владельцев недвижимости и местного сообщества, устанавливая нормы отношений, регламентирующие общественные интересы и налогообложение недвижимости;
– гарантировать защиту прав участников рынка недвижимости;
– способствовать гражданскому обороту прав на недвижимость;
– защищать интересы общества, устанавливая нормы по защите окружающей среды и режим использования сельхозугодий.
-четкое определение пределов ответственности государства (власти), с одной стороны, и рынка, с другой стороны, в жилищной сфере имеет ключевое значение для определения долгосрочных перспектив развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка инвестиционной привлекательности земельного участка

Инвестиционная привлекательность – относительно новый термин, который все чаще мелькает в экономических публикациях, касающихся рынка недвижимости, оценочной стоимости объектов инвестирования, сравнительных анализах и сопоставлениях рейтингов. По своей сути инвестиционная оценка земельного участка под застройку – это возможность рассмотрения того или иного объекта со всех сторон, что позволяет выявить или исключить риски денежных вложений, просчитать потенциальный доход от инвестирования.

Чем привлекают земельные участки инвесторов?

Несколько последних лет на рынке недвижимости можно наблюдать устойчивый рост привлекательности земельных наделов, располагающихся за городом. Такая тенденция наблюдается в связи с высокой оценочной стоимостью недвижимого имущества, находящегося в пределах мегаполисов.

Инвесторы все чаще рассматривают перспективы загородного домостроительства, приобретения участков земли для выгодных инвестиций или сбережения собственных финансов. Помимо этого, оценка инвестиционных проектов делает земельные загородные наделы привлекательными для физических лиц, планирующих индивидуальное возведение построек, которые станут отличным местом отдыха, дачей, хозяйственной постройкой.

Ко всему прочему перед инвесторами остро встает вопрос о наиболее эффективном использовании земельного участка. Покупка привлекательных объектов без рискованных капиталовложений с быстрой окупаемостью становится выгодной, если на земельном участке запланировано строительство автомобильных центров, ТРЦ, промышленных зданий, производственных цехов, баз отдыха, жилых микрорайонов с новостройками и т.д. Инвестиционный план зачастую разрабатывается со взглядом в будущее на 3-4 года вперед, что позволяет получить значительную прибыль.

На основе чего формируется оценочная стоимость недвижимости?

Существует несколько важных факторов, формирующих цену на тот или иной земельный участок. Инвестиционная стоимость строительства рассчитывается на основе следующих условий:

удаленность объекта от черты города – чем дальше участок земли находится от центрального района, тем более привлекательной ценой он обладает;
наличие коммуникаций (газопровода, канализационной системы, возможности подведения воды, электричества и т.д.), при этом важнейшую роль играет именно газ как наиболее дорогостоящий коммуникационный элемент, требующий больших затрат при подведении;
природные и географические особенности – особо дорого ценятся земельные участки, располагающиеся неподалеку от рек, озер, прудов, а вот недвижимость в лесополосе стоит меньше из-за распространенности лесов во всех регионах нашей страны;
рыночные тенденции – современная загородная недвижимость, которая уже отстроена и находится на стадии реализации девелоперскими компаниями, оценивается в 30 тысяч рублей и выше за каждый квадратный метр, наравне с этим земельные участки стоят всего 10-15 тысяч за сотку.

Все это влияет на инвестиционную оценку так же, как и населенность поселка, ландшафтные особенности участка, близость к транспортной ветке и промышленным центрам. Объекты, которые располагаются неподалеку от будущих автомагистралей, имеют низкую стоимость и не нуждаются в длительной процедуре переоформления документов, всегда выглядят гораздо привлекательнее в глазах инвесторов.

Инвестиционная привлекательность земельных участков также оправдана ростом цен на загородную недвижимость, ликвидностью земли, приходом на рынок недвижимости крупных иностранных инвесторов, занимающихся скупкой недвижимого имущества.

Специалисты нашей компании смогут оценить инвестиционную привлекательность любого объекта недвижимости, будь то земельный участок под застройку или для ведения хозяйственной деятельности. Мы также рассчитаем возможный доход от приобретения участка конкретной площади, проанализируем множество факторов и определим тенденцию к увеличению или падению стоимости. На основании наших прогнозов вы сможете решить, подходит ли данный объект для инвестирования и на какой период необходимо вкладывать средства.

Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2012 в 18:55, курсовая работа

Задачи курсовой работы:
 рассмотреть понятие инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
 изучить особенности оценки финансовой привлекательности объектов недвижимости
 Освещение наиболее известных и применяемых на практике способов анализа инвестиционной привлекательности проектов.

ФАКТОРЫ И ПОКАЗАТЕЛИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Инвестиционная привлекательность недвижимости — это обобщенная характеристика совокупности условий осуществления инвестиционной деятельности, предопределяющих целесообразность инвестирования. Недвижимость как объект инвестирования характеризуется целым рядом факторов, оценка которых определяет степень привлекательности конкретного объекта недвижимости.

Факторы, определяющие привлекательность коммерческой недвижимости, можно объединить в группы, которые характеризуют недвижимость от параметров улучшений до условий внешнего окружения.

Факторы, характеризующие привлекательность прилегающей территории и самого объекта.

Физические характеристики включают качество, проектное решение, время строительства объекта. Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты инвестирования в недвижимость для получения приемлемого уровня дохода.

Качество недвижимости определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами, влияющими на долговечность объекта. Соблюдение СНиП на предмет соответствия требованиям освещенности, акустическим и теплотехническим характеристикам и т.д. влияет на возможности использования и эксплуатационные издержки объекта, например, влияние толщины стен и конструкций окон на теплопотери здания.

Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка недвижимости.

Для инвестора может быть принципиальным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возможность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность каждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий ее тип.

С течением времени доходность каждого сегмента рынка недвижимости может меняться, меняются и требования, предъявляемые к недвижимости, а значит, еще на этапе выбора объекта инвестирования инвестор должен проанализировать возможности по реконструкции здания.

Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного оборудования (например, по- грузо-разгрузочного для повышения привлекательности складского объекта), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Универсальные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со специализированными объектами, если инвестора прежде всего интересует доходность, а не конкретный объект недвижимости.

К проектным характеристикам также относятся: общая площадь объекта, количество и площадь внутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота здания и внутренних помещений, этажность, тип здания (отдельно стоящее, пристройка или часть здания).

Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Чем больше площадь, тем больше затрат на приобретение, управление и эксплуатацию объекта, а с другой стороны, больше доход. Однако большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым параметрам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта.

Большая часть типов использования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагает расположение на первом этаже здания, поэтому этажность также должна анализироваться инвестором. Так, каждая из проектных характеристик влияет на привлекательность недвижимости.

Новые здания строятся, как правило, по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако эксплуатационные условия и качество строительства неодинаковы для каждого объекта недвижимости, эта характеристика дополняется анализом остальных параметров, определяющих физические характеристики объекта.

Земельный участок объекта. Необходимо проанализировать расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например обзор витрин магазина с проезжей части); состояние и обустроенность прилегающей территории (освещенность в темное время суток, озеленение, захламленность и т.д.); плотность застройки участка и наличие возможности расширения (увеличения площадей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.

Состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. В зависимости от функционального назначения недвижимости объект должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузо-разгрузочных работ. Отсутствие или недостаточная площадь для парковки автомашин может уменьшить число покупателей магазина, что повлияет на доходность и, следовательно, на привлекательность торгового объекта.

Факторы, характеризующие привлекательность соседнего окружения недвижимости.

Характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования. Последнее предполагает наличие возможности разнофункционального использования в соответствии с производственной необходимостью и условиями рынка, например, возможности в одном месте не только складировать продукцию, но и вести торговлю и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Рассматриваются физические возможности не объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рассматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т.д.).

Степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окружении объекта, общая производственная и социальная инфраструктура. Указанные характеристики учитываются при анализе фаз жизненного цикла района, важно также правильно составить прогноз развития для расположенных в округе объектов. Соседние объекты анализируются возможностью влияния на исследуемый объект недвижимости. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. Объекты должны рассматриваться через разнонаправленное влияние на привлекательность анализируемой недвижимости. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например административные здания, образующие «деловой» центр города. К отрицательным факторам относят наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество магазинов в отдаленном районе города или монопольных объектов.

Транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. Главная специфическая особенность недвижимости — неподвижность, поэтому привлекательность недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к ней.

Оказывает влияние возможность доступа к транспортным магистралям, состояние прилегающих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средствами. Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодорогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промышленного предприятия. Необходимо также учитывать возможность доступа к объекту на общественном транспорте для работников и клиентов.

Инженерная инфраструктура: обеспеченность коммунальными услугами, телекоммуникациями, снабжение электроэнергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, вывоз мусора, пожарные и охранные сигнализации.

Средства связи в настоящее время приобретают все большую значимость. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования недвижимости и определяет возможности по использованию объектов. В зависимости от назначения объекта предъявляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. Например, для функционирования административного здания необходимо наличие более полного перечня по сравнению со складским объектом, которое может быть обеспечено только электричеством.

Полнота перечня по предоставлению необходимых услуг влияет на привлекательность недвижимости. Различного рода ограничения по использованию мощностей и доступу к ресурсам могут определить предпочтения инвестора при выборе конкретного объекта. Необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебойность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Важным являются также условия работы и степень монополизированности организаций, обслуживающих инженерные системы. Последнее определяет сроки действия и расходы при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов непосредственно за сами услуги. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости, в частности организации автономного теплоснабжения объекта.

Инженерно-геологические условия: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и т.д. Эти факторы оказывают прямое влияние на физическое состояние существующего объекта и возможность расширения и реконструкции недвижимости.

Прогноз тенденций развития рынка. Так как между моментом принятия решения о начале реализации проекта (датой анализа) и моментом окончания существует значительный временной лаг, при оценке девелоперского проекта встает проблема прогнозирования рынка и экстраполяции результатов, полученных при оценке, на текущую дату и на момент окончания проекта.

Прогнозирование развития рынка недвижимости в силу разнообразия факторов, влияющих на него, должно осуществляться как комплексная процедура по следующим основным направлениям.

1. Прогноз спроса, предложения и ставок аренды. Прогноз всех факторов, влияющих на баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, является основой для девелопмента. От соотношения этих факторов часто зависят инвестиционные решения по развитию проектов. При прогнозе спроса и предложения, а также арендных ставок должны учитываться многие данные, в том числе официальная статистическая информация, макроэкономические показатели, сведения об активности крупнейших игроков рынка, информация о планируемых в долгосрочной перспективе проектах.

2. Прогноз конкурентного окружения. Прогнозирование внешней конкурентной среды является важным звеном при определении конкурентных преимуществ девелоперского проекта при его реализации для принятия оптимального маркетингового решения. Эта информация позволяет спрогнозировать положение на рынке ключевых конкурентов, тактику и стратегию их деятельности, занимаемую ими долю рынка, а также положение ключевых поставщиков, партнеров и потенциальных клиентов. Прогноз развития конкурентного окружения позволяет определить сильные и слабые стороны конкурентов и разработать план для уверенного позиционирования проекта на данном конкурентном рынке.
3. Прогноз потребительских предпочтений является неотъемлемой частью прогнозирования развития рынка недвижимости, поскольку потребители — это лица, на удовлетворение интересов которых направлен девелопмент.

При оценке новых проектов по строительству, расширению и реконструкции недвижимости следует учитывать потенциальные возможности местных строительных организаций, применяемые технологии строительства, цены на строительно-монтажные работы, уровень конкуренции в отрасли.

Но только описательные характеристики, без попыток количественной оценки, затрудняют сравнение разных объектов недвижимости. Количественная оценка объектов может быть определена экспертными методами. Методология оценки может основываться на интегрированных (суммарных) взвешенных оценках средних балльных значений с учетом веса важности этих факторов (вклад того или иного показателя в итоговую оценку).

Привлекательность инвестиционных проектов опирается на расчет конкретных показателей и их сравнение с нормативными значениями или значениями, приемлемыми для конкретного инвестора.

Оценка инвестиционной привлекательности девелоперского проекта предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени и основана на использовании следующих показателей (табл. 4.1):

1) срок (период) окупаемости;
2) чистая текущая стоимость доходов;
3) ставка доходности проекта;
4) внутренняя ставка доходности проекта;
5) модифицированная ставка доходности;
6) ставка доходности финансового менеджмента.

Показатели инвестиционной привлекательности девелоперского проекта

Наименование

Формула для расчета

Порядок расчета показателя

Срок(период) окупаемости (Г_{о НС}

где Г, — число лет, предшествующих году окупаемости;

НС — невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП — дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД)

где ПД — суммарные приведенные доходы; ПЗ — приведенные затраты по проекту

Ставка доходности проекта (СДП)

СДП рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)

ВСДП = R,+ X

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования

Модифицированная ставка доходности (МСД)

Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока

Окончание табл. 4.1

Наименование

Формула для расчета

Порядок расчета показателя

Ставка доходности финансового менеджмента (СДФМ)

который доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности. Международная практика оценки инвестиционной привлекательности девелоперского проекта базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах.
1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала проводится путем сопоставления денежного потока (cashflow), который формируется в процессе реализации девелоперского проекта, и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.
2. Инвестируемый капитал приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта).
3. Дисконтирование капитальных вложений осуществляется по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов.

Суть всех методов оценки в следующей схеме: исходные инвестиции при реализации проекта генерируют денежный поток CF_<, CF_V . CF_n. Инвестиции признаются эффективными, если поток достаточен для возврата исходной суммы капитальных вложений и обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Таким образом, при выборе конкретного объекта недвижимости для вложения капитала инвестор отдаст предпочтение более привлекательному объекту, поскольку это увеличит надежность возврата вкладываемых средств и получения рассчитываемой прибыли. Этот показатель также интересен собственнику недвижимости, поскольку владение привлекательным объектом недвижимости даст дополнительные преимущества с точки зрения доходности, ликвидности и стоимости недвижимости.

При этом круг вопросов, которые интересуют инвестора, значительно шире, чем те, которыми собственник может управлять. Последнее связано со стационарностью недвижимости и вытекающим отсюда влиянием внешней среды конкретного объекта недвижимости. Инвестор имеет возможность выбирать наиболее привлекательный объект вложения капитала среди альтернативных проектов. Это может быть выбор среди объектов, схожих по физическим характеристикам, но находящихся в различных районах города, области, края и т.д. Для собственника сложно говорить об управлении внешней средой, поэтому в этом случае необходимо управление теми факторами, которые можно изменить для наилучшего сочетания с условиями внешней среды, чтобы привести к увеличению привлекательности конкретного объекта недвижимости.

Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости

В настоящее время, по оценкам специалистов, доходность от операций с недвижимым имуществом в странах с развитой рыночной экономикой обеспечивает от 50 до 90% поступления средств в государственные бюджеты. Подобным образом, являясь основой национального богатства, недвижимость в России должна стать базисом для дальнейшего экономического роста страны и формирования цивилизованных рыночных отношений.

Переход от начального этапа формирования рынка недвижимости, характеризовавшегося разгосударствлением и приватизацией недвижимого имущества, его куплей-продажей и перепродажей, к периоду, когда недвижимость становится объектом осознанной целенаправленной инвестиционной деятельности, собственностью, способной приносить в перспективе доход и прибыль требует организации комплексного системного управления недвижимостью в масштабах всей экономики, отдельных регионов и муниципальных образований, получившего в зарубежной и отечественной литературе название сервисинг.

Профессиональная деятельность на рынке недвижимости все больше приобретает международный характер, который предполагает совместное согласованное решение множества теоретических, практических, методических и научных проблем в юриспруденции, экономике, управлении недвижимостью. Такого рода вопросы находят отражение в рамках деятельности различных организаций правительственного и неправительственного уровня, создаваемых чаще всего по профессиональному принципу. Одной из таких организаций является Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ), созданный в 1981 году, членами которого состоят профессиональные оценщики недвижимости более 40 стран-участниц, в том числе Российской Федерации. Основным документом, содержащим совокупность общепринятых понятий, категорий, норм, принципов, относящихся к рынку недвижимости вообще и к оценке недвижимости является Международный стандарт оценки 1-4 (МСО) 24.03.1994 г. Каждый из стандартов описывает ряд профессиональных ситуаций и формулировок, применяемых к процессам на рынке недвижимости и являющихся общеобязательными в определении отдельных фундаментальных положений.

Следует заметить, МСО не исключает, а предполагает существование особенных в каждой стране основных принципов для отличия движимого и недвижимого имущества. При этом особенности экономической обстановки и местного законодательства периодически накладывают специфические требования на прикладные практические аспекты деятельности на рынке недвижимости. Но основы методов и процедур, как утверждает МСО, для разных стран мира, по сути, ничем друг от друга не отличаются.

Законодательно закрепленное определение недвижимости в РФ (ст. 130 ГК) выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

Несмотря на внешнее различие этих двух определений, они содержат как минимум две основные общие составляющие, характеризующие объект недвижимости:

? основой недвижимости является земля, ее отдельный участок как физический, материально существующий объект, а также пространство над ним и под ним;
? к «улучшениям, выполненным человеком», следует относить любые действия по застройке участков земли, проведению различных коммуникаций, благоустройству и т.п.

Ввиду того, что категория «недвижимость» всегда должна рассматриваться в контексте взаимоотношений различных субъектов экономики по поводу обладания, распоряжения, управление объектами, следует сформулировать данное понятие с точки зрения экономико-правового положения недвижимости:

«Недвижимая собственность» (real property) – система юридических норм, закрепляющих, регулирующих и защищающих права, интересы, привилегии, связанные с принадлежностью недвижимости определенному субъекту.

Следовательно, понимание категорий «недвижимость» и «недвижимая собственность» предполагает их исследование Андреев М.В. Рынок недвижимости: анализ влияния рисков на непрерывность бизнеса. – М.: Маркетинг, 2008.:

* во-первых, как физического объекта, существующего в пространстве, обладающего определенными характеристиками и параметрами;
* во-вторых, как объекта права, отражающего различные аспекты взаимоотношений лиц – участников гражданского и хозяйственного оборота недвижимости.

Таким образом, существование права собственности на любой объект недвижимости затрагивает интересы многочисленных групп собственников, государственных органов управления (федерального уровня, уровня субъектов РФ и местных администраций), инвесторов и т.п. и может быть представлено одним из следующих трех видов прав:

Владение – фактическое и юридическое обладание объектом недвижимости, позволяющее производить воздействие на недвижимость (реконструкция, ремонт) и операции с ней (продажа, обмен, залог).

Пользование – возможность использования объекта в соответствии с его основным функциональным назначением и получения дохода, приносимого им.

Распоряжение – возможность определения юридического состояния объекта недвижимости через совокупность имущественных отношений.

Кроме этого, существует ряд вещных прав, которые могут быть реализованы в процессе жизненного цикла недвижимости: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и ряд иных прав.

Недвижимость как экономическая категория может быть рассмотрена с двух новых позиций:

* во-первых, обладая определенным набором натурально-вещественных свойств (потребительских качеств), недвижимость является материальной основой предпринимательской деятельности (производственные здания, торговые и складские помещения, офисы и т.п.), личного существования граждан и удовлетворения индивидуальных потребностей (жилые и дачные строения, гаражи, хозяйственные постройки);
* во-вторых, недвижимость как товар представляется объектом гражданско-правового оборота, осуществляемого через операции с недвижимостью (в том числе торговые), обусловленные интересами различных субъектов и направленные на установление, изменение или прекращение определенных имущественных прав в отношении объектов недвижимости.

Оценивая понятие «недвижимость», следует указать на ряд общих и особенных характеристик, которые присущи объектам недвижимости в силу специфичности их природы и свойств.

Уникальность.В отличие от обычных товаров, являющихся в основной своей массе продуктами серийными, унифицированными и стандартизированными, каждый объект недвижимости неповторим в силу двух основных обстоятельств:

? территориально-пространственное расположение двух внешне одинаковых объектов по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды всегда отлично от прочих и индивидуально для каждого;
? сооружение даже типовых зданий уже в процессе строительства предполагает их физическое различие и конструктивную разнородность по состоянию и элементам фундамента, внутренней и внешней отделке и т.д.

Полезность.Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. Следует указать на тот факт, что МСО 1-4 (п. 7.2) определяет полезность как «относительную (сравнительную) категорию, т.к. для некоторых видов недвижимости оптимальная полезность достигается в том случае, когда объекты выступает как отдельно взятые элементы, другие являются более полезными в качестве части группы объектов». Например, полезность земельного участка может быть оценена количеством и качеством получаемого на нем урожая, коммерческим или производственным эффектом, если планируется застройка. Таким образом, полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.

Длительность создания. Процесс создания недвижимости, начиная от разработки проектного решения и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию, включает в себя множество действий управленческого, производственного, коммерческого, юридического характера и занимает более длительный по сравнению с другими товарами период. При этом реализация строительного проекта всегда сопряжена с проблемой ограничений по техническому заданию, срокам выполнения отдельных этапов и работ, объемам финансовых, материальных, трудовых ресурсов. Несоблюдение каких-либо параметров строительства влечет за собой замедление темпов сооружения объекта, рост объемов незавершенного строительства, потерю качества и преждевременный износ отдельных составляющих объект элементов.

Длительность функционирования. Учитывая стационарность недвижимости, особые свойства исходных материалов при возведении фундаментов, конструкций, долговечность объекта недвижимости означает возможность сохранения его потребительских свойств и функционального назначения в течение значительных периодов времени, носящих название «нормативный срок службы» и достигающих в соответствии со СНиП 150 лет.

Подверженность износу. Как большинство вещественных товаров, обладающих конкретными пространственно-физическими параметрами и характеристиками, объекты недвижимости также подвержены потере потребительских качеств и снижению его стоимости – износу. Причем физический износ объекта обусловлен как временем его функционирования в соответствии с назначением, так и фактором воздействия окружающей среды. Моральное старение недвижимости связано с разработкой и производством новых технологически, экономически, эстетически более совершенных конструкционных, применением строительных и отделочных материалов, архитектурных и градостроительных решений и т.п.

Высокая капиталоемкость. Каждый объект недвижимости, являясь сложной структурой с точки зрения конструкционных составляющих, содержания технологических операций по строительству, ремонту, эксплуатации, обслуживанию, нуждается в значительных объемах материальных, финансовых и трудовых ресурсов на всех стадиях жизненного цикла. При этом капиталоемкость недвижимости многократно превосходит капиталоемкость иных товаров, что прямо влияет на ряд специфических особенностей развития рынка недвижимости: количество продавцов и покупателей, ликвидность, время экспозиции, значительный уровень конфиденциальности информации.

Разнородность материальных составляющих. В зависимости от конкретного назначения объекта количество материальных ресурсов, комплектующих, оборудования может достигать нескольких десятков и сотен наименований, составляющих конечный продукт, и предопределяет технологическую сложность производственно-строительных операций, особый режим производства работ и эксплуатации.

Особые требования к безопасности. Каждый объект недвижимости в процессе функционирования должен отвечать конкретным условиям прочности, долговечности, экологичности, что, в свою очередь, отражается на стоимости объекта, сложности его возведения и особенностях эксплуатации.

Инвестиционный характер. Сочетание таких характеристик недвижимости, как длительность срока службы, высокая капиталоемкость, позволяет относить данный товар к финансовым активам [1, с. 5], т.е. форме вложения капитала, способного в перспективе приносить доход от функционирования объекта недвижимости в виде основы ведения бизнеса, аренды помещений и т.п. При этом, с учетом действия рыночных факторов, стоимость недвижимости во времени чаще всего потенциально возрастает ввиду инфляционных процессов, дефицита свободных площадей и т.д.

Управляемое. Как любая сложная структурированная система, объект недвижимости нуждается в совокупности управляющих воздействий со стороны многочисленных субъектов: проектировщиков, подрядчиков, собственников, органов государственной власти и управления. При этом управляющие воздействия могут носить различный характер: производственно-технические (эксплуатация, платежи), правовые (правительственные решения, законодательство), в той или иной степени регулирующие создание и функционирование недвижимости на различных этапах жизненного цикла.

* во-первых, обладая определенным набором натурально-вещественных свойств (потребительских качеств), недвижимость является материальной основой предпринимательской деятельности (производственные здания, торговые и складские помещения, офисы и т.п.), личного существования граждан и удовлетворения индивидуальных потребностей (жилые и дачные строения, гаражи, хозяйственные постройки);
* во-вторых, недвижимость как товар представляется объектом гражданско-правового оборота, осуществляемого через операции с недвижимостью (в том числе торговые), обусловленные интересами различных субъектов и направленные на установление, изменение или прекращение определенных имущественных прав в отношении объектов недвижимости.

[flat_ab id="3"]

Оценка статьи:

(54 оценок, среднее: 4,70 из 5)

Загрузка...