Германия раздает ипотеку нерезидентам

Ипотека в Германии

По оценкам экспертов, покупка недвижимости с привлечением ипотеки в Германии сейчас как никогда является выгодной не только для местных жителей, но и для иностранных граждан.

Спрос на приобретение недвижимости с помощью ипотеки растет благодаря сочетанию низких процентных ставок, возможности досрочной выплаты в некоторых случаях кредитования, а также различным вариантам рефинансирования кредита через другие банки.

Эксперты считают, что в Германии, особенно в Берлине, недвижимость недооценена. Сейчас ее стоимость постоянно растет и, согласно прогнозам, цены будут подниматься дальше, поэтому инвестировать в немецкий рынок недвижимости сейчас довольно выгодно.

Ипотеку в Германии можно получить на строящиеся объекты, на коммерческую или на жилую недвижимость. Что касается жилой недвижимости, то сейчас нахождение объекта в аренде является необязательным условием.

В случае согласия банка на выдачу ипотеки на построенную коммерческую или жилую недвижимость вся сумма выдается заемщику сразу. На строящиеся объекты средства выделяются поэтапно, то есть при закладке фундамента выдается одна часть кредита, для завершения строительства основной части здания и крыши – очередная доля займа, а когда будет выполняться отделка – выплачивается последняя часть кредита.

Спрос на приобретение недвижимости с помощью ипотеки растет благодаря сочетанию низких процентных ставок, возможности досрочной выплаты в некоторых случаях кредитования, а также различным вариантам рефинансирования кредита через другие банки.

Требования банка к клиенту

Чтобы получить ипотеку в Германии, нужно предоставить в банк следующие документы:

• загранпаспорт и внутренний паспорт, а также их копии;
• анкету с личными данными заявителя;
• подтверждение стабильного дохода (для физического лица — справка НДФЛ, для юридического — отчётность компании);
• документы на недвижимость, которую планирует купить заёмщик: выписку из поземельной книги (не старше шести недель), жилищный устав, фотографии и описание объекта;
• договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
• подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
• акт независимого оценщика о стоимости жилья.

Все документы должны быть переведены на немецкий язык и нотариально заверены.

— Что такое «анкета с личными данными заявителя»? Какая информация в ней должна быть?

— Анкета должна содержать краткую информацию о заёмщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах (прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах) и страховках.

Германские банки охотнее финансируют покупку нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее, тщательно оценивая состояние объекта и учитывая год постройки. Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду.

Если в банке, где вы планируете взять ипотеку, у вас уже открыт счёт, который пополнялся в течение нескольких лет, то решение о выдаче кредита займёт меньше времени, поскольку это позволит банку быстро оценить вашу платёжеспособность.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

— Что такое «анкета с личными данными заявителя»? Какая информация в ней должна быть?

Где в Европе самая выгодная ипотека для иностранца

В нескольких европейских странах, как сообщает Forbes , банки не против выдавать ипотечные кредиты гостям из-за рубежа, даже россиянам. На что может рассчитывать инвестор из РФ и куда ему поехать за выгодными условиями оформления ипотеки?

Согласно информации компании Knight Frank, россияне готовы вкладывать чаще всего в недвижимость стран ос стабильной экономикой: Швейцария, Франция, Германия, Италия, Великобритания, Испания. А также берут недвижимость в недорогих курортах Болгарии и Черногории. Прежде чем решиться на оформление ипотеки, необходимо осознавать, что европейские государства разнятся в условиях выдачи ипотеки.

Следует уточнить, что иностранец иностранцу рознь. Покупатель может не жить в Европе, но желать приобрести там недвижимость, а может уже там находиться с видом на жительство или ПМЖ. Последним двери банков при выдаче ипотеки раскрыты более широко, нежели к первым и вторым с соответствующей градацией лояльности. Условия для нерезидентов намного суровей, так как банк рискует и справедливо хочет себя оградить от возможных неприятностей.

Цели у нерезидентов для покупки разные, часто ради простоты получения ВНЖ. Однако не во всех странах покупка жилья становится пропускным билетом к гражданству. В Германии, например, покупка недвижимости никак не ускоряет процесса оформления ВНЖ. Правда в некоторых странах Европы своя недвижимость дает право на оформление многоразовой визы, позволяющая находиться в стране 180 дней в году (Германия, Болгария и Чехия).

Самое интересное, что ипотека в развитых странах дешевле и проще в оформлении (Швейцария и Германия), в Балканских странах. В Болгарии самая высокая ставка: иностранцу ставят 7% (гражданам – 3%). В Хорватии ипотекой для иностранцев занимается только один банк – хорватское отделение «Сбербанка» с максимальной суммой займа – €250 тыс. (по данным tranio.ru за 2017 год). А в Черногории без ВНЖ вообще не получить ипотеку.

И все же, в большинстве европейских стран двери банков для россиян, желающих получить ипотеку, открыты. Среди передовых – Германия, Швейцария, средние – Чехия, Польша и прибрежные страны. Согласно оценки Home Real Estate, россияне отдают предпочтение Испании, Швейцарии, Великобритании, Болгарии, и Германии.

Испания

Теплая страна долгий период была очень востребована среди российских инвесторов. После охлаждения интереса в кризисные годы, сегодня наблюдается постепенный рост.

Нерезиденты могут брать ипотеку в Испании, однако с ограничением размера кредита в 50-70%, в то время как россияне с ПМЖ в Испании могут рассчитывать на 80%. Срок ипотеки для гражданина РФ от 5 до 25 лет, при чем с внесением последнего платежа до 65-летнего возраста. Минимум займа не падает ниже отметки в €50 тыс.

Проценты ставок бывают фиксированные и плавающие. Конечно же фиксированные дороже, но надежней. Однако плавающие выбирают чаще из-за их дешевизны. Однако никто не застрахован от их повышения до уровня фиксированных. Они зависят от уровня средней процентной ставки ( Euribor ) взаимного кредитования европейских банков в евровалюте. Еще есть смешанные ставки. Которые дают гарантию фиксированного процента на 2-3 года. Плавающая ставка для россиян с начала года 4,1-5%, фиксированная – 5,5-7% в год. Максимально выплаты могут составлять 30-35% от дохода занимающего.

Швейцария

Если брать во внимание только процентную ставку, Швейцария выгоднейшая из стран ЕС. Согласно прогнозу банка Credit Suisse на 2019 год, годовые ставки для швейцарцев составят 1,2%. Для нерезидентов в разных банках плавающая ставка в пределах 1,8-3%, фиксированная – 2-4,5%. Плавающая меняется каждые полгода, в зависимости от Euribor.

Иностранцам полагается кредит только 50-60% от стоимости объекта, со сроком выплаты в 10 лет. По прошествии срока, есть возможность его продлить и даже на более выгодных условиях. Возраст заемщика на момент последней выплаты должен не превышать 67 лет. При этом страна банкиров позаботилась о выгоде своих банков, установив минимальную сумму займа €580 000. То есть иностранец не может надеяться сэкономить, купив дешевую «однушку» на отшибе.

Великобритания

Не смотря на неопределенность с Brexit , недвижимость в Великобритании не сдает позиции среди россиян по популярности. Не все в России «абрамовичи», поэтому ипотека в Великобритании может рассматриваться некоторыми ее гражданами.

В среднем ставка для нерезидентов здесь находится в пределах 3-6% годовых. Плавающая – 3%, фиксированная – 4,5-6%. Выплаты до 40% от дохода заемщика, со сроком 5 лет, с возможностью продления. Заем для иностранцев составляет 50-70% от стоимости покупаемой недвижимости, с минимальной заявленной суммой £1 млн. То есть рассчитывать нерезиденту можно только на элитное жилье. Этой ситуацией воспользовались банки Латвии, понизив минимальную сумму до £500 тыс., правда ставка выше (5,5-6%).

Болгария

С прошлого года российские инвесторы ринулись в Болгарию за относительно недорогой недвижимостью на морском побережье. Несмотря на то, что здесь самая высокая ставка для иностранцев – 7-14% годовых. Заем предоставляют 60-70% от стоимости, а минимальная сумма – €100 тыс. сроком на 20 лет. Возраст при внесении последнего платежа для мужчин должен не превышать 60 лет, женщин – 65 лет.

Германия

Для первой ипотеки иностранцу в Германии покроют не более 50% стоимости жилья. Если уже есть одна погашенная ипотека, то можно рассчитывать уже на 60-70% от цены объекта. Срок от 5 до 30 лет, и на момент погашения иностранцу не должно еще исполниться 65 лет. Плавающая ставка 4,5% в год, а фиксированная чуть выше 5%, при снятии не более 35% от дохода заемщика. Чем дороже недвижимость (от €300 тыс.), тем легче получить ипотеку.

В целом по Европе

Общеевропейская картина процентных ставок на ипотеку для нерезидентов выглядит следующим образом (минимальная % ставка годовых):

Нерезиденты могут брать ипотеку в Испании, однако с ограничением размера кредита в 50-70%, в то время как россияне с ПМЖ в Испании могут рассчитывать на 80%. Срок ипотеки для гражданина РФ от 5 до 25 лет, при чем с внесением последнего платежа до 65-летнего возраста. Минимум займа не падает ниже отметки в €50 тыс.

Болгария

В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.

По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.

Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

Подготовка документов

Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2019 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

Ипотека в Германии, как один из лучших способов инвестирования свободных денег

Квартира в Германии в ипотеку стоит достаточно дорого, но такая покупка более чем выгодна по следующим причинам:

• Крайне высокая стоимость аренды

Квартира в Германии в ипотеку легко может быть сдана в аренду, и таким образом, жильцы будут выплачивать ежемесячные взносы почти полностью, и владельцу придется выплачивать лишь пару сотен евро.

• Постоянно растущая цена жилья

Немецкие строительные компании попросту не справляются с количеством желающих приобрести себе дом или квартиру. Быстро распродаются даже жилье, которое будет сдано в эксплуатацию лишь через 2-3 года.

И если подобный темп роста сохранится, то уже через 10 лет недвижимость отобьет свою стоимость на 40%, а через 20 лет жилье практически полностью окупит себя.

• Низкие проценты по кредиту

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в мире. И чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет процентная ставка. В обычных условиях, ставка ипотечного кредитования составляет 3-4%, а если внести половину стоимость жилья в виде первоначального взноса, то ставка будет снижена до 2%!

Учитывая, постоянный рост арендной стоимости можно сдавать квартиру постояльцам и получать небольшой, но стабильный доход и покрывать процентную ставку банка.

Ипотека в Германии для россиян достаточно выгодна, и не стоит отказываться от возможности сделать свою жизнь лучше.

И если подобный темп роста сохранится, то уже через 10 лет недвижимость отобьет свою стоимость на 40%, а через 20 лет жилье практически полностью окупит себя.

Бизнес в Европе

Чтобы узнать о стоимости и условиях покупки квартиры, вы можете связаться с нами в разделе Контакты, после чего и получите ответ на свой вопрос, сравнив информацию с другими предложениями. Контактные данные см. здесь.

Ипотечный кредит в Германии – лояльные условия для нерезидентов

Германия давно известна своей лояльной политикой по отношению к негражданам страны, которые могут без каких-либо ограничений обзаводиться недвижимостью в этой стране. Это касается, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Если взять коммерческую недвижимость, то стать ее владельцем можно открыв свое предприятие или войдя в состав учредителей уже существующей фирмы.

Если говорить о наших гражданах, то оформление недвижимости необходимо проводить в соответствии с имущественным законодательством Германии. Например, супруги, не имеющие брачного договора, которое могло бы подтвердить раздельное владение имуществом, договор купли-продажи подписывают вместе. При наличии брачного договора, он должен быть переведен на немецкий язык и заверен у нотариуса.

Ипотечный кредит в Германии: общая политика

Затронем немного тему немецкого ипотечного кредитования. По оценке экспертов, она является наиболее прогрессивной из всех европейских стран, так как в ней предусмотрены большое разнообразие возможных вариантов страхования рисков, в случае возникновения проблем с выплатами по ипотечному обязательству.

Ипотека в Германии процент годовой ставки рассчитывается исходя из экономической стабильности в стране и уже устоявшейся банковской системе. Поэтому они довольно малы по отношению к той же России и могут колебаться от 3% до 5%, что позволяет приобретать жилье практически любым слоям населения. А так как Германия заинтересована в притоке в страну частных инвесторов с других стан, то приобрести недвижимость может практически любой желающий, у которого для этого есть некоторый начальный капитал. Безусловно, существует ряд небольших нюансов, но основные условия такие, как годовая ставка, срок кредитования и некоторые другие обстоятельства остаются всегда константой, как для местных потенциальных покупателей, так и для выходцев из других стран.

Можно сказать безапелляционно, что ипотечный кредит в Германии практически безрисковая сделка для тех, кто решил обзавестись жильем в Германии. Немецкая банковская система очень стабильна и всячески стремится наращивать приток капитала в страну. На немецких банках фактически не отражаются, возникающие время от времени финансовые мировые проблемы, поэтому они смело ведут операции на своем ипотечном рынке и охотно кредитуют желающих.

Сейчас немецкие ипотечные организации работают с тем деньгами, которые они получают от продажи ипотечных облигаций. Эти ценные бумаги они выпускают на деньги, заимствованных у больших инвестиционных организаций и страховых компаний. Нельзя сказать, что банки получают от этого большой доход, но зато он стабилен, так как обеспечивается недвижимостью. Доверие, которое вызывает немецкая банковская система в мире и солидный накопленный капитал, позволяет кредитным организациям устанавливать довольно низкие процентные ставки, как по ипотеке, так и по другим кредитным услугам.

Ипотека в Германии: процент и условия

Главное условие, при котором рассматривается возможность предоставление ипотечного кредита немецкими банками – это наличие первоначального взноса в размере 50% от цены на приобретаемое жилье. Можно найти организации с 30%. Нужно иметь в виду, что с заемщика взимается еще 1% за предоставление кредита. Также необходимо представить документы, подтверждающие доходы у себя в стране.

Когда заявка о выдаче займа утверждается, то для клиента банком открывается счет для перечисления денежных средств. Одновременно оформляются документы по покупке недвижимости под залог. А дальше происходит, как и в России: ежемесячное погашение долга по кредиту. Недвижимость будет пребывать в залоге до того момента, пока вы полностью не рассчитаетесь с банком.

Собственность в Германии – это не только комфортная жизнь в этой стране, но и прекрасный инвестиционный инструмент. Стоимость недвижимости в Германии на фоне общего финансового кризиса постоянно поднимаются в цене, и падать они явно не собираются, потому что уровень жизни неуклонно стремится вверх. К тому же законодательство в области недвижимости практически не меняется и является гарантом стабильности и процветания.

Полезная информация

Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Германии отправив индивидуальную заявку.

Заполните форму ниже и уже в ближайшее время наши специалисты предложат актуальные объекты под Ваши критерии.

Посетите нас в с социальных сетях и читайте самые свежие новости мира инвестиции, бизнеса и недвижимости в Германии

Ипотека в Германии процент годовой ставки рассчитывается исходя из экономической стабильности в стране и уже устоявшейся банковской системе. Поэтому они довольно малы по отношению к той же России и могут колебаться от 3% до 5%, что позволяет приобретать жилье практически любым слоям населения. А так как Германия заинтересована в притоке в страну частных инвесторов с других стан, то приобрести недвижимость может практически любой желающий, у которого для этого есть некоторый начальный капитал. Безусловно, существует ряд небольших нюансов, но основные условия такие, как годовая ставка, срок кредитования и некоторые другие обстоятельства остаются всегда константой, как для местных потенциальных покупателей, так и для выходцев из других стран.

Смотрите видео о том, как получить кредит в Германии

Регина Боргер, WIP Immobilien​ GmbH: Ипотека в Германии для иностранцев.

«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у Landesbank. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».

В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.

Вопрос, брать или не брать ипотеку в Германии, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический. Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию и получать прибыль в 2 раза больше с вложенных €100 тысяч.

Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.

Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.

Ипотека за границей: где россиянин может взять кредит на жилье

Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам-иностранцам, в том числе россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

«РБК-Недвижимость» разбиралась, где россияне могут получить ипотечный кредит, на каких условиях купить жилье и какие страны для покупки предпочитают.

Легче всего получить ипотеку в тех странах, где такой вид кредитования наиболее развит. Сейчас самые развитые страны в плане ипотечного кредитования — это Великобритания, Германия, Франция, скандинавские страны, США и Канада, а в последнее время еще и Испания, рассказал управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Часто в странах с недорогим жильем, в которых предпочитают отдыхать и к которым присматриваются российские граждане, не самые выгодные условия по ипотеке либо кредит трудно получить, отмечает эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Например, по данным Tranio, относительно невысокие цены на недвижимость (от €40–50 тыс.) в Болгарии, Латвии, Турции и Черногории, но диапазон ставок по ипотеке — от 6% до 9,5%. В Черногории ставки составляют 4–5%, но иностранцам трудно получить кредит: с зарубежными покупателями работает только Erste Bank, но для получения кредита в нем нужно обзавестись видом на жительство в стране.

В то же время в странах, где недвижимость стоит дороже (от €100 тыс.), условия по ипотеке выгоднее. Например, в Германии можно рассчитывать на 50% от стоимости жилья под 1,5–2% годовых, в Испании — на 70% под 2,5% годовых, в Португалии — на 50–60% под 2,5–4% годовых, пояснила Кожевникова.

Какие нужны документы

Во всех странах требуется стандартный пакет документов: паспорт, анкета с личными данными, документы, подтверждающие платежеспособность (НДФЛ, отчетность компании), документы о происхождении средств, документы на недвижимость (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото, описание, договор аренды, если объект сдан в аренду, и т. д.). Документы нужно перевести на местный язык. Поручители обычно не являются обязательным требованием.

Что касается условий, то для зарубежного банка не имеет значения национальная принадлежность будущего ипотечного заемщика, важны лишь понятия «резидент» и «нерезидент», отмечает Игорь Индриксонс.

«Пакет запрашиваемых документов абсолютно одинаков как для резидента, так и для нерезидента. Но в конце концов банку плевать на все это, потому что, в принципе, он не сможет проверить все эти документы: ни китайские, ни российские, ни какие-либо другие. Просто для нерезидента первоначальный взнос больше, чем для резидента. И именно сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы».

Ипотека в популярных странах у российских покупателей

«Ипотечные кредиты в Германии пользуются спросом, особенно у покупателей доходной недвижимости. Ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу», — подтвердила Юлия Кожевникова.

По данным Tranio, в Германии банки охотнее финансируют покупку новостроек, а к недвижимости на вторичном рынке относятся требовательнее — тщательнее оценивают состояние объекта и учитывают год постройки. «Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду. Так он может оценить доходность и быть уверенным, что собственник покроет ипотеку арендными платежами», — говорит Кожевникова.

Доходная недвижимость часто продается с пометкой о том, что она уже сдана. В Германии просто так расторгнуть договор об аренде и освободить квартиру можно, уплатив штраф. Но для ипотечных покупателей наличие арендатора — только плюс, поскольку арендными платежами можно гасить ипотечный кредит.

Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура, рядом с морем или с хорошими международными школами.

По данным испанской Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), доля российских покупателей в четвертом квартале 2017 года составляла 3% (десятое место среди иностранцев).

В Испании ставка в разных банках варьируется от 2% до 6% годовых, сумма первоначального взноса — от 20% до 50% стоимости объекта. Заем может выдаваться на 20–30 лет. При покупке жилья на сумму от €500 тыс. можно рассчитывать на ВНЖ, отмечают в Tranio.

Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5–9,5% годовых), рассказала Юлия Кожевникова.

При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но порог входа довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.), рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).

«Банкам в Греции не запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике их получить непросто. Общие условия: до 90% от стоимости недвижимости, ставки от 3,5% до 7% годовых», — пояснила Юлия Кожевникова.

Условия по ипотечным кредитам в разных странах мира

Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура, рядом с морем или с хорошими международными школами.

Ипотечный кредит в Германии: условия, процентная ставка и банки в 2022 году

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

Ипотека в Германии

Ипотека в Германии: разновидности, национальные особенности и процесс оформления

Любой, кто хочет поселиться в Германии, вполне вероятно будет рассматривать вопрос привлечения ипотечных средств для покупки собственной недвижимости. Несмотря на наличие законов, защищающих интересы квартиросъемщиков, и на то, что Германия традиционно считается страной арендаторов, в покупке собственного жилья есть целый ряд преимуществ, например:

– вам не придется платить арендную плату вплоть до выхода на пенсию;

– рынок недвижимости Германии никогда не был замечен в лихорадочном подъеме и снижении цен, а значит, вложения в этот сегмент можно рассматривать как инвестиции с относительно низким риском;

– инвестируя в недвижимость Германии, вы практически полностью защищаете свои финансы от обесценивания;

– и последнее, но, пожалуй, самое важное: вам больше никогда не придется иметь дело с педантичным или недобросовестным домовладельцем!

Эта статья будет полезна эмигрантам или экспатам, которые планируют купить недвижимость в Германии и ищут объект для постоянного проживания. Покупка инвестиционной недвижимости в Германии – вопрос иной направленности. К нерезидентам, планирующим купить жилье с целью инвестиций, будут применяться различные правила и требования, здесь их затрагивать не будем, сохранив ориентир на тех, кто ищет недвижимость для собственного проживания.

Общие заблуждения

В интернете можно найти обилие информации об ипотеке в Германии, но большая часть статей сфокусирована на иностранных инвесторов, а не на эмигрантов, которые планируют пустить корни на новой родине.

Мнение №1: Вам нужен большой депозит

Одним из наиболее распространенных заблуждений является то, что для получения ипотеки в Германии потребуется значительный первоначальный депозит. Это абсолютно не так! Некоторые источники утверждают, что для одобрения ипотечного кредита немецкими банками заёмщик должен внести 30-40% в качестве первоначального взноса. Это в корне неверно. Хотя сразу стоит оговориться, что большой депозит позволит вам получить более конкурентоспособные ставки и открыть двери к большему спектру финансовых инструментов, но это далеко не самый важный фактор, который определяет вероятность получения ипотечного кредита.

Мнение №2: Получить ипотечный кредит в Германии нерезиденту очень сложно

Еще одно распространенное заблуждение заключается в мифе, что получить ипотеку в Германии сложнее, чем в других европейских странах. Вероятно, это связано с тем, что большинство немцев покупают недвижимость всего раз в жизни (если вообще покупают). Здесь не принято «взбираться по лестнице недвижимости», меняя жилье через несколько лет. Немцы, скорей, купят или построят семейный дом, и останутся в нем до конца жизни.

Возможно, именно поэтому ипотечные продукты не славятся широкой рекламой, а независимых брокеров или консультантов найти не так-то просто, как в других европейских странах, таких как Испания и Великобритания, где покупка недвижимости – это то, к чему стремится большинство молодых людей.

Все перечисленное отнюдь не означает, что банки и ипотечные кредиторы будут «лезть из кожи вон», чтобы одолжить вам деньги. Безусловно, для получения ипотеки вам понадобится постоянная работа, легальный доход и хорошая кредитная история.

Мнение №3: Процесс подачи заявки на получение ипотеки в Германии более строгий

А вот это мнение уже вряд ли можно отнести к ложному представлению. Концепция «шоппинга» с ипотекой и перезакладыванием каждые несколько лет, как это можно сделать в странах с более распространенной культурой приобретения недвижимости в собственность, не приживается на немецкой земле. Это, в сочетании со сниженным спросом на ипотечные продукты в результате особой ментальности, означает, что на местном рынке царит не столь плотная конкуренция. Поэтому потенциальным заемщикам настоятельно рекомендуется изучить вопрос для нахождения сделки с оптимальными условиями, и воспользоваться брокерскими услугами, чтобы точно понять, какие варианты и типы продуктов доступны. Если вы обратитесь только в местный банк, то, скорей всего, окажетесь ограничены в выборе.

Ипотечные кредиты в Германии могут восприниматься как более сложные в получении из-за банков и строительных сберкасс (Bausparkassen), которые по истечении срока договора выдают вкладчикам кредит на покупку жилья. Конечно, любое кредитное общество захочет больше узнать о вас, прежде чем давать деньги. Так, например, правило, действующие в Великобритании, согласно которому банки дают сумму, в 3,5 раза превышающую ваш доход до вычета налогов, абсолютно не применимо в Германии. Это может работать как на вас, так и против, в зависимости от ваших финансовых обстоятельств, возраста, приобретаемой недвижимости, а также района, в котором вы хотите купить жилье.

Банк оценивает сумму ипотеки на основе принимаемого на себя риска.

Фиксированные ставки

Самый распространенный вид получения заемных средств в Германии – фиксировать ипотеку на более длительный срок. Самая популярная опция – ипотека с фиксированной процентной ставкой на 10 лет (хотя кредиты на 15 и даже 20 лет также доступны на рынке). Самый краткосрочный вариант обычно составляет 5 лет.

Очевидно, что явным преимуществом ипотеки с фиксированной ставкой является стабильность и возможность планировать свои финансы на весьма отдаленное будущее. Недостатки выявятся в том случае, если вы заключите договор в неблагоприятное время, а затем процентная ставка значительно снизится. В этом случае вы не сможете изменить текущих условий, пока не придет время для продления договора.

Переплаты и недоплаты

Гибкость платежей по ипотечным кредитам в Германии может быть несколько ограничена. Отсрочка платежа, перерыв или так называемые каникулы – неслыханная роскошь, хотя возможны единовременные долевые выплаты и смещение ставки погашения вверх или вниз для продления или сокращения продолжительности ипотеки.

Общеизвестно, что ипотечные кредиты предлагают вам возможность выплачивать до 5% оставшейся стоимости ипотечного кредита в виде единовременных долевых взносов один раз в год.

Изменение плана погашения (Tilgungsplan или Tilgungsrate) также является общей чертой многих ипотечных кредитов в Германии, хотя количество раз, когда вам разрешено воспользоваться этой опцией, обычно ограничено.

Погашаемая закладная

Закладная для погашения долга или погашаемая закладная – это классический тип ипотеки, предлагаемый в Германии, как и в большинстве других стран мира. «Изюминкой» немецкого варианта является тот факт, что ипотечный кредит обычно создается на основе % займа, что в Германии известно, как Tilgung, в отличие от количества лет, в течение которых должен быть погашен кредит.

Если для сравнения взять Великобританию, где конфигурация ипотечного кредита выстраивается на основе теоретического временного периода для погашения (самый распространенный вариант – 25 лет), то можно увидеть, что немецкая система предложит вам указать, какую часть кредита вы хотите погашать каждый год. Минимум обычно составляет 1%, что, в зависимости от применимой процентной ставки, будет определять размер кредита.

Ипотека с выплатой только процентов

Вариант оформления ипотеки с выплатой только процентов также существует в Германии, но он не пользуется такой же популярностью, как и на более развитых / конкурентоспособных ипотечных рынках. Стоит сразу отметить, что этот способ недоступен тем, что хочет заимствовать большой кредит в стоимостном выражении, то есть если для первоначального взноса у вас есть небольшой депозит.

На подобные кредиты стоит соглашаться только при содействии аннуитетного (рентного) фонда, дабы снизить риски отрицательного капитала и недостаточного обеспечения для погашения кредита. Если вы не получите консультацию независимого ипотечного брокера, маловероятно, что местный банк или онлайн сервис предложит вам такой кредит. Ипотека с выплатой только процентов чаще привлекается для приобретения инвестиционных объектов, чем для финансирования сделки по покупке места постоянного проживания. Дело в том, что ипотечные проценты для инвестиционных объектов в Германии не облагаются налогом, но такая схема совершенно не подходит для домов, занимаемых собственниками.

Кредитный калькулятор

Одна из первых вещей, которые вы, вероятно, захотите сделать после прочтения данной статьи, – это сравнить различные условия и процентные ставки, чтобы выяснить, на какую ипотеку в Германии вы можете рассчитывать. Существует простой способ сделать это онлайн, не ломая голову над составлением таблиц Excel или поиском ипотечного брокера.

Практически все современные банки представлены в мировой «паутине» и на страницах большинства из них есть калькуляторы, позволяющие рассчитать кредит и ознакомиться с условиями, предоставляемыми в конкретном банке. Также можно найти агрегаторы, где собраны инструменты различных финансовых учреждений Германии. Бонусом крупных площадок является представленность на различных языках мира.

После того, как вы определитесь с видом ипотеки, можно переходить к непосредственному оформлению. Вот пошаговое описание этого процесса. Сразу стоит отметить, что немецкие кредиторы оценивают не только стоимость актива, который будет находиться в залоге у банка вплоть до последних выплат, но и финансовое состояние заемщика. На самом деле, ваше финансовое положение так же важно, как и стоимость имущества.

1. Предоставление документов

Для получения и одобрения ипотеки в Германии вам понадобится предоставить документацию, подтверждающую ваш финансовый и личный статус. Как правило, в пакет документов включаются:

— ведомость по зарплате;

— вид на жительство (если имеется);

— выписка (справка) из отдела кадров о стаже работы;

— годовые отчеты о прибылях и убытках (для тех, кто работает не по найму).

Также необходимо приложить документы о недвижимости:

— спецификация / описание здания;

— поэтажный план и отметка в земельном кадастре;

— проект договора купли-продажи.

2. Согласование кредитного отчета (SCHUFA)

Немецкие банки требуют подтверждения стабильной банковской истории. SCHUFA — это репозиторий кредитных данных, который обеспечивает кредитные рейтинги потребителей. Банк обратится к бюро SCHUFA и запросит Bonitätsauskunft.

Вы самостоятельно можете проверить свою кредитную историю (Bonitätsauskunft) и запросить копию.

А что же делать тем, у кого нет записей в SCHUFA? Да, иностранцы, как правило, не имеют следов в немецкой инстанции. В этом случае вам придется затребовать нужный документ в бюро кредитных историй страны вашего предыдущего проживания.

3. Открыть банковский счет в Германии

Расчетный счет в одном из банков Германии является обязательным условием и необходимостью, когда речь заходит о получении ипотеки. В открытии счета нет ничего сложного и зачастую кредитор, выдающий заём, предоставляет счет.

Рассмотрение заявки и одобрение может занять несколько недель. Окончательный ответ вы получите напрямую из банка или через брокера, который представлял ваши интересы.

5. Проверка личности и закрытие сделки

Прежде чем оформить ипотеку, кредитор должен сверить вашу личность с предоставленной документацией. Для этого вам придется лично явиться в один из филиалов выбранного банка. Эту встречу можно использовать для подписания контракта на финансирование.

По закону, на все финансовые контракты в Германии распространяется право 14-дневного отзыва, причем отказ от дальнейшего заключения сделки не влечет наложения штрафов. Этот период завершает сделку купли-продажи недвижимости. Покупка недвижимости будет официально завершена после подписания договора купли-продажи с обязательным подписанием документов у нотариуса.

6. Назначение нотариуса
Прежде чем сделка купли-продажи будет официально оформлена, вам нужно будет подписать документ о продаже в нотариальной конторе немецкого специалиста. При этом заключение сделки позволяет покупателю выбрать своего собственного нотариуса. Многие иностранцы об этом не знают, и лишают себя возможности работать с экспертом, говорящим на их родном языке.

7. Просмотр договора
Прежде чем отправляться к нотариусу, всегда просите копию договора купли-продажи. Внимательно изучите договор. Если необходимо, переведите его. Подготовьте любые вопросы, которые у вас возникли, и не стесняйтесь их задавать. Выделите достаточно времени на встречу, чтобы успеть выяснить все недопонимания.

В нотариальной конторе специалист первым делом проверит записи в земельном кадастре, чтобы убедиться, что продавец действительно имеет право продавать недвижимость. Нотариус проверит наличие любых обременений, как то арест, ипотека, сервитут, принадлежность к памятникам культуры и т.д.

Внимательно прочтите договор на предмет изучения прав и обязанностей каждой из сторон. Также договор предусматривает штрафные санкции за несоблюдение условий одной из сторон.

При подписании договора купли-продажи нотариус вслух зачитывает документ, при этом он должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают содержание контракта. По закону, договор зачитывается на немецком языке. Если вы не полностью понимаете изложенные в нем пункты, то можете прерывать чтение и задавать вопросы. Кроме того, вы имеете право пригласить в нотариальную контору профессионального переводчика (за дополнительную плату).

После того, как все стороны подпишут акт о продаже, нотариус в муниципальном органе зарегистрирует смену прав собственности. Затем изменения вносятся в земельный регистр.

К этому моменту вы получаете ипотечный кредит и подписанный договор купли-продажи. Теперь все стороны должны действовать согласно условиям, изложенным в контракте. Если вы приобретаете уже готовый объект, то банк перечисляет платеж единой суммой. В случае покупки недвижимости на стадии строительства, платежи будут совершаться банком поэтапно.

*Отказ от ответственности:
Эта статья предназначена для ознакомления с основами рынка ипотечного кредитования в Германии и никоим образом не должна рассматриваться как альтернатива независимым финансовым консультациям отраслевых экспертов. Хотя статья фактически точна, покупка недвижимости и получение ипотеки – это тема, достойная гораздо большего количества времени и деталей, чем изложены в одном универсальном тексте.

6. Назначение нотариуса
Прежде чем сделка купли-продажи будет официально оформлена, вам нужно будет подписать документ о продаже в нотариальной конторе немецкого специалиста. При этом заключение сделки позволяет покупателю выбрать своего собственного нотариуса. Многие иностранцы об этом не знают, и лишают себя возможности работать с экспертом, говорящим на их родном языке.

Особенности ипотеки в Германии

Получение ипотеки может означать обращение в банке за кредитом для целей:

• покупки или строительства недвижимости (первоначальное финансирование);
• ремонта собственности (вторичное финансирование).

Для реализации такого серьезного проекта одних только собственных средств может оказаться недостаточно. Придется рассмотреть предложения банков.

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.