05.08.2020

Как грамотно купить недвижимость в Испании?

Уже принято решение о покупке недвижимости в Испании, и ваша заветная мечта иметь свой домик у моря вот-вот сбудется. На что обратить внимание при выборе объекта и оформлении сделки, чтобы обезопасить себя от возможных проблем и неудобств в будущем? Как сделать так, чтобы не пришлось пожалеть о покупке, и чтобы испанское жилье приносило только радость?

Мы подготовили для вас список из 10 практических советов при покупке недвижимости в Испании, которым следуем сами и которые рекомендуем всем нашим клиентам.

Дешевый объект – не всегда хороший и выгодный. Это не означает, что нужно покупать только дорогую недвижимость в Испании. Речь идет о том, чтобы выяснить, что лежит в основе низкой стоимости. Конечно, срочная продажа жилья – не редкость, и в этом случае владельцы готовы к торгу и могут существенно подвинуться по цене. Но чаще всего дешевое жилье – это определенная проблема (а иногда и букет проблем). К проблемам можно отнести неблагополучный район, неадекватных соседей, обременения и эмбарго, самозахватчиков (оккупантов) и пр.

Совет первый: оформляйте сделку через проверенного и надежного риелтора, а при необходимости, и с участием адвоката. Специалисты помогут оценить объект и заранее выявить все подводные камни.

Месторасположение объекта должно отвечать вашим целям. Если вы планируете инвестировать в собственное жилье, то обращайте внимание на такие моменты, как инфраструктура района, учебные заведения, общественный транспорт, сложности с парковкой, уличный шум и др. Приобретая объект для последующей сдачи в аренду, подумайте, чем будут руководствоваться ваши будущие жильцы при выборе туристических апартаментов: близостью к морю, торговым и развлекательным центрам, наличием бассейна в урбанизации и т.п.

Совет второй: объект для постоянного проживания и объект для сдачи в аренду – что для вас в приоритете? Необходимо определиться со значимыми характеристиками и вести целевой поиск.

Узнать подробно о том какую недвижимость купить в Испании для сдачи в аренду вы можете посмотрев наше видео.

Расходы и налоги на оформление сделки купли-продажи можно рассчитать заранее. Это же касается и оформления ипотечного кредита. Но есть момент, о котором забывают, и который может стать неприятной неожиданностью. Мы говорим о покупке объекта по цене ниже рыночной. Это абсолютно законно, т.к. на свободном рынке продавец и покупатель вправе договариваться о цене и назначать любую, которая устраивает их обоих. Вот только государство считает, что налог на передачу собственности (ITP) покупатель обязан уплачивать с рыночной стоимости объекта. Делается это для того, чтобы стороны сделки не занижали чрезмерно стоимость в купчей и не уходили от налогов. К слову сказать, в нотариальном акте купли-продажи всегда прописывается пункт о возможности пересмотра и доначисления налогов местными органами власти в течение пяти лет с момента совершения сделки.

Совет третий: попросите риелтора или адвоката, сопровождающего сделку, рассчитать возможные доначисления налога. Может случиться так, что сумма вас не обрадует, и вы откажетесь от покупки именно этой недвижимости.

Расходы и налоги на содержание жилья – это то бремя, которое вам придется нести постоянно, независимо от того, пустует жилье, или в нем кто-то проживает. Покупатели недвижимости в Испании не знают, или забывают о том, что коммунальные платежи не зависят от показаний счетчиков. Точнее, часть расходов вы оплачиваете по факту за потребленные кубометры воды или киловатты электроэнергии, а часть – за сам контракт, т.е. абонентскую плату. Прерывать контракт с коммунальными службами – не выход, т.к. за каждое подключение придется выложить немаленькую сумму, т.е. экономии не будет.

Совет четвертый: расходы и налоги на содержание жилья в Испании можно без особых проблем рассчитать заранее. Сюда относится годовой налог на недвижимое имущество (IBI), расходы на оплату кондоминиума (comunidad) и коммунальные платежи (свет, вода, телефон, интернет и т.д.). Если вы нерезидент, к полученной сумме расходов необходимо будет добавить налог на доходы нерезидентов в Испании (IRNR), который рассчитывается как от простого факта владения собственностью, так и от сдачи этой собственности в аренду.

Самозахватчики жилья (оккупанты) – серьезная проблема, с которой сталкиваются многие владельцы недвижимости в Испании. Нередко недвижимость, занятая оккупантами, выставляется на продажу по очень низкой цене. Причем такие объекты могут продаваться как на вторичном рынке самими владельцами, так и банками. Ситуация с точки зрения закона, увы, не в пользу покупателя. Владельцу жилья прямо запрещается заниматься самоуправством и выгонять незаконных жильцов из своей собственности. А на разрешение ситуации в судебном порядке потребуются годы и немалые деньги. И еще вопрос, в каком состоянии вы получите в итоге свое жилье.

Совет пятый: в отдельных случаях с оккупантами можно договориться, и они освободят ваше жилье за отступные. Если цена на объект очень низкая, то, вероятно, даже с учетом отступных сделка все равно будет выгодной для вас. Вот только договариваться нужно еще на берегу, до подписания купчей, и обязательно через адвоката.

Инвестиции в недвижимость Испании с целью последующей сдачи в аренду – дело выгодное. В последние годы спрос на туристические апартаменты вырос до невероятных размеров. Сегодня многим риелторским агентствам выгоднее заниматься краткосрочной арендой, чем продажей недвижимости. Испания продолжает оставаться самым популярным направлением для летнего отдыха благодаря своему климату и относительно низким ценам. Но не все так просто.

Если несколько лет назад можно было сдавать свое жилье в аренду, не заботясь о получении лицензии и не опасаясь, что в дверь постучится налоговая, то сегодня все изменилось. Для сдачи жилья в краткосрочную аренду сегодня требуется туристическая лицензия, и получить ее стало непросто. Государство пытается защитить сектор отельного бизнеса, ограничивая выдачу туристических лицензий для частного сектора. Налоговые органы также пообещали ужесточить контроль и наказывать всех, кто уклоняется от уплаты налогов с доходов, полученных от аренды.

Совет шестой: заранее поинтересуйтесь, как проходит оформление туристических лицензий в вашем муниципалитете. Также посчитайте, во сколько обойдется подача ежеквартальных налоговых деклараций нерезидентов по доходам от аренды и годовой декларации на владение недвижимостью в Испании.

Знакомство с президентом кондоминиума и соседями лучше осуществить заранее. Конечно, всех недостатков вы не выявите, но, возможно, избавите себя от многих неприятных неожиданностей. Конечно, в Испании существуют законы об общественном порядке и номах тишины, в придачу к ним есть правила внутреннего распорядка в каждом жилом сообществе, но исполняются ли они – вопрос. Интернет-форумы полны душераздирающими историями о круглосуточно лающих соседских собаках, орущей музыке, шуме от уличных баров и дискотек, неадекватных соседях и т.п.

Совет седьмой: проверка соседей на адекватность может оказаться не лишней. Если есть такая возможность, узнайте, кто проживает в вашем подъезде или соседних домах. Конечно, если вы не планируете жить в купленном жилье, то данная предосторожность излишняя, а если планируете жить постоянно?

Шумоизоляция испанского жилья оставляет желать лучшего. В технических характеристиках каждого нового объекта вы найдете пункт о том, что жилье соответствует установленным нормам. В действительности вы будете слышать всех своих ближайших соседей, а также шум с первого этажа. И как раз на первый этаж, где обычно располагаются коммерческие помещения, нужно обратить особое внимание. Если это офисы или магазины с обычным рабочим графиком, то причин для беспокойства нет. Другое дело, если на первом этаже расположены бары и рестораны.

Совет восьмой: если на первом этаже вашего дома расположены бары, кафе или рестораны с уличными террасами – подумайте, готовы ли вы к постоянному шуму. Бары и пабы с лицензией на ночные дискотеки – еще большее зло. Какой бы ни была их шумоизоляция, поспать в полной тишине вам не удастся. Возможно, стоит поискать другой объект в более тихом и спокойном месте.

Покупка недвижимости в ипотеку в Испании – вполне себе рядовая ситуация. Испанские банки идут навстречу даже иностранцам, кредитуя их на сумму до 60% от стоимости жилья. Если вы приобретаете банковскую недвижимость, то кредитовать вас будут банк-владелец. Но если вы покупаете новую недвижимость или объект на вторичном рынке, то вправе выбрать любой банк, который согласится с вами работать и предложит наиболее выгодные условия.

Совет девятый: на официальных сайтах большинства испанских банков опубликованы действующие ипотечные программы: условия, сроки, ставки и т.д. Можно заранее провести сравнительный анализ и выбрать наиболее привлекательный ипотечный план. И обязательно проконсультируйтесь с юристом на тему расходов при оформлении ипотеки и особых ограничительных пунктов ипотечных договоров. С недавнего времени испанские банки не вправе полностью перекладывать все бремя расходов по нотариальному оформлению ипотечного договора на плечи клиентов, а обязаны брать часть расходов на себя.

Гараж или парковочное место в Испании имеет очень большое значение. Конечно, в любом испанском городе есть общественный транспорт. Но если в крупных городах сеть общественного транспорта развита и работает как часы, то в курортных зонах удобнее иметь свою машину. Где и как парковать личный автомобиль – очень важный вопрос. Если покупается жилье в урбанизации, то проблем с парковкой, скорее всего, не будет. Но покупка квартиры в центре города повлечет за собой покупку или аренду гаражного места, т.к. оставлять машину на улице – не лучший вариант. В туристический сезон свободных мест для парковки просто не будет.

1. Открыть банковский счёт

Счёт в испанском банке нужен для оплаты сделки и всех сопутствующих расходов.

Резидентам

Нерезидентам

Паспорт или удостоверение личности иностранца (TIE)

Идентификационный номер иностранца (NIE)

Справка об отсутствии резиденции в Испании, выданная МВД Испании или консульством в родной стране

Банк может запросить подтверждение адреса проживания в родной стране, выписку из банка родной страны или трудовой договор.

При пополнении счёта наличными на сумму более 10 000 евро, нужно показать декларацию. Она оформляется на таможне при въезде в Испанию. Декларация подтверждает легальность происхождения средств.

Нерезидентам

Сколько придется потратить

В реальности к стартовой сумме нужно будет добавить еще 10%. Эти деньги пойдут на оплату налогов и услуг нотариуса. Если берете ипотеку, то придется еще заплатить за работу оценщика и страховку.

Мой коллега Николай в 2010 году решил купить в кредит квартиру в Аликанте. Взял на работе справку о зарплате и 2- НДФЛ на английском, собрал пакет документов, спрятал за пазуху 50 000 € наличными и поехал за квартирой. В объявлении она стоила 76 000 € — как выяснилось позже, в цену была заложена комиссия риелторской конторы в 6000 €. Николай планировал взять в кредит 27—30 тысяч евро. Но с учетом всех затрат на оформление самой сделки и ипотеки в банке ему пришлось брать 37 000 €. Вся квартира в итоге обошлась в 87 000 € ( 6 295 764 Р ).

Прежний владелец квартиры получил из этих денег 70 000 €. Об этом Николай узнал из документов. Еще 17 000 € — почти четверть от общей цены квартиры — пошли на комиссии и сборы: налог на переход собственности, проверку статуса жилья («нота симпле»), нотариальные и регистрационные расходы, гербовый сбор, оценку стоимости жилья и страхование для оформления ипотеки.

Хозяева продавали квартиру за 70 000 €, а покупателям пришлось заплатить 87 000 €

Второй подводный камень — стоимость владения квартирой. Каждый месяц Николаю приходят счета от коммунальщиков. В 2017 году содержание квартиры ему обошлось в 1968,11 € ( 142 422 Р ).

Выписка по счету Николая в испанском банке: «Ибердрола» списывает деньги за электричество, «Гидраква» — за воду, «Сума» — муниципальные налоги

Николай владеет квартирой в Аликанте восемь лет. С 2010 года за ее содержание он заплатил примерно 16 000 € ( 1 157 842 Р ), не считая процентов по ипотеке.

Цена владения не ограничивается плановыми списаниями со счета. Бывают и внезапные траты. В 2013 году выяснилось, что из-за небрежности риелтора Николай недоплатил 1200 € налогов. В 2014 году пришел внезапный счет за воду на 980 €: оказалось, что показания счетчика снимали нерегулярно, и местные коммунальщики всё считали по максимальному тарифу. Есть и внеплановые траты на обслуживание дома. Например, в ТСЖ решили поменять телевизионные антенны и со всех жильцов потребовали по 50 €. Николай телевизор не смотрит, но обязан заплатить наравне с соседями.

Были и другие расходы: разбил окошко в ванной — 235 € ( 17 006 Р ), сломался холодильник — 500 € ( 36 183 Р ).

4. Подготовка к сделке

Стадия покупки недвижимости в Испании происходит при непосредственном участии вашего агента и нотариуса — регионального представителя Регистрационной палаты, законного представителя власти. Агент осуществляет сопровождение cделки и подготовку документов, нотариус проверяет и подтверждает их юридическую «чистоту». Это является гарантией надежности и законности покупки испанской недвижимости. Прежде всего нотариус проверяет все официальные сертификаты об отсутствии обременений выбранного объекта, а впоследствии — фиксирует переход права собственности к новому владельцу.

Также на этом этапе покупателю потребуется оформить идентификационный номер иностранца — аналог российского ИНН. Это обязательное условие для выполнения различных юридических и экономических операций на территории Испании, в том числе и для покупки недвижимости. Получить испанский ИНН, открыть счет в банке и, при необходимости, получить ипотечный кредит будущему собственнику поможет его риэлтор.

1. Выбор недвижимости

Поиск подходящих вариантов

Покупка жилья в Испании начинается с выбора объекта. Это можно сделать самостоятельно на нашем сайте, обратившись в каталог и выбрав интересующий тип недвижимости: квартиры, дома, таунхауcы, новостройки или жилье у моря. Другой вариант — позвонить нашим специалистам по телефону или обратиться лично в офисы Estate Spain/Virtoproperty в Аликанте или Торревьехе. Наши специалисты помогут подобрать оптимальные варианты в соответствии с вашими пожеланиями (по типу недвижимости, расположению, площади и цене).

Полезные ссылки для поисков жилья:

Поездка в Испанию на просмотры

Недвижимость — крупное приобретение, которое обычно не совершается вслепую. Мы настоятельно советуем выделить время и съездить в Испанию, чтобы осмотреть все выбранные объекты и принять окончательное решение. Это связано с тем, что даже при наличии большого количества фотографий, где каждая комната видна в разных ракурсах, вы не застрахованы от подводных камней.

Условно их можно поделить на две группы. Во-первых, собственно недостатки недвижимости: строительные дефекты квартиры или целого здания, нахождение дома в составе недостроенного жилого комплекса и т. п. Во-вторых, недостатки окружающей территории: отсутствие инфраструктуры, «вымирание» урбанизации в зимний период (люди уезжают, магазины закрываются), большое расстояние до ближайших городов, несоответствие реальной дороги до моря расстоянию по прямой и так далее.

Резервирование объекта

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, можно ее зарезервировать. Договор резервации заключается между покупателем, с одной стороны, и собственником жилья, либо агентством недвижимости, либо застройщиком, с другой. В договоре прописывается цена объекта и оговариваются сроки выхода на подписание купчей. При этом покупатель вносит залог в размере 1-1,5% от стоимости жилья, обычно для квартиры достаточно €3000. Поскольку договор свидетельствует о намерениях подписантов совершить сделку, после его заключения объект снимается с продажи, его показы другим лицам прекращаются. Если покупатель решит отказаться от приобретения объекта, залог останется у продавца.

Предварительный договор

Далее, если отсутствовал договор о резервации, происходит подписание предварительного договора. В нем указываются те же самые данные: цена, форма оплаты, срок совершения сделки. При этом покупатель вносит 10% от суммы, подлежащей оплате. Если он передумает приобретать эту недвижимость, залог останется у продавца. А если покупку заблокирует продавец, он выплатит покупателю залог в двойном размере.

Какие подводные камни могут встретиться при покупке испанской недвижимости?

Самая распространённая проблема – обременения. Если не хотите выплачивать чужие долги, то настоятельно советуем запросить выписку из реестра собственности. Также среди прочих предложений вам могут попасться очень дешевые и, на первый взгляд, выгодные варианты. Увы, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а дешевое жилье скорее всего имеет какие-то ограничения (нельзя сдавать в аренду, перепродавать и т.д.). На самом деле, если вы не являетесь хорошо подкованным в испанском законодательстве человеком, то лучше всего обратиться за помощью к надежным риэлторам или и вовсе проводить сделки с адвокатом.

Выбирать город, в котором будет куплено жилье, следует исходя из целей покупки. Для инвестирования лучше всего подходит недвижимость в Мадриде или Барселоне (средняя цена за метр – 4200€), для отдыха или сдачи в аренду присмотритесь к жилью на Майорке (3000€ за метр), Ибице или в мелких курортных городах Коста Бравы и Коста Дорады (от 1000€ за метр). Место приобретения квартиры для постоянного проживания лучше всего выбирать, исходя из личных предпочтений и потребностей.

Виды недвижимости в Испании: как выбрать и не прогадать

Испанская жилая недвижимость по типам значительно отличается от российской. Среди жилья нередко можно встретить следующие виды:

Бунгало;
Таунхаус;
Шале;
Вилла;
Апартаменты (квартиры).

Выбор, разумеется, зависит от финансовых возможностей покупателя. Со стороны властей никаких препятствий для покупки недвижимости иностранцами не существует. Подбор можно легко осуществить на одном из сайтов или специализированных журналов, а также воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Выбрав понравившийся вариант, обязательно проверьте его через Registro Propiedad, а затем желательно съездить на объект самостоятельно, ведь среди агентов немало недобросовестных специалистов, готовых рекламировать даже плохие варианты.

Registro Propiedad — это регистр недвижимости, в котором зарегистрирован каждый объект. Именно в этом источнике можно почерпнуть полную и достоверную информацию о недвижимости, включая кадастровую цену, точную площадь, наличие/отсутствие обременений и задолженностей и т.д.

В первую очередь составляется предварительный контракт, в котором указываются условия оплаты.

Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Коротко о главном

Сегодня Испания является одной из самых привлекательных стран Европы для приобретения недвижимости. Цены пока еще ниже докризисных и постоянно растут, а спрос уверенно восстанавливается – как со стороны местных жителей, так и иностранных граждан. На островах и в ключевых городах существует дефицит предложения, туристические апартаменты востребованы, cтоимость аренды демонстрируют хорошую динамику роста. Рынок строительства находится на подъеме.

Ключевой особенностью приобретения недвижимости в Испании является то, что иностранцы имеют те же права, что и граждане страны, а жилье или коммерческие объекты могут приобретаться как на физическое, так и на юридическое лицо без каких-либо ограничений. Покупка недвижимости в Испании прозрачна, безопасна и надежна с точки зрения юридической регистрации. Все сделки регистрируются нотариусом.

Главный совет, который дают эксперты будущим покупателям – при поиске и для осуществления сделки обращаться исключительно к профессиональному агентству недвижимости. Сотрудничество с проверенной компанией – это не только гарантия того, что выбранный дом, апартаменты или коммерческий объект будет максимально соответствовать целям покупателя, но и то, что сделка будет совершена легально, прозрачно, и в будущем не возникнут спорные моменты, на решение которых придется потратить много времени и средств. К тому же, профессиональные агентства недвижимости в Испании предоставляют очень удобную услугу постпродажного обслуживания сделки. Это сопровождение покупателя и всех действий, которые ему придется совершить для «ввода недвижимости в эксплуатацию» в течение двух-трех месяцев после получения ключей на руки. К списку услуг относится помощь с уплатой коммунальных платежей и налогов, подключение необходимых коммуникаций, решение бытовых вопросов и многое другое.

Визы и ВНЖ для покупателей испанской недвижимости

При покупке любой недвижимости в Испании нерезидент, а также члены его семьи, имеют право на получение шенгенской мультивизы сроком действия пять лет с возможностью дальнейшего продления. Пребывать в стране по такой визе можно 180 дней в году. А в случае приобретения недвижимости стоимостью от €500 000, иностранцы могут претендовать на получение вида на жительство страны. Испанский ВНЖ дает возможность перемещаться без виз по странам Европы и пользоваться множеством преимуществ статуса «европеец». Для Испании характерна гибкая политика миграционных властей, позволяющая сравнительно легко получить ВНЖ при подтверждении финансовой состоятельности соискателя.

Получение ипотеки

Покупка недвижимости в Испании становится еще более привлекательной для иностранцев ввиду возможности получения ипотечного кредита на покупку жилья или коммерческих объектов без каких-либо преград. Это заметный бонус к сделке, поскольку многие европейские страны отказывают иностранцам в кредитовании. Если нерезидент запрашивает ипотечный кредит, то банк ставит перед собой только два вопроса: получены ли средства, которые покупатель планирует потратить в Испании, легальным путем, а также – имеет ли иностранец достаточный доход в своей стране для того, чтобы обеспечить своевременные платежи по погашению ипотечного кредита. Для этого заявителю необходимо предоставить в испанский банк все документы, подтверждающие суммы ежемесячного дохода, а также легальность его получения. К ним относятся справки по форме 2 НДФЛ, сертификаты о получении дивидендов в акционерной компании, выписки с банковских счетов в России.

Что касается ставок по ипотечным кредитам в Испании, то они несколько отличаются для местных жителей и для иностранцев. Так, если граждане страны с легкостью могут получить ипотеку на 70-80% суммы покупки сроком на 30-40 лет под 1-2% годовых, то для иностранцев реальнее финансирование 50-60% сделки под 2,-3,5% годовых.

Основные этапы при покупке недвижимости в Испании

Выбор объекта недвижимости. Потенциальный покупатель должен обязательно посетить один из регионов Испании, чтобы выбрать объект, максимально четко соответствующий его целям. В этом ему поможет профессиональное агентство недвижимости. Во время этого визита можно подать документы для получения налогового номера иностранца (подобие ИНН) и открыть счет в отделении местного банка.
Подготовка документов для сделки. Осуществляется нотариусом и включает в себя проверку объекта на отсутствие легальных обременений, ипотечных платежей, задолженностей и т.д., в результате чего получаются соответствующие сертификаты.
Составление «частного контракта договора купли-продажи», по-испански – Contrato Privado de Compraventa, в котором указываются продавец и покупатель недвижимости, вносятся их персональные данные, оговариваются права и обязанности сторон. В договоре указывается сумма, за которую объект недвижимости будет приобретен, сумма первоначального взноса (как правило, 10%), сроки окончательного расчета всей суммы и подписания нотариального акта Escritura Publica. К этому этапу нужно подойти со всей серьезностью, четко проверив все условия, указанные в договоре и сравнить их с реальными характеристиками объекта.
Смена владельца в Регистре собственности. Происходит через два месяца после подписания договора. После этого этапа можно запрашивать выписку, которая носит название Nota Simple, для получения мультивизы.

Особенности совершения сделки

При сделке купли-продажи недвижимости в Испании обязательно присутствие продавца и покупателя недвижимости или их поверенных представителей. Сделку проводит государственный нотариус – региональный представитель Регистрационной палаты, законный представитель власти. Все документы, подтверждающие юридическую чистоту сделки, «проходят» через нотариуса, что является гарантией надежности и законности покупки недвижимости в Испании. Сертификаты об отсутствии обременений объекта, грамотное составление договора, открытие банковских счетов, переход права собственности – все эти процессы проходят при непосредственном участии нотариуса.

Дополнительно грамотные покупатели могут заручиться помощью адвоката или юриста для 100% уверенности в максимально тщательной проверке объекта на наличие ограничений. Во время подписания договора настоятельно рекомендуется участие аккредитованного переводчика, который разъяснит покупателю все особенности сделки в мельчайших деталях. Данные переводчика будут фигурировать в данных договора, как дополнительная гарантия верно переданной информации.

Налоги и сборы

Как и в других государствах, при покупке вторичной недвижимости в Испании существуют региональные различия в суммах налога на переход права собственности, Impuesto de Transmisiones Onerosas. Сумма налога может колебаться от 7% до 11%. К примеру, при заключении сделки в Каталонии покупатель уплачивает налог на переход права собственности в размере 10%, а в Андалусии действует более гибкая шкала, сумма налога рассчитывается прогрессивно и колеблется от 8% до 10%. То есть за виллу, приобретаемую за €1 млн, первые €400 000 облагаются по ставке 8%, с €400 000 до €700 000 – 9%, и с €700 000 до €1 млн – 10%.
При заключении «первичной» сделки покупатель оплачивает НДС (IVA) в размере 10%, если недвижимость приобретается у застройщика, а также гербовый сбор (AJD), достигающий 1,5% от стоимости объекта.
При покупке земельных участков сумма налога составляет 21%. При этом приобретение дома на участке земли облагается по ставке 10%.
Продавец также уплачивает налог на изменение кадастровой стоимости Plusvalía Municipal, но его сумма незначительна, отличается от муниципалитета к муниципалитету и рассчитывается по довольно сложной прогрессивной шкале, которая зависит от времени, в котором недвижимость была в собственности.
При продаже недвижимости в Испании иностранцы уплачивают налог на прибыль в размере 3%.

Дополнительные затраты при совершении сделки

Покупатель недвижимости в Испании всегда оплачивает затраты на ее регистрацию. Так, помимо общей суммы стоимости объекта и налоговых сборов, будущий собственник оплачивает около 1,5% на регистрацию, услуги нотариуса, составление нотариальных актов и оплату госпошлин. В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Пять советов эксперта всем покупателям недвижимости в Испании:

Четко поставьте перед собой цели покупки и, в зависимости от этого, выбирайте регион. Если вы не уверены, хотите вы переезжать в страну на ПМЖ, получать доход от аренды или просто отдыхать в Испании – проконсультируйтесь с профессиональным риэлтором.
Обязательно обращайтесь за услугами в профессиональные агентства недвижимости. Они помогут найти максимально соответствующий вашим целям объект, совершить юридически грамотную сделку, а также предоставят услуги постпродажного обслуживания.
Еще до заключения сделки оцените все суммы дополнительных затрат на налоги, коммунальные платежи и обслуживание недвижимости и поймите, точно ли вы сможете их регулярно оплачивать.
Не бойтесь приобретать недвижимость в ипотеку. Ставки по ипотечному кредитованию в Испании сейчас очень привлекательны, а условия получения займа для иностранцев выгодны и просты.
Убедитесь в том, что объект прошел полную юридическую проверку перед тем, как заключается договор купли-продажи. На нем не должно быть никаких обременений. Если есть хотя бы один пункт, вызывающий сомнение, откажитесь от сделки.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Бакалюка (Cadespa) и Павла Маслова (Estate Barcelona) за помощь в подготовке статьи.

Обратите внимание!

Приобретая жилье в Испании, гражданину России обязательно следует убедиться в отсутствии задолженностей по оплате услуг коммунальных предприятий и обслуживающих компаний.

Требуется учесть, что лицу, которое покупает жилье, помимо стоимости объекта недвижимости, потребуются средства на следующие дополнительные расходы:

Налог на передачу собственности (ITP) – от шести до десяти процентов, этот сбор в каждом регионе Испании устанавливается индивидуально;
уплата Гербового сбора в размере примерно одного процента от цены объекта на первичном рынке;
сбор при регистрации в Земельном кадастре – от двухсот пятидесяти до шестисот евро, в зависимости от стоимости жилья;
еще около двух процентов – за юридическую помощь и нотариальные услуги.

Налог на передачу собственности (ITP) – от шести до десяти процентов, этот сбор в каждом регионе Испании устанавливается индивидуально;
уплата Гербового сбора в размере примерно одного процента от цены объекта на первичном рынке;
сбор при регистрации в Земельном кадастре – от двухсот пятидесяти до шестисот евро, в зависимости от стоимости жилья;
еще около двух процентов – за юридическую помощь и нотариальные услуги.

Схема покупки недвижимости в Испании шаг за шагом. Что ожидает покупателя?

Нет ничего желанней для русских инвесторов, чем покупка недвижимости в Испании! Гостеприимная страна, «залитая» солнцем, обласканная морем, изнеженная песками, очарованная горными вершинами — отдых здесь не забывается никогда, а жизнь всегда превращается в сказку!

Если вы всерьёз рассматриваете предложение о том, чтобы купить здесь дом или квартиру, мы расскажем в подробностях о том, как правильно это сделать. Итак, начнем!

Правила выбора недвижимости в Испании

Главное правило подбора недвижимости по её типу — следование внутреннему голосу и учёт собственных потребностей и предпочтений относительно того, каким должен быть ваш новый дом. И поскольку за последние десятилетия в Испании было возведено довольно много новостроек, а база вторичного жилого фонда (старые дома) и вовсе радует разнообразием, выбрать лучшее предложение из обилия представленных вариантов вы сможете довольно быстро.

Тем более, что согласно действующему законодательству иностранцы могут покупать любую недвижимость в Испании наравне с её гражданами. Что именно приобретают отечественные инвесторы, мы покажем прямо сейчас.

Этапы приобретения испанской недвижимости

Покупка недвижимости, как правило, состоит из пяти этапов:

выбор объекта;
подготовка к сделке;
договор о намерениях;
договор купли-продажи;
вступление в права собственника.

На каждом этапе необходимо выполнить определённый порядок действий, чтобы сделка прошла успешно и была признана официальной.

При выборе объекта

поиск в открытых информационных источниках;
изучение цен с аналогичными предложениями;
просмотры предварительно отобранных объектов;
сбор информации о районе, в котором находится жилплощадь;
оценка технического состояния выбранного объекта;
выяснение суммы платежа в сообщество собственников жилья;
выяснение суммы коммунальных платежей;
оценка возможных затрат на ремонт.

При подготовке к сделке

получение NIE (индивидуального налогового номера иностранца);
открытие счёта в банке для расчётов с продавцом;
внесение денег на счёт с документальным подтверждением источника доходов;
получение энергетического сертификата (Certificado energetico);
получение справки о пригодности жилья к проживанию (Cedula de habitabilidad);
банковская оценка (при покупке в ипотеку);
поиск нотариуса, который оформит сделку;
выяснение расходов на оформление покупки;
расчёт муниципальных налогов при покупке.

При подписании договора о намерениях:

выяснение полномочий и прав собственности продавца;
проверка возможных ограничений объекта (залог, задолженность, штрафы, эмбарго);
установление окончательной цены сделки;
выбор формы платежа;
срок проведения сделки;
внесение аванса по сделке.

При подписании договора купли-продажи у нотариуса:

выяснение полномочий и прав собственности продавца;
внесение в договор всех финансовых обязательств (Cargas), наложенных на данный объект;
внесение в договор всех правовых и финансовых обязательств сторон;
документальное подтверждение продавцом отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
документальное подтверждение продавцом уплаты налога на недвижимость (IBI);
при покупке в ипотеку подписание кредитного договора с представителем банка.

При вступлении в права собственника:

своевременная оплата гербового сбора;
получение зарегистрированного договора в нотариальной конторе;
перерегистрация на себя договоров по коммунальным услугам;
составление графика ежегодных выплат налогов и подачи деклараций.

Расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

Мы не «откроем» вам Испанию, если скажем, что для покупки недвижимости в этой стране вам понадобятся деньги — причём, немалая сумма. Но траты поджидают вас и на пути совершения сделки, причём состоять они будут из следующих пунктов:

Услуги нотариуса — около 2% от суммы сделки.
Услуги юриста, готовившего сделку — около 1% от суммы сделки.
Пошлина за оформление NIE — 10 евро.
Регистрация объекта в реестре собственности — от 400 евро.
Услуги оценщика при ипотеке — 300-500 евро.
Разовая комиссия банка за оформление ипотеки 0-2,5%.

Вдобавок к этому вам придется оплатить и определённые налоги государству, а именно:

НАЛОГИ
Для новой недвижимости	Для вторичного рынка
НДС	Налог на переход собственности (ITP)
4-10% от стоимости объекта	7-10% от стоимости объекта
Гербовый сбор (AJD)	Гербовый сбор (AJD)
1-1,5% от стоимости объекта	0% (включен в ITP)

Точные ставки налоговых выплат напрямую будут зависеть от суммы сделки и региона, в котором она была заключена. Потому, планируя покупку недвижимости в Испании, обязательно учитывайте данные факторы, чтобы наперёд внести сумму необходимых выплат в перечень обязательных расходов.

Подготовившись основательно к покупке квартиры или дома, учитывая все нюансы оформления сделки, обратившись к профессиональным риэлторам, переводчикам и юристам, вы сможете осуществить свою давнюю мечту — купить квартиру, пожалуй, в лучшем месте на земле. Мы желаем вам удачи и верим, что у вас всё обязательно получится!

Покупка недвижимости, как правило, состоит из пяти этапов:

Как купить недвижимость и получить ВНЖ в Испании?

Мечта о недвижимости у моря особенно ярко проявляется с наступлением осени. Часто взгляд наших соотечественников останавливается на Испании, которая ассоциируется с теплом, сиестой и весельем. На что может рассчитывать россиянин, переезжающий в эту страну?

Полмиллиона евро за ВНЖ

В 2013 году в Испании вышел закон, по которому один из вариантов получения вида на жительство (ВНЖ) – покупка недвижимости на сумму от 500 тыс. евро. До этого момента велись ожесточенные споры о сумме: начиналось все со скромных 160 тыс. евро, затем обсуждение дошло до 250 тыс., а закрепилось в итоге на полумиллионе.

При этом нельзя сказать, что с появлением в вашей собственности такой дорогой недвижимости, государство тут же даст все привилегии местного жителя. В стране не хотят видеть «богачей на день» и поэтому после сделки карту резидента дают сначала на два года с дальнейшим продлением на пять лет, а потом – еще на пять лет. Количество продлений не ограничено, нужно только каждый раз подтверждать состояние своих счетов.

Для получения ВНЖ одну квартиру покупать необязательно, главное – конечная сумма в 500 тыс. евро. В этом году программой воспользовались 2 тыс. человек. Хайк Манунцев, риэлтор агентства Fine&Country

Плюсы переезда

Климат. Осенью и зимой на юге Испании можно смело ходить в белых кроссовках. Тут даже часто не разуваются в доме, потому что на улицах практически нет грязи. В Испании почти всегда солнечно, сильные дожди обычно бывают в феврале, а если вдруг в какой-то день другого месяца вы поймали ливень на улице, то он, скорее всего, пройдет через полчаса. На пляже можно загорать даже в октябре, снег – достопримечательность.

Европа. Да, вы еще не гражданин иностранного государства, но ВНЖ – это ряд преимуществ. Вы можете жить в любой стране, которая поддерживает шенгенские соглашения. Путешествовать будет проще и дешевле: внутриевропейские перелеты относительно недорогие, а дороги в Испании комфортны для вождения.

Продукты. Круглый год у вас будет доступ к свежим овощам и фруктам. Цены на продукты находятся примерно на московском уровне, а порой и чуть ниже. Для скучающих по гречке в Барселоне, к примеру, открыто много русских магазинов, где можно найти и творог, и соленые огурцы, и пельмени.

Медицина. ВНЖ дает право на бесплатную государственную медицинскую страховку. Эта сфера – сильная сторона Испании. Многие люди даже делают себе частную страховку и приезжают из России для проведения тяжелых операций. Здесь работает много врачей с мировым именем, которых приглашают в другие страны.

Образование. Вашим детям, которые получат визы вместе с вами, будут доступны детсады и школы так же, как и местным жителям. Они смогут получить бесплатное образование по учебной визе на испанском языке.

Минусы жизни в Испании

«Окупасы». Если вы планируете сдавать недвижимость, то вам стоит знать о проблеме так называемых «окупасов». Однажды можно прийти домой и застать там неизвестных вам людей, которые просто захватили вашу квартиру и живут в ней. Выгнать их законным способом можно через суд, но на это уйдет немало времени. Сейчас проблема становится менее острой, потому что в этом году вышел закон, позволяющий не затягивать тяжбы на 9-12 месяцев, как это было раньше.

Эмигранты в Испании нередко оккупируют пустые квартиры. Наличие у них детей – отягчающее обстоятельство при обращении в суд.

Кстати, «окупасы» очень уверенно жгут свет и используют воду в квартире, а коммунальные платежи – следующий минус жизни в Испании.

Квартплата. В Испании очень дорогие электричество и вода. Счет за трехкомнатную квартиру может достигать 300 евро в месяц. По этой причине здесь зимой сначала покупают теплую пижаму и одеяло, а потом уже включают обогреватель. Если вам кажется, что на юге Испании должно быть всегда тепло, спешим разочаровать: зимой в домах промозгло и влажно. Если на улице температура опускается до 5 градусов тепла, то в квартире она может быть около 16, поэтому, конечно, приходится использовать больше электричества.

Что купить?

Нужно определиться в вопросе, выбираете ли вы жилье для себя или для аренды и принимать решение исходя из этого. Домик для себя можно присмотреть в Салоу или Ллорет Дель Маре, где, кстати, находятся самые большие русские диаспоры. Для сдачи в аренду стоит рассмотреть большие города вроде Барселоны с высоким потоком туристов круглый год.

Цена сильно зависит от региона. По данным портала www.fotocasa.es, самая высокая стоимость квадратного метра зафиксирована в Каталонии и на севере в Стране Басков (2,3 – 2,7 тыс. евро), а самая низкая – в Кастилия-Ла-Манча и Мурсии (1,07 – 1,15 тыс. евро).

Покупка недвижимости в Испании – ликвидная история. В частности, по данным агентства Fine&Country, в районе Барселоны Эшампле квадратный метр в 2001 году стоил 1,9 тыс. евро, а сейчас уже достигает в среднем 5 тыс. евро. Сложно предсказать, что будет через 10 лет, но реализовать жилье по рыночной цене будет всегда.

Кстати, если после получения ВНЖ вы соберетесь продать недвижимость, то необходимо будет купить другую на ту же сумму. При продлении документов нужно будет предоставить обоснование для вашей визы, а в данном случае, это все те же инвестиции на сумму 500 тыс. евро.

При покупке недвижимости в Испании нужно заплатить:

налог 10%,
гонорары адвоката (1% от суммы сделки),
нотариуса и регистратора собственности (2%).
Вас ждут налоги на землю и ежемесячные платежи на жилищно-коммунальный кондоминум (примерно70 евро в месяц).
Комиссию риэлтора почти всегда оплачивает продавец.

Как дешево купить квартиру в Испании?

Решив перебраться в Испанию и оформить вид на жительство, большинство наших соотечественников думают, что для этой цели необходимо в обязательном порядке приобрести себе квартиру или сразу дом. НЕТ, НЕТ И НЕТ! Хочу вас предостеречь от этого поспешного решения, так как потратить свои деньги вы успеете всегда!

Дешево купить квартиру в Испании

Как выяснилось на практике, испанское законодательство позволяет получить вид на жительство всего лишь по договору арендованной вами квартиры, без покупки недвижимости.

Испания изначально опьяняет неподготовленный разум мигранта, и поэтому правильнее не торопиться с покупкой, а пожить годик-другой в съемных апартаментах, спокойно оглядеться и взвешенно принять решение в каком районе покупать.

Вся Европа и весь цивилизованный мир уже давным-давно имеют устойчивую привычку жить именно в съемном арендованном жилье. Это дает им эмоциональную свободу, так как человек не привязан к одному месту и совершенно спокойно может переехать в другой регион.

Так как у нас с вами совершенно другой менталитет, и мы чувствуем себя гораздо уютнее, когда обрастаем всяческими бытовыми корнями в виде квартиры, машины, чашек, ложек, кошек и собак, расскажу вам несколько лайфхаков, как купить недвижимость в Испании экономно и без «посредников».

Дешево купить квартиру в Испании

Этап VII. Регистрация нового владельца недвижимости

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор по сделке. Обычно регистрация в Реестре собственности – не быстрый процесс и занимает 2-3 месяца. После этого вы получаете правоустанавливающий документ – выписку из реестра Nota Simple Informativa.

При покупке объекта на вторичном рынке вы платите так называемый налог на передачу имущественных прав Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Он также отличается во всех регионах, а в среднем составляет 7,5%. К примеру, объект на «вторичке» в Алаве оплачивается по минимуму – всего 6%. В Галисии и Арагоне сбор составляет 7%, в Кантабрии – 8%, в Валенсии – 10%.

Покупка жилья в Испании нерезидентом

Здравствуйте, дорогие читатели! Сегодня поговорим о теме, которую просил осветить один из наших подписчиков. Напоминаем, что каждый может предложить тему для написания статьи, нажав кнопку внизу любой из статей на нашем сайте www.aJournal.info и оставив свой отзыв или пожелание. Итак, покупка недвижимости в Испании, в том числе реализация данного процесса “нерезидентами”. Поехали.

Для начала. Разберемся, кто такой этот “нерезидент”. По оценке испанских властей, это:

– граждане, живущие на территории Испании менее 183 дней в году;

– люди, основная экономическая деятельность которых не находится в Испании;

– человек, супруг(а) которого вместе с несовершеннолетними и материально зависящими от него детьми постоянно не живут на территории Испании.

Во-первых. Необходимо выбрать тот объект недвижимости, который вы хотите купить. Договориться с продавцом или риелтором. Проверить данную недвижимость в реестре на предмет “подводных камней” в виде обременений и другого типа наложенных ограничений (к примеру есть недвижимость, которую хозяин не может продать без согласия судебных или других органов, это может затянуть процесс сделки и так далее).

Во-вторых. Подписать договор “задатка” с продавцом или его представителем для резервирования объекта недвижимости (окончание его показа остальным интересующимся) и начала оформления самой сделки. Тут нужно сказать, что все права каждого из представителей сторон необходимо тщательно проверить во избежание надувательства (для этого существует так называемая дью-дилидженс – “https://ru.wikipedia.org/wiki/Due_diligence” – которая направлена на проверку всех документов, связанных с интересующим объектом недвижимости: долги по ТСЖ, обременения, реальные права собственности, готовность к продаже и так далее).

В-третьих. Начать сбор необходимых документов для проведения самой сделки у нотариуса. Любому иностранцу в Испании понадобится для данной сделки оформить номер NIE (número de identificación del extranjero – идентификационный номер иностранца), который можно оформить в национальной полиции Испании или в консульствах за ее пределами. В идеале, конечно, еще открыть заранее банковский счет в Испании и зачислить туда деньги на покупку недвижимости, для этого придется обосновать откуда они были получены и каким образом (принимаются только “белые” средства и доходы). Открытие банковского счета в испанском банке для нерезидентов – это та еще история, кто сталкивался – сразу поймут о чем мы.

В-четвертых. После похода к нотариусу и документального оформления сделки необходимо произвести оплату налога на приобретение недвижимости (есть налог на вторичное жилье, в каждом регионе он может варьироваться, но в общем не превышает 10% от стоимости, указанной в нотариальных документах, и есть НДС для новостроек – тоже 10%). Стоит заметить, что, если данный налог уплачивается позднее, чем в 30-дневный срок после сделки, можно схлопотать штраф в несколько тысяч евро. После уплаты налога все документы следует отнести в реестр недвижимости для регистрации купленного объекта на свое имя.

В-пятых. После регистрации в реестре недвижимости все документы необходимо передать или отправить в мэрию, к которой относится ваша свежеприобретенная собственность, для смены данных в ежегодном налоге IBI (impuesto de bienes inmuebles – налог на недвижимую собственность). Данный налог начисляется из расчета кадастровой стоимости жилья и может начинаться от 80 евро в год (не так важен сам налог, как несвоевременная его уплата, которая может привести к нежелательным последствиям).

В-шестых. Разыскать уполномоченное лицо в ТСЖ (товарищество собственников жилья) вашего подъезда или ЖК для постановки вас на учет как нового собственника для оплаты отчислений в счет ТСЖ на содержание здания или комплекса и прилегающих территорий, если таковые есть. Несвоевременная уплата данных взносов может привести даже к конфискации судом вашей недвижимости в счет погашения долга перед ТСЖ (крайние случаи, до такого обычно не доводят, но прецеденты в практике есть). В Испании ТСЖ – это как государство в государстве, в котором вы будете являться его частью со всеми вытекающими обязанностями (более подробно об этом в другой раз).

В последнюю очередь. Необходимо будет изменить данные в компаниях, которые предоставляют вам такие услуги как подача воды, электричества, газа и так далее. Далее уже можно заниматься ремонтом или начинать обживать новое жилье. Также полезным будет установить систему сигнализации с дистанционным подключением к пульту частной охранной организации и полиции. Это защитит вас от несанкционированного доступа к вашей недвижимости и убережет от так называемых “оккупантов”, которые бывают достаточно бдительны в Испании, но об этом в другой раз.

В чем же отличие покупки жилья резидентом и нерезидентом в Испании? Да ни в чем особо, кроме оформления того самого NIE, о котором мы говорили выше. Самое интересное начинается потом, когда нерезидент хочет продать приобретенную ранее недвижимость в Испании. Вот тут уже будет необычная ситуация и может понадобиться оформление дополнительных документов, но это уже совсем другая история.

Как всегда, в завершение хотелось бы сказать: конечно, все вышеописанное можно сделать и самим, но вопрос в том, на сколько у вас хватит терпения, усидчивости для изучения того, чего вы раньше не знали, и систематичности для того, чтобы не пропустить те или иные детали из-за отсутствия опыта. Если вы не юрист и не говорите на испанском, конечно, проще будет доверить все “бумажные вопросы” профессионалам, желательно тем, с кем вам лично удобно и просто работать, кто сможет вам все разъяснить и показать в законе, которых сможете понимать и проверять качество их работы: от “реестровой истории” квартиры до составления разного рода договоров, торга с продавцом либо подбора недвижимости на аукционах и так далее.

Помните: хороший юрист или консалтер (советник) экономит ваши денежные средства и компенсирует затраты на себя за счет своих знаний и опыта.

Журнал “А”, рубрика “Дневник Юриста в Испании” от 15 июня 2022 года

Сколько стоят квартиры и дома в Испании?

В Испании часто бывают российские туристы. И если одни предпочитают здесь арендовать курортную недвижимость, другие стараются сразу же узнать, сколько стоит дом, например, в Тенерифе.

Чем привлекает эта страна россиян, насколько велики шансы купить хорошую квартиру по выгодной цене – на эти и другие вопросы NedvigimostMsk.ru ответит подробно.

Оформление сделки купли-продажи несложное.
Процедура не отнимает много времени.
Налоги невысокие;
Ипотечные кредиты банки выдают под низкие проценты.
Покупка недвижимости в Испании дает эмигрантам возможность получить вид на жительство (гражданство) и оформить мультивизу.

[flat_ab id="3"]

Оценка статьи:

(32 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...